MINUTE N°25/02902

DOSSIER N° RG 25/00420 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M7DJ

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

Représentée par M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [I] [B] et

57 Rue des anciens sombattants

Résidence le Clos Renoir

76530 GRAND-COURONNE

Comparant

Mme [F] [B]

57 Rue des anciens sombattants

Résidence le Clos Renoir

76530 GRAND-COURONNE

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 12 Septembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 13 juillet 2023, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [I] [B] et Madame [F] [B] un local à usage d’habitation situé 57 rue des Anciens Combattants – Résidence le Clos Renoir à GRAND COURONNE (76530), pour un loyer mensuel de 636,54 euros, outre une avance sur charges de 32,09 euros.

Par notification électronique du 2 octobre 2024, la S.A CDC HABITAT SOCIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d’impayés de loyers.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [I] [B] et Madame [F] [B] le 8 octobre 2024 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 2.130,24 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 4 février 2025, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;ordonne l’expulsion immédiate de Monsieur [I] [B] et Madame [F] [B] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamne solidairement Monsieur [I] [B] et Madame [F] [B] à lui payer la somme de 2.714,26 euros au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 8 janvier 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi que les loyers et charges dus jusqu’à la date d’audience;condamne solidairement Monsieur [I] [B] et Madame [F] [B] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges révisé selon les dispositions contractuelles, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;condamne in solidum Monsieur [I] [B] et Madame [F] [B] au paiement d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Au soutien de ses prétentions, la S.A CDC HABITAT SOCIAL fait valoir, à titre principal, que les locataires n’ont pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 12 septembre 2025, la S.A CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 3.425,44 euros selon décompte arrêté au 8 septembre 2025.

Elle ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités par Monsieur [I] [B] et Madame [F] [B], précisant qu’il y a une reprise du paiement du loyer courant depuis août 2025.

À l’audience, Monsieur [I] [B], comparant en personne, sollicite la suspension de la clause résolutoire, ainsi qu’un échelonnement du paiement des sommes dues, par mensualités de 500 euros.

Bien que régulièrement cités par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice, Madame [F] [B] n’a pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence d’un défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [F] [B], citée à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.A CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 8 octobre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 2.130,24 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Les locataires ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 9 décembre 2024.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 8 septembre 2025, Monsieur [I] [B] et Madame [F] [B] demeurent redevables de la somme de 3.717,82 euros au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais de procédure (frais de contentieux le 23 octobre 2024 pour un montant de 189,18 euros et le 11 mars 2025 pour un montant de 103,20 euros) pour un montant total de 292,38 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Il ressort aussi de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête d’occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 22,86 euros pour les mois de janvier à mars 2024.

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Or le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé aux locataires en respectant les dispositions légales susvisées.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé aux locataires la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Compte tenu de la clause de solidarité présente au contrat de bail, Monsieur [I] [B] et Madame [F] [B] seront tenus solidairement de la dette locative.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [I] [B] et Madame [F] [B] à payer à la S.A CDC HABITAT SOCIAL, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 3.402,58 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 2.130,24 euros, et de l’assignation sur la somme de 2.714,26 euros et du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [I] [B] fait valoir à l’audience qu’il a rencontré des difficultés personnelles mais qu’il est désormais en mesure de régler sa dette. Il précise travailler et percevoir environ 5.500 euros de ressources.

Les locataire étant en mesure de régler sa dette locative, et le bailleur ne s’opposant pas aux délais de paiement sollicités, cette situation justifie de leur accorder un délai de 7 mois pour se libérer de sa dette, par mensualités de 500 euros, et selon les modalités décrites au présent dispositif.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [I] [B] et Madame [F] [B] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’est toutefois justifié d’aucune circonstance particulière justifiant la réduction ou la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [I] [B] et Madame [F] [B], succombant dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 8 octobre 2024, de l’assignation du 4 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 2 octobre 2024 et 6 février 2025.

Condamnés aux dépens, Monsieur [I] [B] et Madame [F] [B] seront condamnés in solidum à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 juillet 2023 entre la S.A. CDC HABITAT SOCIAL d’une part, et Monsieur [I] [B] et Madame [F] [B] d’autre part, concernant les locaux situés 57 rue des Anciens Combattants – Résidence le Clos Renoir à GRAND COURONNE (76530), sont réunies à la date du 9 décembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [B] et Madame [F] [B] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3.402,58 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 8 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024 sur la somme de 2.130,24 euros, de l’assignation du 4 février 2025 sur la somme de 2.714,26 euros et du présent jugement pour le surplus ;

ACCORDE un délai à Monsieur [I] [B] et Madame [F] [B] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [I] [B] et Madame [F] [B] à s’acquitter de la dette en 7 mois, en procédant à 6 versements de 500 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [I] [B] et Madame [F] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [B] et Madame [F] [B] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 9 décembre 2024jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [B] et Madame [F] [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 8 octobre 2024, de l’assignation du 4 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 2 octobre 2024 et 6 février 2025;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [B] et Madame [F] [B] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE