N° RG 25/04933 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NTZW

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 25/04933 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NTZW

Minute n°

☐ Copie exec. à :

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 8 décembre 2025

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

08 DECEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [L]

né le 14 novembre 1958 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparant en personne

DEFENDEURS :

Monsieur [R] [J]

né le 13 août 1973 à [Localité 9]

Madame [Y] [W]

née le 17 juillet 1978 à [Localité 10]

demeurant ensemble [Adresse 4]

[Localité 6]

non comparants, non représentés

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 décembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 janvier 2015, M. [E] [L] a consenti un bail d’habitation à M. [R] [J] et Mme [Y] [W] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 11] et [Adresse 1] à [Localité 11], comprenant appartement et garage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 770 euros et d’une provision pour charges de 60 euros.

Par actes de commissaire de justice du 11 février 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4 991 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [J] et Mme [Y] [W] le 13 février 2025.

Par assignations du 15 mai 2025, M. [E] [L] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [J] et Mme [Y] [W] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4 991 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 mai 2025.

Il a demandé en outre de :

— ordonner aux défendeurs de transmettre à la partie demanderesse l’attestation d’assurance contre le risque locatif en cours de validité et, à défaut, condamner solidairement les défendeurs à payer une astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir ;

— les condamner solidairement au paiement d’une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance et de son exécution sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire pour les loyers impayés d’un montant de 164,59 euros, les frais provisionnels d’assignation et de notification à la préfecture du Bas-Rhin ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 mai 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 21 octobre 2025, M. [E] [L] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. M. [E] [L] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Aucune assurance ne lui a été produite.

Il a été donné lecture du rapport d’enquête social reçu au greffe le 8 octobre 2025 ; selon lequel il apparaît notamment que les locataires n’ont pas donné suite aux rencontres proposées.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [R] [J] et Mme [Y] [W] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

Il n’est formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [E] [L] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 11 février 2025.

Ledit commandement précisait également aux locataires d’avoir à justifier de leur assurance. Or, d’après l’historique des versements et le décompte daté du 16 avril 2025, la somme de 4 991 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Il n’a au surplus pas été justifié d’une assurance.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 avril 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [E] [L] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’obligation de produire l’attestation d’assurance sous astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En conséquence, il convient de faire injonction à M. [R] [J] et Mme [Y] [W] de justifier aux bailleurs de l’assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

Faute de satisfaire à cette injonction M. [R] [J] et Mme [Y] [W] seront condamnés au paiement d’une astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la dette locative

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [E] [L] verse aux débats un décompte daté du 16 avril 2025, lequel inclut l’échéance de janvier 2025 et s’établit à un montant de 4 991 euros.

M. [R] [J] et Mme [Y] [W], absents, ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, M. [R] [J] et Mme [Y] [W] seront condamnés à payer à M. [E] [L] la somme de 4 991 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, comprenant l’échéance de janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

M. [R] [J] et Mme [Y] [W] seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour leur maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas contestable.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [E] [L] ou à son mandataire.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ".

Compte tenu de ces éléments, de la carence des locataires à l’établissement du diagnostic social et financier et de l’absence de reprise intégrale du paiement du loyer courant, il n’y a pas lieu d’accorder à M. [R] [J] et Mme [Y] [W] des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [J] et Mme [Y] [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant, le coût de l’assignation et le coût de la notification à la préfecture.

L’issue de la procédure et l’équité justifient la condamnation de M. [R] [J] et Mme [Y] [W] à payer à M. [E] [L] la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 février 2025 n’a pas été réglée et que le justificatif d’une assurance locative n’a pas été produit,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 janvier 2015 entre M. [E] [L], d’une part, et M. [R] [J] et Mme [Y] [W], d’autre part, pour le logement situé [Adresse 4] à [Localité 11], ainsi que pour le garage situé [Adresse 1] à [Localité 11], est résilié depuis le 12 avril 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [R] [J] et Mme [Y] [W], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [R] [J] et Mme [Y] [W] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, le logement situé [Adresse 4] à [Localité 11], ainsi que le garage situé [Adresse 1] à [Localité 11], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

FAIT INJONCTION à M. [R] [J] et Mme [Y] [W] de justifier aux bailleurs de l’assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

DIT que faute de satisfaire à cette injonction, M. [R] [J] et Mme [Y] [W] seront condamnés au paiement d’une astreinte de 10 € par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance.

CONDAMNE solidairement en derniers ou quittances M. [R] [J] et Mme [Y] [W] à payer à M. [E] [L] la somme de 4 991 euros au titre des indemnités d’occupation et de l’arriéré locatif incluant l’échéance de janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [J] et Mme [Y] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [R] [J] et Mme [Y] [W] à payer à M. [E] [L] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE solidairement M. [R] [J] et Mme [Y] [W] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 11 février 2025 pour la somme de 164,59 euros et celui des assignations du 15 mai 2025 pour la somme de 125,66 euros.

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Monsieur Mathieu MULLER, présidant l’audience, assisté de Madame Nathalie PINSON, greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Mathieu MULLER