MINUTE N°25/03159

DOSSIER N° RG 25/00125 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M4VB

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

Société HOLDING [H]

Rue de la Louée Bosc Benard

Crécy

27310 FLANCOURT CRESCY EN ROUMOIS

Représentant : M. [G] [H] (Gérant)

DEFENDERESSE :

Mme [N] [J] veuve [W]

1 Rue du Marché

2ème étage porte gauche

76500 ELBEUF

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 10 Octobre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 31 juillet 2017, Madame [U] [S] a donné à bail à Madame [N] [J] veuve [W] un appartement situé 1 rue du Marché – 2ème porte gauche à ELBEUF (76500), pour un loyer mensuel de 440 euros et 20 euros de provisions sur charges.

Selon acte notarié du 2 juillet 2022, la société civile HOLDING [H] a acquis de Madame [U] [S] l’immeuble sis 1 rue du Marché à ELBEUF (76500), comprenant notamment l’appartement donné en location.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, la société civile HOLDING [H], venant aux droits de Madame [U] [S], a fait signifier à Madame [N] [J] veuve [W] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 1.068,28 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement, dans un délai d’un mois.

Par notification électronique du 28 octobre 2024, la société civile HOLDING [H] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, la société civile HOLDING [H] a fait assigner Madame [N] [J] veuve [W] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et défaut d’assurance ;

— ordonner l’expulsion sans délai de Madame [N] [J] veuve [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame [N] [J] veuve [W] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 1.884,21 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 1er février 2025 jusqu’à libération effective des lieux, outre revalorisation légale ;

— la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la CCAPEX et à la Préfecture et de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 14 janvier 2025.

Appelée à l’audience du 23 juin 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 octobre 2025.

A l’audience du 10 octobre 2025, la société civile HOLDING [H], dûment représentée par Monsieur [G] [H] (gérant), reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 1.170 euros.

La société civile HOLDING [H] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [N] [J] veuve [W] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 octobre 2024 et sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle n’a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant du décompte fourni, la société civile HOLDING [H] reconnait qu’un accord avait été conclu avec la locataire pour qu’elle paie uniquement le premier mois la moitié du loyer mais ne sait pas si dans le décompte cela avait été pris en compte.

La société civile HOLDING [H] ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la la clause résolutoire. La société civile HOLDING [H] fait valoir qu’il y a eu une reprise du paiement du loyer courant.

Madame [N] [J] veuve [W], comparant en personne, conteste le principe de la dette et indique qu’elle doit uniquement la somme de 998 euros, précisant qu’il y avait eu un accord avec Monsieur [H] pour qu’elle paie uniquement la moitié du premier mois de loyer, à partir du moment où la société civile HOLDING [H] a acquis le logement, dès lors que des travaux d’aménagement devaient être faits.

Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 27 euros par mois sur 36 mois en plus des loyers ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 23 juin 2025.

Par ailleurs, la société civile HOLDING [H] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société civile HOLDING [H] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 31 juillet 2017 a été signifié par commissaire de justice en date du 25 octobre 2024.

La locataire n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et défaut d’assurance sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 25 décembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 31 juillet 2017 à compter du 26 décembre 2024.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société civile HOLDING [H] produit le bail en date du 31 juillet 2017 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 6 octobre 2025, faisant état d’une dette locative de 1.170,10 euros .

Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais pour un montant total de 98,15 euros.

Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Il ressort des débats également que Madame [J] conteste le montant de la créance réclamée dès lors qu’il n’a pas été pris en compte par la bailleresse l’accord décidé lors de l’achat de l’appartement en juillet 2022.

Si Monsieur [H], gérant de la société civile HOLDING [H] a reconnu qu’un accord avait été conclu avec sa locataire pour qu’elle paie uniquement la moitié du loyer le premier mois de loyer, le temps que les travaux soient réalisés, il est impossible pour le tribunal de vérifier si cet accord a été pris en compte dans le décompte. En effet, le décompte versé à la procédure débute à avril 2024, premier loyer impayé par la locataire. De plus, compte tenu des imprécisions sur les termes de l’accord conclu et en l’absence d’éléments sur son existence, il n’est pas possible de procéder au calcul des sommes qui seraient dues si l’accord n’avait pas été pris en compte.

Par conséquent, il y a lieu de considérer que l’accord avait été bien pris en compte et ce, à défaut de preuve du contraire par la locataire.

En conséquence, il convient de condamner Madame [N] [J] veuve [W] à payer à la société civile HOLDING [H] la somme de 1.071,95 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 octobre 2025, mois de octobre 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 octobre 2024 sur la somme de 1.068,28 euros et de la notification du jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [N] [J] veuve [W] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Il ressort des éléments communiqués que Madame [N] [J] veuve [W] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la société civile HOLDING [H] n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [N] [J] veuve [W] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [N] [J] veuve [W] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La preuve d’une voie de fait ou que le locataire ait refusé une offre de relogement n’étant pas rapportée, il n’y aura pas lieu de supprimer ou de réduire le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour faire procéder à l’expulsion.

De même, Madame [N] [J] veuve [W] sera condamnée à payer à la la société civile HOLDING [H] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [N] [J] veuve [W] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [N] [J] veuve [W] à payer à la société civile HOLDING [H] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société civile HOLDING [H] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 juillet 2017 entre la société civile HOLDING [H], venant aux drotis de Madame [U] [S], d’une part, et Madame [N] [J] veuve [W] d’autre part, concernant les locaux situés 1 rue du Marché – 2ème porte gauche à ELBEUF (76500), sont réunies à la date du 26 décembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [N] [J] veuve [W] à payer à la société civile HOLDING [H] la somme de 1.071,95 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 6 octobre 2025, échéance de octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024 sur la somme de 1.068,28 euros et du présent jugement sur le surplus ;

ACCORDE un délai à Madame [N] [J] veuve [W] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Madame [N] [J] veuve [W] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 27 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet :

— l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— En ce cas,

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [N] [J] veuve [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE Madame [N] [J] veuve [W] à payer à la société civile HOLDING [H] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 26 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Madame [N] [J] veuve [W] à payer à la société civile HOLDING [H] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [J] veuve [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 octobre 2024, le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE