MINUTE N°25/02728

DOSSIER N° RG 25/00003 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M4LQ

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 14 AOUT 2025

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DEMANDEUR :

M. [K] [Z]

7 place de la Galaxie

76400 TOUSSAINT

représenté par M^e Charlotte-Marine ACHTE, avocat au barreau du HAVRE

DEFENDEUR :

Mme [H] [R]

15 rue Chambrette

76560 DOUDEVILLE

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 23 Juin 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

La présente ordonnance a été signée par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection, et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat signature privée du 20 août 2021, Monsieur [K] [Z] a donné à bail à Madame [R] [H], pour une durée de trois ans, une maison à usage d’habitation située 15, Rue Chambrette à DOUDEVILLE (76560), moyennant un loyer mensuel initial de 590 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2024, Monsieur [K] [Z] à donné à Madame [R] [H] congé pour vendre à effet au 19 août 2024, valant offre de vente.

Madame [R] [H] ne s’est pas portée acquéreur et s’est maintenue dans les lieux.

Par assignation du 18 décembre 2024, Monsieur [K] [Z] a attrait Madame [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen, statuant en référé, aux fins de validation du congé pour vente, d’expulsion de l’occupante devenue sans droit ni titre avec le concours de la force publique, de condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent au dernier loyer révisé avec charges, éventuellement révisé, et d’une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de sa demande, Monsieur [K] [Z] se fonde sur les articles 15 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir que le congé pour vente qu’il a fait délivrer est valide, que, dès lors, il est bien fondé à solliciter l’expulsion de Madame [R] [H], devenue occupante sans droit ni titre.

L’affaire a été appelée et plaidée le 23 juin 2025.

Représenté par son conseil, la Monsieur [K] [Z] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [R] [H] a comparu en personne. Elle a demandé des délais pour quitter les lieux, déclarant qu’elle savait qu’elle devait quitter les lieux, mais qu’elle n’a pas trouvé d’autre logement et que toutes ses démarches sont restées vaines. Elle prouve sa bonne foi en indiquant qu’elle continue de payer régulièrement son loyer. Elle ne produit aucun justificatif de ses démarches de relogement.

Le délibéré a été fixé au 14 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Sur la régularité du congé délivré par le bailleur et ses conséquences

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les

mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Par ailleurs, selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Le bailleur ne peut donner congé au locataire que par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signification par acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

En l’espèce, le bail consenti à Madame [R] [H] le 20 août 2021, pour une durée de trois ans devait expirer le 19 août 2024.

Le bailleur justifie avoir fait délivrer un congé pour vente, à effet au 19 août 2024, le 16 février 2024, soit plus de six mois avant l’échéance précitée.

Ce congé rappelle le motif du congé pour vente et contient une offre de vente, dont il est précisé que celle-ci est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis et reproduisent les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation, est bien régulier.

La locataire ne s’est pas portée acquéreur du bien pendant le délai imparti. Par conséquent, le bail s’est trouvé résilié de manière non sérieusement contestable par l’effet du congé le 19 août 2024.

Madame [R] [H] qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 19 août 2024.

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’occurrence, Madame [R] [H] fait valoir qu’elle est prête à quitter les lieux et qu’elle entend le souhait du propriétaire de vendre, mais fait valoir qu’elle ne retrouve pas de logement malgré ses nombreuses démarches. A l’audience, elle ne produit toutefois aucune pièce justifiant de ses démarches et de ses difficultés de relogement. Il convient de relever par ailleurs que depuis la délivrance du congé, elle a obtenu, de fait un délai de près de 18 mois pour retrouver un logement.

Dès lors, sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée, ce d’autant qu’elle pourra bénéficier des délais prévus aux L.412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, sera ordonnée selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la provision au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Aux termes du contrat de bail, le loyer était initialement fixé à la somme de 590 euros par mois, charges comprises. En l’absence de production par la requérante d’éléments justifiant la fixation du montant de cette indemnité à une somme supérieure, Madame [R] [H] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 590 euros, pour la période courant du 19 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’est toutefois aucunement justifié de faire porter le coût du congé pour vendre à Madame [R] [H] qui ne relève pas d’un acte nécessaire de la procédure, mais d’un acte à la seule initiative du demandeur.

Il est inéquitable de laisser au demandeur la charge de ses frais irrépétibles. Il lui sera alloué une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Rouen, statuant en référés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe;

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions de délivrance à Madame [R] [H] par Monsieur [K] [Z] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 20 août 2021, et concernant la maison à usage d’habitation située au 15, Rue Chambrette à DOUDEVILLE (76560) sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 19 août 2024 à minuit;

ORDONNONS, en conséquence, à Madame [R] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [R] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [K] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [R] [H] à verser à Monsieur [K] [Z] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 590 euros, à compter du 19 août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Madame [R] [H] à verser à Monsieur [K] [Z] la somme de 300 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [R] [H] aux dépens, hors coût du congé pour vente ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par la Juge et la Greffière susnommées.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE