Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 10 juillet 2025, n° 24/08936

TJ Paris 10 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Violation des obligations contractuelles par le locataire
La cour a estimé que bien que des troubles aient été causés par des tiers, le manquement contractuel n'était pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.
Rejeté
Demande d'expulsion liée à la résiliation du bail
La cour a rejeté cette demande car la résiliation du bail n'a pas été prononcée.
Rejeté
Indemnité d'occupation due à la résiliation du bail
La cour a rejeté cette demande car la résiliation du bail n'a pas été prononcée.
Accepté
Préjudice financier dû à la sous-location
La cour a reconnu que la sous-location a causé un préjudice financier à la société IMMOBILIERE 3F, évalué à 300 €.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a accordé cette demande en raison de la partie perdante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp fond, 10 juil. 2025, n° 24/08936
Numéro(s) :	24/08936
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Elisabeth WEILLERAnne FRAYSSE
Cabinet(s) :	MENARD WEILLER
Parties :	Société IMMOBILIERE 3F

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Anne FRAYSSE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08936 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55HZ

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 10 juillet 2025

DEMANDERESSE

Société IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [Y], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Anne FRAYSSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0716

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 10 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08936 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55HZ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2023, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [Z] [Y] un logement n°24 situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 septembre 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir notamment le prononcé de la résiliation du bail.

A l’audience du 12 mai 2025, la société IMMOBILIERE 3F sollicite ainsi :

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,

— l’expulsion de Madame [Z] [Y] et de tout occupant de son chef, sous astreinte, avec suppression du délai prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la condamnation de Madame [Z] [Y] à lui payer à compter de la résiliation et jusqu’à la libération des lieux une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi et charges et taxes,

— la condamnation de Madame [Z] [Y] à lui payer la somme de 4000 € à titre de dommages et intérêts,

— la condamnation de Madame [Z] [Y] à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant les frais du constat de commissaire de justice.

Elle fait valoir que Madame [Z] [Y] règle son loyer de manière irrégulière et qu’elle a cédé et sous loué son logement à des tiers. Elle précise que la dette locative est réglée. Elle indique s’agissant de sa demande de dommages et intérêts qu’elle est formée tout à la fois au titre des fruits civils qu’elle n’a pas perçus et au titre des frais de réparation de la porte endommagée.

En défense, Madame [Z] [Y] s’oppose aux demandes et demande des délais de paiement de 3 ans sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, le sursis à l’expulsion le temps de son relogement, des délais pour quitter les lieux d’un an, et la condamnation de la société IMMOBILIERE 3F à lui payer la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles. Elle renonce à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire en l’absence de demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle fait valoir qu’elle a prêté lors d’un voyage d’un mois au Cameroun son logement à une connaissance sans savoir qu’il serait mis en location.

Le juge se réfère pour un exposé plus ample des moyens et prétentions des parties à leurs conclusions écrites soutenues oralement en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

En application des articles L.442-3-5 et L.442-8-1 du code de la construction et de l’habitation, le locataire doit occuper personnellement les lieux et ne peut les sous-louer même partiellement.

Cette interdiction est rappelée dans le contrat de bail du 31 mai 2023.

En application des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989, L.442-3-5 et R.641-1 du code de la construction et de l’habitation, les locaux loués doivent constituer la résidence principale effective du preneur et être ainsi occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

Enfin, aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment en cas d’inexécution suffisamment grave d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F justifie d’une réclamation de plusieurs de ses locataires suite à une violente dispute dans les escaliers entre une jeune femme présentant un visage tuméfié porteuse d’un couteau qui a expliqué avoir loué le logement pris à bail par Madame [Z] [Y] (n°24) et un homme qu’elle a accusé de l’avoir frappée et qui s’est ensuite enfermé dans le logement sans vouloir en sortir, ce dans la nuit du 10 au 11 décembre 2023. Un constat de commissaire de justice du 13 décembre 2023 a permis de constater la mise en location sur le site Booking.com du logement à deux reprises, une fois le 10 décembre 2023 à la jeune femme qui a relaté sur le site le même incident que celui rapporté par le voisinage et une seconde fois deux nuits à une personne qui indique que le logement était occupé par quelqu’un d’autre lorsqu’il est arrivé.

Si Madame [Z] [Y] ne conteste pas qu’une sous location soit intervenue en son absence dans les lieux, dont elle justifie, elle soutient ne pas en être à l’origine et avoir simplement prêté son logement à un tiers qui en a abusé.

La société IMMOBILIERE 3F n’établit pas que Madame [Z] [Y] aurait elle-même procédé à cette sous location ce qu’elle conteste, le commentaire de la femme victime de violences sur le site booking.com évoquant également la méconnaissance de la sous location par la locataire elle-même.

Toutefois, Madame [Z] [Y] est responsable du comportement des personnes qu’elle introduit dans les lieux de sorte que la mise en location de son logement caractérise quand bien même elle n’en serait pas l’auteur direct une violation de ses obligations contractuelles, de même que les troubles commis par les personnes présentes dans les lieux dans les parties communes caractérisent un manquement de sa part à son obligation de jouir paisiblement des lieux.

Néanmoins, s’agissant d’un évènement unique qui ne s’est pas reproduit, le déplacement de Madame [Z] [Y] au Cameroun s’étant limité à un peu plus d’un mois, et la preuve que Madame [Z] [Y] soit directement à l’origine de cette sous location n’étant pas rapportée, le manquement contractuel de Madame [Z] [Y] s’il est établi n’apparaît pas suffisamment grave en l’état pour justifier la résiliation du bail.

Par ailleurs, si la société IMMOBILIERE 3F justifie qu’une dette locative distincte de celle relative au logement précédent s’est créée à compter d’octobre 2023, celle-ci était réglée selon le seul décompte locatif produit au débat au mois d’août 2024 et la société IMMOBILIERE 3F n’évoque plus de dette depuis cette date.

Ainsi, la violation par le locataire de son obligation de payer le loyer au terme convenu ne caractérise pas non plus, compte tenu de la régularisation intervenue, un manquement suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat.

En conséquence, la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat est rejetée.

Les demandes subséquentes (expulsion, indemnité d’occupation) et reconventionnelles (sursis à expulsion, délais de paiement, délais pour quitter les lieux) sont ainsi sans objet.

Sur la demande de dommages et intérêts

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F forme une demande de dommages et intérêts et non directement de fruits civils, selon le dispositif de ses conclusions, au motif qu’elle n’a pas récupéré les fruits civils correspondant à la sous location du logement, et au titre des frais de réparation de la porte endommagée lorsque les policiers l’ont forcée pour entrer dans le logement dans lequel l’individu violent s’était retranché.

S’il ressort du témoignage des voisins que la porte a été enfoncée par les policiers, la société IMMOBILIERE 3F ne justifie pas avoir fait réparer elle-même cette porte.

En revanche, qu’elle ait ou non procédé elle-même à la sous location litigieuse, l’introduction par Madame [Z] [Y] d’un tiers dans les lieux a donné lieu en effet à des fruits civils compte tenu des deux locations qui sont intervenues attestées par le constat du commissaire de justice. Cette faute de Madame [Z] [Y] a ainsi engendré pour la société IMMOBILIERE 3F un préjudice financier qu’il y a lieu d’évaluer à 300 €.

Madame [Z] [Y] sera donc condamnée à lui payer en réparation de son préjudice financier la somme de 300 €.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [Y] partie perdante à titre principal supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile lesquels ne comprennent pas le coût du constat de commissaire de justice non requis pour l’instance et qui relève des frais irrépétibles.

Madame [Z] [Y] sera condamnée par ailleurs à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sa demande réciproque au titre des frais irrépétibles est rejetée.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail,

CONDAMNE Madame [Z] [Y] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts,

REJETTE les autres demandes,

CONDAMNE Madame [Z] [Y] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Z] [Y] aux dépens de l’instance, ne comprenant pas le coût du constat de commissaire de justice,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection.