MINUTE N°25/03309

DOSSIER N° RG 25/00526 -

N° Portalis DB2W-W-B7J-NAL4

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 05 DECEMBRE 2025

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DEMANDEUR :

M. [M] [J]

43 rue Baudri de Bourgueil

35000 RENNES

Représenté par Maître Quentin DELABRE, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

Mme [I] [E]

Résidence l’Attik – Appt n°1109

39 rue Mustel

76000 ROUEN

comparante en personne

M. [G] [Y] [F]

Résidence l’Attik – Appt n°1109

39 rue Mustel

76000 ROUEN

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 03 Octobre 2025

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès PUCHEUS, vice-présidente en charge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 avril 2024 ayant pris effet le 19 avril 2024, Monsieur [M] [J] a donné à bail à Monsieur [G] [Y] [F] et Madame [I] [E] un logement incluant une place de stationnement situé au 39 rue Mustel, Résidence L’ATTIK, appartement n°1109, à ROUEN (76000) , moyennant un loyer mensuel de 710€, outre une provision sur charges de 40€.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 112,18€ du chef d’un arriéré de loyers et charges arrêté au 3 décembre 2024 a été délivré aux locataires le 10 décembre 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 13 mars 2025, Monsieur [J] a fait assigner Monsieur [Y] [F] et Madame [E] devant le juge des contentieux de la protection. Il lui demande de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation principale passé entre les parties ;

— Ordonner l’expulsion des défendeurs, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 1 262,18 euros au titre des loyers et charges impayés suivant situation arrêtée au 13 mars 2025, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, et ce avec intérêt au taux légal ;

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au loyer et charges mensuels à échoir, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’au jour de la libération effective du logement ;

— Condamner in solidum les défendeurs aux dépens, lesquels comprendront les frais de la présente instance et de ses suites ;

— Condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 3 octobre 2025, Monsieur [J] était représenté par Maître DELABRE qui a repris les termes de son assignation. Il a actualisé la dette à la somme de 1 479,87€ arrêtée à la date du 4 septembre 2025, s’est opposé à l’octroi de délais de paiement et a sollicité l’acquisition de la clause résolutoire en ce qui concerne le logement et la place de stationnement.

Monsieur [Y] [F] et Madame [E] ont comparu en personne. Ils ont indiqué avoir repris le paiement du loyer depuis 2 ou 3 mois. Ils ont expliqué la dette locative par un arrêt maladie pendant 6 mois et ont précisé avoir déposé un dossier de surendettement une semaine auparavant. Ils ont sollicité des délais de paiement et ont indiqué vouloir se maintenir dans les lieux. Ils ont ajouté n’avoir aucun contact avec les voisins mais avoir constaté des dégradations sur leur véhicule et leur boîte aux lettres.

La décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 14 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

A titre liminaire, Monsieur [Y] [F] et Madame [E] ont indiqué avoir déposé un dossier de surendettement une semaine avant l’audience. Aucune décision de recevabilité de leur dossier n’est intervenue et aucune mesure de désendettement n’a encore été approuvée ou imposée par la commission de surendettement. Le dépôt de leur dossier est donc sans impact sur la présente procédure en constat de résiliation du bail conformément à l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [Y] [F] et Madame [E] le 10 décembre 2024. Il ressort du décompte produit par Monsieur [J] que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de six semaines.

Monsieur [J] est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 22 janvier 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 janvier 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [J] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [J] a produit à l’audience un décompte en date du 4 septembre 2025 dont il ressort que la dette s’élève à 1 267,29€, déduction faite des frais compris dans les dépens. Monsieur [Y] [F] et Madame [E] ne contestant pas le montant de leur dette, il convient donc de les condamner solidairement à payer à Monsieur [J] la somme de 1 267,29€, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Il ressort du dernier décompte versé que les locataires ont repris le paiement du loyer courant et qu’entre février et juillet 2025, ils ont versé 100€ de plus que le montant du loyer. Au vu de la situation, il convient de leur accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au présent dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Monsieur [Y] [F] et Madame [E] à défaut de départ volontaire ainsi que leur condamnation au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 22 janvier 2025 jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [Y] [F] et Madame [E], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, étant précisé que la charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [Y] [F] et Madame [E] sont condamnés solidairement à payer à Monsieur [J] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE Monsieur [M] [J] recevable en sa demande en résiliation de bail,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 11 avril 2024 concernant le logement et la place de stationnement situés au 39 rue Mustel, Résidence L’ATTIK, appartement n°1109, à ROUEN (76000) donné en location à Monsieur [G] [Y] [F] et Madame [I] [E] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 22 janvier 2025,

DIT que Monsieur [G] [Y] [F] et Madame [I] [E] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [Y] [F] et Madame [I] [E] à payer à Monsieur [M] [J] la somme 1 267,29 euros (mille deux cent soixante-sept euros et vingt-neuf centimes) arrêtée à la date du 4 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

AUTORISE Monsieur [G] [Y] [F] et Madame [I] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 50 euros chacune, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [G] [Y] [F] et Madame [I] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [M] [J] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Monsieur [G] [Y] [F] et Madame [I] [E] sont condamnés solidairement à verser à Monsieur [M] [J] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 22 janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [Y] [F] et Madame [I] [E] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 décembre 2024, de sa dénonciation à la CCAPEX, de la signification de l’assignation du 13 mars 2025 et celui de sa dénonciation au représentant de l’État,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [Y] [F] et Madame [I] [E] à payer à Monsieur [M] [J] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT