MINUTE N°25/02897

DOSSIER N° RG 25/01326 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NHSE

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

Mme [K] [N] divorcée [T]

43 avenue Francois Mitterand

27600 GAILLON

Représentée par M^e Bertrand THOMAS, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [B] [Z]

141 rue de Darnetal

76000 ROUEN

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 12 Septembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 mars 2019, Madame [K] [N] divorcée [T], par l’intermédiaire de son mandataire, CENTURY 21, a donné à bail à Madame [B] [Z] un logement sis 141 route de Darnetal – lot 5 ainsi qu’une place de parking n°23 à ROUEN (76000), moyennant un loyer mensuel de 950 euros outre 50 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, Madame [K] [N] divorcée [T] a délivré congé pour vendre à Madame [B] [Z] pour le 17 mars 2025.

Le 17 mars 2025, le commissaire de justice a dressé un procès-verbal de tentative d’état des lieux de sortie constatant que Madame [B] [Z] a pu indiquer qu’elle refusait l’état des lieux de sortie et qu’elle souhaitait se maintenir dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, Madame [B] [Z] a été sommée, dans un délai de 15 jours, d’avoir à libérer les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, Madame [K] [N] divorcée [T] a fait assigner Madame [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins :

— de faire valider le congé aux fins de vente délivré à Madame [B] [Z] le 17 septembre 2024 ;

— de constater la déchéance de plein droit de tout titre d’occupation sur l’appartement donné à bail à Madame [B] [Z] sis 141 rue de Darnétal – Appartement 01 à ROUEN (76000) ;

— de constater que Madame [B] [Z] est occupante sans droit, ni titre depuis le 17 mars 2025 par l’effet du congé délivré ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [Z] et de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1.056,42 euros à compter du mois du 18 mars 2025 ;

— de condamner Madame [B] [Z] au paiement de ladite indemnité jusqu’à complète libération des lieux ;

— de condamner Madame [B] [Z] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 9 juillet 2025.

A l’audience du 12 septembre 2025, Madame [K] [N], représentée par son conseil, réitère son acte introductif d’instance, précisant que si sa locataire est à jour de ses loyers, elle ne souhaite par partir.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [B] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 23 octobre 2025.

MOTIVATION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [B] [Z], citée à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la validité du congé pour vendre donné par le bailleur

En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire aux fins de vendre son logement. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

Le texte précise qu’en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Il convient ainsi de vérifier, d’une part, la régularité sur la forme du congé délivré par le bailleur et d’autre part, sur le fond.

Sur la forme, le congé doit être délivré par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par signification par acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai de préavis au congé est alors de six mois.

Le congé pour vendre doit obligatoirement préciser quels sont le prix, les conditions de la vente projetée et reproduire par ailleurs les termes des cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, le locataire disposant d’un droit de préemption pour acquérir le bien.

L’offre au locataire est alors valable pendant les deux premiers mois du délais de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire, qui n’a pas accepté l’offre de vente, est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

La nullité du congé ne sera prononcée que dans l’hypothèse où le locataire, seul titulaire de l’action en nullité, rapporte la preuve que les indications omises lui causent un grief.

Sur le fond, il y a lieu de vérifier si le bailleur a effectué des démarches positives en vue de trouver un acquéreur.

A ce titre, il convient de rappeler que le bailleur demeure libre de la détermination du prix de vente de son bien et qu’il repose sur le locataire de rapporter la preuve du caractère excessif du prix.

L’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 limite la possibilité d’un bailleur de délivrer congé à son locataire lorsque ce dernier est âgé et a de faibles ressources.

En effet, dans ce cas de figure, la possibilité de donner congé au locataire est conditionnée par l’obligation pour le bailleur de proposer une possibilité de relogement au locataire, correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948. La jurisprudence précise que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n’impose pas au bailleur de proposer une offre de relogement en même temps qu’il délivre le congé ; il suffit que l’offre soit émise pendant la période de préavis (Civile 3ème, 4 mai 2011, n°10-15,097).

Sont alors concernés les locataires :

— qui sont âgées de plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat de bail ;

— dont les ressources sont inférieures à un plafond de ressources pour l’attribution des logement locatifs conventionnels qui s’apprécient à la date de notification du congé.

En l’espèce, Madame [K] [N] divorcée [T] a délivré congé à Madame [B] [Z] par acte de commissaire de justice le 17 septembre 2024 pour le 17 mars 2025.

Le congé précise que le prix de vente est fixé à 310.000 euros, payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique, le transfert de propriété n’intervenant qu’après paiement effectif du prix, non compris les frais et droits de l’acte de vente à la charge de l’acquéreur.

Il est reproduit les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

Il est également sollicité du locataire, aux termes du congé, de fournir un justificatif de ressources annuelles, et ce, en vertu de l’obligation de relogement prévue par l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, le congé pour vendre donné par Madame [K] [N] divorcée [T] est régulier sur la forme.

Sur le fond, le bailleur demeure libre de la détermination du prix de vente, fixé à 310.000 euros, et il n’est pas apporté la preuve du caractère excessif du prix.

S’il ressort des pièces versées à la procédure que Madame [B] [Z] a fait une contre-proposition par lettre du 11 mars 2025 à 250.000 euros, force est de constater qu’elle ne fait pas état d’un prix excessif. Le bailleur n’ayant pas accepté cette contre-proposition par lettre du 30 mars 2025, il convient de considérer que l’offre a expiré à l’issue du délai de deux mois du préavis.

Aux termes des échanges produits par le bailleur, Madame [B] [Z] a pu également faire valoir qu’elle était âgée comme étant née le 13 mars 1957 et que la loi la protégeait par rapport à l’expulsion en raison de ses revenus.

S’il n’est pas contesté qu’au jour de la date d’échéance du contrat de bail, Madame [B] [Z] est âgée de plus de 65 ans (68 ans), elle n’apporte aucun élément relatif à ses ressources malgré la demande faite par son bailleur dans l’acte de congé. Il est produit uniquement un mail d’une assistante sociale du 26 septembre 2024 dans lequel il est exposé que Madame [B] [Z] est atteinte du syndrome de Diogène mais qu’aucun mesure de protection juridique n’a pu se mettre en place en raison du fait que l’expert n’a pu entrer en contact avec elle. L’assistante sociale relate également que, bien qu’elle ait pu rencontrer Madame [B] [Z] sur le pas de sa porte, cette dernière n’a jamais fourni son dernier avis d’impôts sur le revenu. Il est fait état également que Madame [B] [Z] serait propriétaire d’une maison à Montreuil en Caux, dont la bailleresse apporte d’ailleurs la preuve en fournissant le certificat du Service de la Publicité Foncière de Rouen.

Par conséquent, bien que la situation de Madame [B] [Z] soit compliquée en raison des troubles de cette dernière et de son isolement, il n’est pas apporté la preuve de conditions de ressources inférieures au plafond de ressources pour l’attribution des logements locatifs conventionnels, d’autant plus qu’il est souligné par la bailleresse qu’elle est à jour du paiement de son loyer. De plus, la situation compliquée de la locataire et son refus de répondre aux aides proposées ne peut peser sur la bailleresse.

Ainsi, le congé pour vendre donné par Madame [K] [N] divorcée [T] est régulier sur le fond.

Par conséquent, le congé pour vendre délivré le 17 septembre 2024 par Madame [K] [N] divorcée [T] à Madame [B] [Z] est valide.

Sur la demande d’expulsion

Compte tenu du fait que le congé est valide, Madame [B] [Z] est déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement et il convient d’ordonner la libération des lieux par Madame [B] [Z] et à défaut, l’expulsion de cette dernière ou de tout occupant de son chef.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Madame [B] [Z] est occupante sans droit ni titre depuis le 17 mars 2025.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [B] [Z] à son paiement à compter du 18 mars 2025, déduction faite des versements déjà effectués, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] [Z], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnation.

Madame [B] [Z], condamnée aux dépens, devra verser une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros à Madame [K] [N] divorcée [T].

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE valide le congé délivré le 17 septembre 2024 à Madame [B] [Z] par Madame [K] [N] divorcée [T] avec effet au 17 mars 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 18 mars 2019 entre d’une part, Madame [K] [N] divorcée [T], et d’autre part, Madame [B] [Z], portant sur un logement sis 141 route de Darnetal – lot 5 à ROUEN (76000), par l’effet du congé pour vendre ayant pris effet le 17 mars 2025 ;

ORDONNE la libération des lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame [B] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [Z] à payer à Madame [K] [N] divorcée [T] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, à compter du 18 mars 2025 et, ce jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des versements déjà effectués ;

CONDAMNE Madame [B] [Z] à payer à Madame [K] [N] divorcée [T] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER, LE JUGE,