TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01091 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KS76

Société SCHARKEN .SIREN N° 850 175 530.

C/

[F] [G], [E] [G], [Y] [P]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 MAI 2025

DEMANDERESSE

Société SCHARKEN .SIREN N° 850 175 530.

8 Impasse Du Jujubier

30129 MANDUEL

représentée par M^e Lina LAPLACE-TREYTURE, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEURS

Mme [F] [G]

née le 02 Juin 1960 à NIMES (GARD)

135 Bis Route D’Avignon

30000 NIMES

représentée par Maître Jérôme PRIVAT de la SELARL EVE SOULIER – JEROME PRIVAT – THOMAS AUTRIC, avocats au barreau de NIMES

Mme [E] [G]

née le 22 Novembre 1979 à NIMES (GARD)

31 Rue Ruffi

1 er2TAGE à Gauche (Côté Rue )

30000 NIMES

non comparante, ni représentée

M. [Y] [P]

né le 13 Novembre 1197 à NIMES (GARD)

31 Rue Ruffi

1 er2TAGE à Gauche (Côté Rue )

30000 NIMES

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alice CHARRON, juge des contentieux de la protection Assistée lors des débats de [R] [U], auditeur de justice

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe,

En présence de [T] [O], Greffier stagiaire, lors des débats

DÉBATS :

Date de la première évocation : 01 Octobre 2024

Date des Débats : 04 mars 2025

Date du Délibéré : 06 mai 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 06 Mai 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2007, prenant effet le même jour, Monsieur [A] [K] a donné à bail à Monsieur [S] [G] et Madame [F] [G] un local à usage d’habitation situé 135 bis route d’Avignon, 1er étage, porte 1, à Nîmes (30000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 800 euros, outre les taxes récupérables et une provision sur charge initiale « à régler sur loyer le jour de la facture », ainsi qu’un dépôt de garantie de 1600 euros.

Par acte sous seing privé distinct du 1er septembre 2007, Madame [E] [G] et Monsieur [Y] [P] (ci-après « consorts [Z]) se sont portés caution solidaire des consorts [G] et se sont engagés au profit du bailleur à garantir la bonne exécution de toutes les obligations des locataires pour le paiement du loyer, des charges, des réparations locatives, des frais de procédure, des indemnités d’occupation dans la limite de 30 000 euros.

Par acte authentique sous seing privé du 9 décembre 2021, la société civile immobilière LAKT, représentée par Monsieur [A] [K] en sa qualité de gérant de ladite société, a cédé en vente à la société civile immobilière SCHARKEN la pleine propriété de l’immeuble dans lequel est situé l’appartement donné à bail aux consorts [G].

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, la SCI SCHARKEN a fait signifier aux consorts [G] une sommation de payer un arriéré locatif de 3300 euros, de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs et de permettre l’accès au compteur d’eau, dans le délai de quinze jours.

La dénonciation aux cautions de la sommation de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance a été signifiée à Madame [E] [G] et Monsieur [Y] [P] par procès-verbal de recherches infructueuses en date du 15 mai 2024 dressé par un commissaire de justice conformément à l’article 659 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, signifié par dépôt à l’étude s’agissant de Madame [F] [G] et par procès-verbal de recherches infructueuses s’agissant des cautions, la SCI SCHARKEN a fait assigner Madame [F] [G], Madame [E] [G] et Monsieur [Y] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes aux fins que soient prononcées la résiliation du bail, l’expulsion de Madame [G] et de tous occupants, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à défaut d’exécution spontanée dans les quinze jours du prononcé du présent jugement, ainsi que la condamnation de Madame [F] [G] au paiement des arriérés locatifs, d’une indemnité d’occupation et de dommages et intérêts, et la condamnation solidaire des cautions.

Initialement appelée à l’audience du 1e octobre 2024, après plusieurs renvois, l’affaire été appelée et plaidée lors de l’audience du 4 mars 2025, au cours de laquelle la SCI SCHARKEN et Madame [F] [G] ont été représentées par leur conseil, tandis que Madame [E] [G] et Monsieur [Y] [P] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

Il y a lieu de se prononcer par jugement réputé contradictoire prononcé en premier ressort.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience, la société SCHARKEN, représentée par son conseil, a demandé au juge oralement et en se référant à ses écritures remises lors des débats de :

— Rejeter la fin de non-recevoir opposée par Madame [G] ;

— Prononcer la résiliation du bail ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [G] et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à défaut d’exécution spontanée dans les quinze jours suivants le prononcé du présent jugement ;

— Condamner Madame [F] [G] à lui payer :

o La somme de 9213 euros au titre des loyers échus impayés arrêtés à la date du 4 mars 2025 avec intérêts au taux légal, somme à parfaire au jour du jugement à intervenir ;

o Les loyers et charges postérieurs au 1er février, dus conformément au bail ;

o La somme de 800 euros par mois, indexée sur l’indice du coût de la construction, à titre d’indemnité d’occupation, depuis le jour où le jugement sera passé en force de chose jugée, jusqu’au départ effectif des lieux, volontaire ou par expulsion ;

o La somme de de 2000 euros au titre du préjudice moral et la somme de 335,28 euros au titre de ses préjudices matériels complémentaires ;

— Condamner Madame [F] [G] aux dépens ;

— Condamner Madame [F] [G] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Juger que les condamnations seront assorties des intérêts aux taux légal à compter de la sommation de payer en date du 30 avril 2024 ;

— Juger que les condamnations à l’encontre de Madame [F] [G] seront assorties d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à défaut d’exécution spontanée dans les quinze jours du prononcé du jugement à intervenir ;

— Se réserver le droit de liquider l’astreinte prononcée ;

— Condamner solidairement Madame [E] [G] et Monsieur [Y] [P] au paiement de l’intégralité des sommes auxquelles Madame [F] [G] est condamnée au titre du jugement à intervenir, en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeter toutes les demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires de Madame [F] [G], Madame [E] [G] et Monsieur [Y] [P] ;

— Ecarter l’exécution provisoire de droit, concernant les prétentions de Madame [F] [G].

En réponse à la demande d’irrecevabilité opposée par Madame [G] qui soulève une fin de non-recevoir tenant à l’absence de justification de la notification de l’assignation au préfet du Gard, la société SCHARKEN soutient qu’une telle notification a été effectuée via la plate-forme EXPLOC par un commissaire de justice le 23 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, et conclut dès lors au rejet de la fin de non-recevoir.

Sur le fond, au soutien de sa demande aux fins que soient prononcées la résiliation du bail et l’expulsion de Madame [G] sous astreinte, formée sur le fondement de l’article 1134 alinéa 1er du code civil dans sa version applicable à la date de signature du bail et de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la société SCHARKEN fait valoir des manquements graves de la locataire à ses obligations. La demanderesse expose que Madame [G] s’est engagée à payer un loyer mensuel de 800 euros, dont le montant est depuis demeuré inchangé, que la locataire cumulait une dette locative de 2950 euros au 31 juillet 2024, hors charges, malgré une sommation de payer délivrer par la bailleresse, et qu’elle a cessé tout paiement du loyer depuis la signification de l’assignation. La société SCHARKEN ajoute que malgré sa demande, la défenderesse ne permet pas l’accès au garage comprenant les compteurs d’eau et qu’elle n’a justifié de l’obligation d’assurer le bien qu’après la délivrance d’une sommation.

Au soutien de sa demande de paiement de la dette locative, fondée sur l’article 1147 du code civil applicable à la date de signature du bail, la société SCHARKEN déclare à l’audience que le montant actualisé des loyers impayés s’élève 9213 euros au 4 mars 2025, dont elle sollicite le paiement avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 30 avril 2024, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil. La bailleresse ajoute que Madame [G] ne rapporte la preuve qu’elle s’est libérée de son obligation et qu’elle a payé les loyers dus.

La société SCHARKEN s’oppose à la demande de délais de paiement formée par la locataire, en soulignant que les conditions prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas remplies dès lors que Madame [G] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et qu’elle n’est pas en situation de s’acquitter de la dette locative qui continue de croître.

La demanderesse demande en outre qu’en cas de résiliation judiciaire du bail, la locataire soit condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à 800 euros par mois à compter du jugement jusqu’au départ effectif des lieux.

La société SCHARKEN sollicite en outre l’indemnisation de ses préjudices sur le fondement de l’article 1147 du code civil en vigueur au 1er septembre 2007, date de signature du bail. Elle fait état d’un préjudice moral qui résulte de l’atteinte à l’image, la réputation et l’honneur de l’entreprise du fait du comportement de Madame [G], d’une part car la société SCHARKEN est mise en difficulté auprès de l’organisme de crédit qui lui a accordé le prêt pour acheter l’immeuble et qu’elle sera déficitaire le 1er mars 2025 si les associés n’apportent pas des fonds supplémentaires, d’autre part car le refus de la locataire de permettre l’accès au compteur nuit à l’image de la bailleresse qui a également donné à bail commercial le rez-de-chaussée de l’immeuble relié au même compteur d’eau. Elle demande également la condamnation de Madame [G] au paiement des coûts de la sommation, soit 204,06 euros, et des dénonces aux cautions, soit 131,22 euros.

S’agissant de la demande de condamnation solidaire au paiement de l’ensemble des condamnations prononcée à l’encontre de Madame [F] [J] de Madame [E] [G] et [Y] [P] en leur qualité de cautions, sur le fondement des articles 1200, 1203, 1204, 2288 et 2298 du code civil, dans leur version en vigueur à la date de conclusion du contrat et du cautionnement, tous deux intervenus le 1er septembre 2007, la société SCHARKEN indique que les consorts [Z] se sont portés cautions solidaires et sans bénéfice de discussion pour le paiement du loyer des charges, des réparations locatives, des frais de procédure, des indemnités d’occupation.

La société SCHARKEN demande que Madame [F] [G] soit par ailleurs condamnée à permettre l’accès au garage donné à bail dans lequel se situe les compteurs d’eau de l’ensemble de l’immeuble, conformément aux dispositions de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989.

Enfin, la demanderesse sollicite, sur le fondement de l’article L131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution, que l’ensemble des condamnations à l’encontre de Madame [J] soit assorti d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à défaut d’exécution spontanée dans les quinze jours du prononcé du jugement, dont le juge des contentieux de la protection se réservera la liquidation conformément à l’article L131-3 du même code.

Pour s’opposer aux demandes reconventionnelles formées par Madame [F] [G], la société SCHARKEN fait valoir l’absence de preuves, d’une part d’un manquement du bailleur, d’autre part d’un préjudice subi par la locataire. S’agissant du manquement à l’obligation d’entretien du logement soulevé par Madame [F] [G] à l’encontre de la bailleresse, cette dernière répond que le bail mentionne l’état neuf du logement lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, que les pièces versées au débat ne sont pas probantes, qu’elle n’a pas été informée avant l’instance des dommages allégués par l’occupante des lieux, que certaines réparations sollicitées n’incombent pas au bailleur.

A l’audience, Madame [F] [G], représentée par son conseil, a demandé au juge oralement et en se référant à ses écritures remises lors des débats de :

Déclarer l’action de la société SCHARKEN irrecevable en l’absence de justification de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat ; A titre subsidiaireCK

Je ne savais pas si l’on pouvait, ni s’il était pertinent de remplacer cette énumération par « de rejeter l’ensemble des demandes de la société SCHARKEN » ?

CA

Très honnêtement comme vous voulez…

: Rejeter la demande de la société SCHARKEN tendant au remboursement de la dette locative ;Rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion de la Locataire ;Rejeter la demande de condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation ;Rejeter la demande de dommages et intérêts formée par la société SCHARKEN ;A titre infiniment subsidiaire : Limiter la condamnation à rembourser la dette locative ; Accorder des délais de paiement à la locataire et la condamner à verser la somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant jusqu’à l’apurement de la dette locative ; En tout état de cause, à titre reconventionnel : Condamner la société SCHARKEN à payer la locataire la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ; Condamner la société SCHARKEN à procéder, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, aux réparations suivantes : changement des fenêtres, travaux de peinture, réparation des fissures, changement des tuyaux du robinet et réparation du plan de travail ; En tout état de cause : Condamner la société SCHARKEN aux dépens ; Condamner la société SCHARKEN à payer à la locataire, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre principal, Madame [F] [G] soulève une fin de non-recevoir, fondée sur l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tenant à l’absence de justification de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département du Gard deux mois avant l’audience du 1er octobre 2024.

Subsidiairement, pour s’opposer à la demande de la société SCHARKEN en résiliation judiciaire du contrat de bail et en expulsion, Madame [F] [G] fait valoir qu’elle n’a pas commis de manquement grave au sens de l’article 1184 du code civil justifiant la résiliation du bail, contrairement à la bailleresse qui manque à ses obligations. Elle explique ainsi qu’elle occupe le logement depuis le 1e septembre 2007, lequel est situé au-dessus d’un local commercial désormais converti en bar PMU, ce qui cause des troubles de voisinage. Elle informe le juge qu’elle a toujours payé le loyer jusqu’en janvier 2022, lorsqu’elle a rencontré d’importantes difficultés financières, accrues par la suspension du versement de l’aide personnalisée au logement (APL). Si elle reconnait l’existence d’une dette locative, elle explique que la bailleresse ne justifie pas le montant de la dette, qu’elle estime moins élevé que ce qui est avancé par la société SCHARKEN. Elle ajoute que le bien est assuré contre les risques locatifs depuis la prise à bail et qu’elle n’a jamais empêché que les travaux sur le compteur d’eau soient réalisés et qu’elle a informé le bailleur de difficultés sur cet équipement. Pour contester en outre la demande d’indemnisation des préjudices avancés par la société SCHARKEN, Madame [F] [G] répond que les préjudices ne sont pas établis.

En cas de condamnation, Madame [F] [G] sollicite l’octroi de délais de paiement, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique qu’elle vit seule, qu’elle dispose d’une retraite modeste à la suite du décès de son époux et qu’elle ne bénéficie plus des APL depuis la majorité de son fils et qu’elle rencontre d’importants problèmes de santé. Elle propose de régler la somme de 100 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette locative.

Madame [F] [G] forme également des demandes reconventionnelles, sur le fondement de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, au titre du préjudice de jouissance. La locataire soutient que la bailleresse n’a pas procédé aux travaux nécessaires à l’entretien et au maintien en état de l’appartement, dont le compteur d’eau doit être réparé, qui subit des infiltrations d’eau, qui est humide et présente des tâches de moisissure et de la rouille ainsi que des fissures. Elle souligne que les réparations nécessaires incombent au propriétaire, qu’elle a informé des dégradations.

MOTIVATION

Sur l’irrecevabilité de l’action formée par la société SCHARKEN

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail, l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation judiciaire si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant la date de l’audience à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, il ressort de l’accusé-réception EXPLOC joint aux débats que la société SCHARKEN a saisi la préfecture du Gard de l’assignation de Madame [F] [G] le 23 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience fixée au 1er octobre 2024.

En conséquence, la fin de non-recevoir opposé par Madame [F] [G] sera rejetée et l’action en résiliation judiciaire du bail de la société SCHARKEN sera déclarée recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de prononcé de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462, d’une part, et ainsi qu’il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d’autre part, la locataire est tenue de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 1741 du code civil prévoit en outre que le contrat de location se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Conformément aux articles 1217 et 1224 du code civil, la résiliation du contrat de bail ne peut être prononcée que si le preneur manque de manière suffisamment grave à ses obligationsCK

J’ai cité les articles dans leur version en vigueur actuellement, considérant que les lois nouvelles s’appliquent aux situations contractuelles nées antérieurement à la modification législative mais qui n’ont pas encore été pleinement réalisés. Ici, si le contrat est de 2007, la résiliation intervient après la réforme du droit des obligations.

Peut-être est on sous l’empire de la loi ancienne (les dispositions sont les mêmes ici, change la numérotation des articles).

CA

Non vous mettez les textes en vigueur oui..

.

Il revient au juge d’apprécier souverainement si la faute reprochée au preneur est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail, la situation justifiant la résiliation s’appréciant en outre au jour où le juge statue.

Enfin, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En application des articles 6 et 9 du code de procédure civile, les parties ont en outre la charge d’alléguer les faits propres à fondeur leur prétention et il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société SCHARKEN produit notamment :

Le contrat de bail signé par le bailleur initial, par la locataire Madame [F] [G], par la caution Madame [E] [G], L’engagement de caution précisant un engagement pour le paiement du loyer, des charges, des réparations locatives, des frais de procédure et des indemnités d’occupation dans la limite de 30 000 euros, L’état des lieux d’entrée,La sommation de payer et de justifier de l’assurance du logement signifié à personne par un commissaire de justice le 30 avril 2024, ainsi que la dénonciation aux cautions en date du 15 mai 2024, Un décompte du 4 mars 2025 portant sur la somme de 9213 euros arrêté au mois de mars 2025 inclus.

La locataire, pas plus que les cautions non comparantes, non représentées et qui n’ont pas constitué avocat au cours de l’instance, ne démontrent ni n’allèguent de l’existence d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur.

Il est établi, ce qui n’est pas contesté à l’audience, que malgré plusieurs versements partiels tardifs, la dette locative de Madame [F] [G] croît depuis mai 2022 et que la locataire ne paye plus le loyer depuis le mois de septembre 2024.

Or, aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu notamment de payer le prix du bail aux termes convenus et selon l’article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il résulte de ce qui précède que Madame [F] [G] ne justifie pas avoir respecté l’une des obligations essentielles incombant à tout locataire, à savoir le paiement régulier, à leur échéance, des loyers et charges. Les défauts de paiement du loyer relevés en l’espèce caractérisent dès lors un manquement prolongé de la défenderesse à une obligation essentielle à laquelle elle est tenue dont la gravité est suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation du bail ainsi que le prévoient les articles 1224 et 1741 du code civil, et ce d’autant plus que le défaut de paiement des loyers préjudicie gravement aux intérêts de la demanderesse.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise à la société SCHRAKEN à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les conséquences du prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Sur la qualité de la défenderesse

Le contrat de bail étant résilié eu égard au prononcé de la résiliation judiciaire, il revient de constater que Madame [F] [G] est occupante sans droit ni titre.

En conséquence, Madame [F] [G] sera condamnée à restituer le bien loué situé 135 bis route d’Avignon, 1e étage porte 1, à Nîmes (30000), en satisfaisant aux obligations du locataire.

Sur l’expulsion

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, la société SCHARKEN demande que soit ordonnée l’expulsion à défaut de libération des lieux par l’occupante dans les quinze jours suivants le prononcé du présent jugement.

Malgré l’importance de la dette locative et l’absence de paiements du loyer depuis septembre 2024, à la suite de l’assignation, la suppression du délai prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution emporterait des conséquences manifestement excessives sur la situation de l’occupante au regard de ses problèmes de santé et de la modicité de ses revenus.

Il apparait nécessaire de permettre à Madame [F] [G] de bénéficier du délai prévu par la loi pour rechercher un nouveau logement et d’engager activement des démarches à cette fin dès le prononcé du présent jugement ; ce qui ne s’oppose cependant pas à la délivrance d’un commandement de quitter les lieux sous deux mois, à la diligence de la société SCHARKEN, dès la mise à disposition du jugement dont il sera rappelé qu’il présente de plein droit un caractère exécutoire.

En conséquence, la demande de la société SCHARKEN d’ordonner l’expulsion de tout occupant du bien dans les quinze jours du prononcé du jugement, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, sera rejetée.

A défaut de restitution des lieux loués par Madame [F] [G] conformément au présent jugement, celle-ci doit être condamnée à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que tout occupant de son chef, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler qu’à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, si nécessaire, avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

Sur l’indemnité d’occupation

La partie demanderesse est en droit d’obtenir le versement d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

En l’espèce, il y a ainsi lieu de fixer à la somme de 800 euros le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation, charges comprises, due par Madame [F] [G], et ce à compter de la résiliation du bail, c’est-à-dire de la présente décision, et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant.

Il convient également de relever que Madame [F] [G] sera tenue au paiement des loyers échus jusqu’à la date du présent jugement.

En conséquence, la défenderesse sera condamnée à payer mensuellement la somme de 800 euros jusqu’à libération effective des lieux.

Ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Sur le remboursement de la dette locative

Sur la condamnation au paiement de la dette

Il résulte des pièces régulièrement versées aux débats que, selon décompte arrêté au 4 mars 2025, la défenderesse reste devoir la somme de 9213 euros.

Bien que Madame [F] [G] conteste le quantum de la dette, elle n’apporte aucune pièce de nature à remettre en cause le montant chiffré par la société SCHARKEN.

En conséquence, Madame [F] [G] sera condamnée à payer à la demanderesse la somme de 9213 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté au mois de mars 2025 inclus. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement

Madame [I] [G] sollicite l’octroi de délais de paiement en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, sur le fondement duquel la société SCHARKEN s’oppose à la demande de délais considérant que les conditions de reprise du paiement du loyer et de capacité de remboursement de la dette ne sont pas remplies.

En l’absence de clause résolutoire au contrat de bail, et à la suite du prononcé de la résiliation judiciaire du bail par le présent jugement, les dispositions relatives à l’octroi de délais de paiement prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sont inopérantes en l’espèce dès lors qu’elles s’appliquent uniquement aux constats d’acquisition des effets d’une clause résolutoire prévue au bail.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil cependant, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Le juge dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés au débiteur ou s’ils doivent lui être refusés.

Au regard de l’absence de versement des loyers ou de tout remboursement partiel de sa dette par Madame [F] [G] depuis le mois de septembre 2024, à la suite de la signification de l’assignation à comparaitre, sans que cela soit justifié par une aggravation de ses difficultés financières rendant pour elle impossible tout paiement à la société SCHARKEN, ainsi que de l’ancienneté de la dette locative qui s’accroit depuis avril 2022, il n’y pas lieu d’accorder à Madame [G] des délais de grâce.

En conséquence, la demande de la défenderesse d’octroi de délais de paiement sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société SCHARKEN

Aux termes de l’article 1147 du code civil en vigueur au moment de la conclusion du bail, devenu l’article 1231-1, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1153 du code civil en vigueur au moment de la conclusion du bail, devenu l’article 1231-6, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il revient à la partie qui sollicite une indemnisation de démontrer qu’elle subi un préjudice direct, certain et personnel.

En l’espèce, la société SCHARKEN fait valoir un préjudice moral au regard, d’une part, des difficultés qu’elle rencontre auprès de l’organisme de crédit qui lui a prêté les fonds pour acheter l’immeuble où se situe l’appartement loué à Madame [G] et, d’autre part, d’un préjudice d’image de bailleresse en raison du refus de la locataire de permettre l’accès au compteur.

S’agissant des difficultés financières de la société SCHARKEN et de ses relations avec l’organisme prêteur, la demanderesse n’établit pas l’existence d’un préjudice directement lié au défaut de paiement de la locataire qui nuirait à ses relations avec le prêteur. S’agissant de son image en qualité de bailleresse, elle n’apporte pas d’élément démontrant que le refus de Madame [G] de permettre l’accès au compteur est préjudiciable à sa réputation.

En conséquence, la demande de la société SCHARKEN visant à l’indemnisation d’un préjudice moral sera rejetée.

La société SCHARKEN sollicite également la condamnation de la défenderesse au paiement de dommages et intérêts liés à aux coûts de la sommation et des dénonces aux cautions préalables à l’assignation.

Ces actes ne relevant pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile et n’étant pas imposés préalablement à l’assignation à peine de nullité, ils ne peuvent être indemnisés au titre des dépens de l’instance et peuvent donc donner lieu à indemnisation.

En l’espèce, il ressort des pièces que la sommation de payer en date du 30 avril 2024 et les dénonces aux cautions datées du 15 mai 2024 ont respectivement coûté 204,06 et 131,22 euros, à la charge de la société SCHARKEN bien qu’elles visaient à permettre à la locataire de régulariser sa situation afin de prévenir une résiliation du bail.

En conséquence, Madame [F] [G] sera condamnée au paiement de la somme de 335,28 euros au titre des dommages et intérêts. Cette somme ne sera pas assortie d’intérêts.

Sur l’astreinte

L’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dès lors que le présent jugement ordonne l’expulsion de tout occupant du bien loué à défaut de libération volontaire, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de la présente décision.

La demande d’astreinte de la société SCHARKEN sera rejetée.

Sur la condamnation solidaire des cautions

Aux termes de l’article 2288 du code civil dans sa rédaction en vigueur à la conclusion du cautionnement et applicable au litige, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

En l’espèce, par acte sous seing privé du 1er septembre 2007 qui n’est pas contesté, Madame [E] [G] et Monsieur [Y] [P] se sont engagés comme cautions au profit du bailleur à garantir la bonne exécution de toutes les obligations du locataire pour le paiement du loyer, des charges, des réparations locatives, des frais de procédure, des indemnités d’occupation.

Aucun élément fourni aux débats ne permet de constater que les consorts [Z] ont renoncé à leur engagement de caution. Par suite, ils demeurent cautions solidaires de Madame [F] [G].

En conséquence, Madame [E] [G] et Monsieur [P] seront condamnés solidairement avec Madame [F] [G] au paiement de la dette locative de cette dernière, des indemnités d’occupation et des dommages et intérêts dus à la société SCHARKEN.

Il sera par ailleurs rappelé, en application de l’article 768 du code de procédure civile que, pour les procédures introduites après le 11 mai 2017, le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Dès lors, la demande formulée par la société SCHARKEN aux fins d’ordonner à Madame [F] [G] de permettre l’accès au garage à toute personne mandatée par la bailleresse, non énoncée au dispositif des conclusions remises à l’audience, ne constitue pas une prétention et ne sera pas examinée par le juge.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [F] [G]

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1719 3° du code civil, le bailleur est obligé de faire permettre au preneur de jouir paisiblement du bien pendant la durée du bail.

En outre, en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En application des articles 6 et 9 du code de procédure civile, les parties ont en outre la charge d’alléguer les faits propres à fondeur leur prétention et il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, Madame [F] [G] fait état d’infiltrations et d’humidité dans l’appartement. A l’appui de sa demande, elle produit deux courriers électroniques datés du 25 novembre 2024 dont elle est l’auteur, qui font état d’infiltrations et de moisissures. Le destinataire n’est cependant pas indiqué sur les documents joints en procédure, de sorte qu’il n’est pas possible d’établir qu’ils ont été adressés à la société SCHARKEN. Madame [F] [G] joint également des photographies. Celles-ci n’étant pas horodatées, il n’est pas possible de savoir le lieu et la date à laquelle elles ont été prises.

Dès lors, la défenderesse n’établit pas qu’elle subit des désordres qui caractérisent un manquement du bailleur à ses obligations, ni qu’elle a informé ce dernier des problèmes relevés dans l’appartement.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts de Madame [F] [G] sera rejetée.

Sur la demande de condamnation de la bailleresse à l’obligation de réalisation divers travaux

Dès lors que Madame [F] [G] est désormais occupante sans droit ni titre du logement de la société SCHARKEN à compter de la mise à disposition du présent jugement, la demande de la défenderesse de condamner la bailleresse à l’obligation de réaliser des travaux est devenue sans objet.

En conséquence, la demande de Madame [F] [G] sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [F] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile et ceux liés à une procédure d’exécution forcée dans les limites posées par le décret du 26 février 2016 et son arrêté du même jour.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En l’espèce, Madame [F] [G], partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la société SCHARKEN sur le fondement de l’article 700 une somme qu’il équitable de fixer à 500 euros.

Madame [F] [G] sera déboutée de sa propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire, que rien ne justifie d’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire prononcé en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Madame [F] [G] ;

DIT que la demande formée par la société civile immobilière SCHARKEN à l’encontre de Madame [F] [G] aux fins de prononcer la résiliation du contrat de bail entre les parties est régulière et recevable ;

DIT que Madame [F] [G] a gravement à ses obligations envers la société civile immobilière SCHARKEN ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties aux torts exclusifs de Madame [F] [G] ;

DIT que Madame [F] [G] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis le 6 mai 2025CKJ’ai mis la date du délibéré.

;

CONDAMNE Madame [F] [G] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que tout occupant de son chef, les lieux loués situés 135 bis route d’Avignon, 1er étage, porte 1, à Nîmes (30000), dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai,

ORDONNE l’expulsion de Madame [F] [G], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente ;

FIXE à la somme de 800 euros charges comprises, hors APL et indexation légaleCKJ’ai repris cette formule de l’un de vos jugements mais je ne sais pas s’il est applicable ici, ou non.

CATrès bien

, la somme due au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [F] [G] ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [G], Madame [E] [G] Monsieur [Y] [H] à payer à la société civile immobilière SCHARKEN les loyers jusqu’à avril 2025 et l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de mai 2025, et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou du représentantCKJe ne savais pas s’il fallait introduire ici la solidarité des cautions

CAJ’ai modifié les dispo. Et j’ai ajouté des intérêts.

assortie des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [G], Madame [E] [G] Monsieur [Y] [H] à payer à la société civile immobilière SCHARKEN la somme de 9213 euros au titre de l’arriéré locatif dû au mois de mars 2024 inclus assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [G], Madame [E] [G] et Monsieur [Y] [H] à payer à la société civile immobilière SCHARKEN la somme de 335,28 euros au titre des dommages et intérêts sans intérêt;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Madame [F] [G] ;

REJETTE le surplus des prétentionsCKJe ne sais pas si cette formulation permet de valoir pour le rejet des prétentions de la société et celles de la locataire, ou s’il faut faire deux chefs de dispositifs distincts.

CAAlors pour moi cela suffit

;

CONDAMNE Madame [F] [G] aux dépens et frais d’exécution forcée dans les limites posées par le décret du 26 février 2016 et son arrêté du même jour ;

CONDAMNE Madame [F] [G] à payer à la société civile immobilière la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sans intérêt ;

REJETTE la demande de Madame [F] [G] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE, le 6 mai 2025, par Alice CHARRON, juge des contentieux de la protection, et signé par elle et le greffier.

Le greffier, La juge,