MINUTE N°25/02593

DOSSIER N° RG 25/00030 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M3RT

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 28 AOUT 2025

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DEMANDERESSE :

S.A.S. CACO

6 Passage Venise

76204 BIHOREL

représentée par M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [F] [X]

4 Rue de Trianon

1er étage gauche

76300 SOTTEVILLE LES ROUEN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 12 Juin 2025

JUGE : Pascale HENRY

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Pascale HENRY, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 15 décembre 2023, la SCI du TRIANON a donné à bail à M. [F] [X] un local à usage d’habitation situé 4, rue du Trianon, 1er étage gauche, 76300 SOTTEVILLE-LES-ROUEN, pour un loyer mensuel révisable de 430 €, outre une avance sur charges de 50 €.

Le bien immobilier, objet du bail susvisé, a été cédé, le 22 juillet 2024, à la SAS CACO.

La SAS CACO a fait délivrer à M. [F] [X], le 25 septembre 2024, un commandement de payer, dans un délai de six semaines, visant la clause résolutoire, la somme de 4.560 € au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 27 septembre 2024, la SAS CACO a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par assignation en date du 16 décembre 2024, la SAS CACO a saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de faire :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [F] [X] et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner M. [F] [X] à lui payer la somme de 6.000 € au titre des loyers et charges impayés au 1er décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges dus à la date de résiliation du bail ;

— condamner M. [F] [X] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

— condamner M. [F] [X] au paiement d’une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 17 décembre 2024.

A l’audience du 12 juin 2025, la SAS CACO, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 8.880 € selon décompte arrêté au 1er juin 2025, échéance de juin 2025 incluse.

Elle indique être opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire, en l’absence de paiement depuis l’entrée dans les lieux.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [F] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un bordereau de carence a été établi dans le cadre du diagnostic social et financier prévu à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Eu égard à la nature des faits et à la comparution des parties, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SAS CACO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS CACO aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges est recevable.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 n° 2023-668, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Le bail a été conclu le 15 décembre 2023, soit après l’entrée en vigueur de la loi susvisée dont les dispositions sont d’application immédiate. Dès lors, il sera fait application du délai de six semaines, tel que prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, afin de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Un commandement de payer visant ladite clause a été signifié par commissaire de justice à M. [F] [X] en date du 25 septembre 2024.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de six semaines, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 7 novembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de tout paiement depuis l’entrée dans les lieux, il convient de ramener ce délai à un mois.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 7 novembre 2024, M. [F] [X] cause un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 décembre 2023, du commandement de payer délivré le 25 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er juin 2025 que la SAS CACO rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, dont le montant s’élève à la somme de 8.880 €.

Il y a donc lieu de condamner M. [F] [X] à payer à la SAS CACO, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 8.880 €, arrêtée au 1er juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 septembre 2024 sur la somme de 4.560 €, de l’assignation du 16 décembre 2024 sur la somme de 6.000€ et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [F] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations, ainsi qu’à payer à la SAS CACO une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 500 €.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SAS CACO aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONSTATE la résiliation, à la date du 7 novembre 2024, du bail signé le 15 décembre 2023 liant la SAS CACO et M. [F] [X], et portant sur un local à usage d’habitation situé 4, rue du Trianon, 1er étage gauche, 76300 SOTTEVILLE-LES-ROUEN;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux matérialisé par la remise des clés du logement entre les mains de la SAS CACO, l’expulsion de M. [F] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans un délai d’un mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [F] [X] à payer à la SAS CACO, à compter du 7 novembre 2024, date de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [F] [X] à payer à la SAS CACO la somme de 8.880 €, arrêtée au 1er juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 septembre 2024 sur la somme de 4.560 €, de l’assignation du 16 décembre 2024 sur la somme de 6.000 € et du présent jugement sur le surplus

CONDAMNE M. [F] [X] à payer à la SAS CACO la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [X] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux

administrations ;

DEBOUTE les parties de toute autre demande ou prétention ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE