MINUTE N°25/02852

DOSSIER N° RG 25/00133 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M446

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ICF HABITAT ATLANTIQUE

16 rue Henri Barbusse

37700 ST PIERRE DES CORPS

Représentée par M^e Claire SOUBRANE, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [O] [N]

24 Place Joffre

Porte 213

76100 ROUEN

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 04 Juillet 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 28 septembre 2018, la S.A. ICF HABITAT ATLANTIQUE a donné à bail à Madame [O] [N] un local à usage d’habitation situé 24, place Joffre, porte 213 à ROUEN (76100), contre le paiement mensuel d’un loyer révisable de 313,68 €, outre une avance sur charges de 110,26 €.

Le 5 novembre 2024, la bailleresse a fait signifier à Madame [O] [N] un commandement de payer dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire, pour un montant de 1.139,70 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Le 7 août 2024, la S.A. ICF HABITAT ATLANTIQUE a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de Madame [O] [N].

Par assignation en date du 10 janvier 2025, la S.A. ICF HABITAT ATLANTIQUE a saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Madame [O] [N] et celle de tout occupant de son chef, si besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique ;

— condamner Madame [O] [N] à lui payer la somme de 1.651,52 € au titre des arriérés de loyers et charges échus au 1er janvier 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— des loyers et charges dus à compter de cette date du 1er janvier 2025 et ce jusqu’à la résiliation du bail,

— condamner Madame [O] [N] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

— condamner Madame [O] [N] au paiement d’une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, qui comprendront notamment le droit de plaidoirie,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 13 janvier 2025.

A l’audience du 4 juillet 2025, la S.A. ICF HABITAT ATLANTIQUE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 3.836,49 € selon décompte arrêté au 1er juillet 2025. Elle indique que Madame [O] [N], qui vit dans le logement avec son fils, n’a plus fait de paiement depuis le mois de février 2025. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

En défense, Madame [O] [N], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle déclare avoir recueilli chez elle sa mère de 80 ans qui a été expulsée de son logement. Elle ajoute percevoir le Revenu de Solidarité Active et être atteinte d’une sclérose en plaques.

Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été reçu par le greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la S.A. ICF HABITAT ATLANTIQUE le 7 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. ICF HABITAT ATLANTIQUE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges est recevable.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 5 novembre 2024, la S.A. ICF HABITAT ATLANTIQUE a fait commandement à Madame [O] [N] de s’acquitter de la somme de 1.139,70 € au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois. Ce commandement lui a été signifié à personne.

La locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat signé entre les parties, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 6 janvier 2025.

Sur la demande d’expulsion

Madame [O] [N] n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux, Madame [O] [N] cause un préjudice à la S.A. ICF HABITAT ATLANTIQUE qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de paiement

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la S.A. ICF HABITAT ATLANTIQUE produit le bail en date du 28 septembre 2018 ainsi qu’un décompte de créance actualisé, faisant état à la date du 1er juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, d’une dette de 3.836,49 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Ce décompte comprend les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation (87,38 € et 72,33 €) entrant dans les dépens qui en seront par conséquent déduits.

De même, une régularisation de charges pour l’année 2022 facturée à la locataire du mois de mars à mai 2025 par la bailleresse ne sont pas justifiées, la somme de 149,59 € sera donc déduite des sommes réclamées (49,85 €x5 (facturés les 1er janvier, 1er février, 1er mars, 1er avril 2025 et le 1er décembre 2024) et 49,89 € facturés le 1er mai 2025).

Il y a donc lieu de condamner Madame [O] [N] à payer à la S.A. ICF HABITAT ATLANTIQUE, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 3.377,64 €, arrêtée au 1er juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 janvier 2025 sur la somme de 1.564,14€ (déduction faite du coût du commandement de payer qui était compris dans la dette) et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [N] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Condamnée aux dépens, Madame [O] [N] sera condamnée à verser à la S.A. ICF HABITAT ATLANTIQUE une indemnité qu’il est équitable de fixer à la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la S.A. ICF HABITAT ATLANTIQUE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE la résiliation, à la date du 6 janvier 2025, du contrat de bail conclu le 28 septembre 2018 entre la S.A. ICF HABITAT ATLANTIQUE d’une part, et Madame [O] [N] d’autre part, et portant sur un local à usage d’habitation situé 24, place Joffre, porte 213 à ROUEN (76100) ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire des lieux matérialisé par la remise des clés du logement entre les mains de la S.A. ICF HABITAT ATLANTIQUE, l’expulsion de Madame [O] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [O] [N] à payer à la S.A. ICF HABITAT ATLANTIQUE, à compter du 6 janvier 2025, date de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [O] [N] à payer à la S.A. ICF HABITAT ATLANTIQUE la somme de 3.377,64 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 1er juillet 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2025 sur la somme de 1.564,14 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [O] [N] à payer à la S.A. ICF HABITAT ATLANTIQUE la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [N] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec le président.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT