TRIBUNAL JUDICIAIRE DE

BESANCON

Pôle civil – Section 1

N° RG 25/00261 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-FALA

N° Minute 25/188

Code : 50D Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire

délivrée le

à

Copie certifiée conforme délivrée le

à

ORDONNANCE DE REFERE

Rendue le SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

ENTRE :

Monsieur [P] [S]

né le 19 Avril 1991 à , demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Vincent BRAILLARD de la SELARL JURIDIL, avocats au barreau de BESANCON

Madame [H] [J]

née le 29 Avril 1988 à , demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Vincent BRAILLARD de la SELARL JURIDIL, avocats au barreau de BESANCON

DEMANDEUR(S) d’une part,

ET :

Madame [G] [F] épouse [E]

née le 01 Mai 1972 à [Localité 13], demeurant [Adresse 11]

Rep/assistant : Maître Corinne BUGNET-LEVY de la SCP LEVY – BUGNET LEVY, avocats au barreau de BESANCON

S.A.R.L. SAFTI prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié pour ce audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1],

Rep/assistant : Maître Victoria PRILLARD, avocat au barreau de BESANCON

Madame [A] [R], demeurant [Adresse 4] / FRANCE

Rep/assistant : Maître Camille BEN DAOUD de la SELARL HBB AVOCAT, avocats au barreau de BESANCON

DEFENDEUR(S) d’autre part,

DEBATS :

L’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025 en audience publique, tenue par :

Alain TROILO Président du Tribunal judiciaire de BESANCON, Juge des référés, assisté de Thibault FLEURIAU , Greffier;

DECISION :

La présente décision est rendue par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, par :

Alain TROILO Président du Tribunal judiciaire de BESANCON, Juge des référés, assisté de Thibault FLEURIAU , Greffier;

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [G] [F] divorcée [E] a mis en vente sa maison d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 9] par l’intermédiaire de la SARL Safti, agence immobilière, représentée par son agent commercial habilité, Mme [A] [R], à qui elle a confié un mandat exclusif de vente le 04 mars 2021.

Suivant acte authentique du 03 décembre 2021, M. [P] [S] et Mme [H] [J] ont fait l’acquisition de ladite maison d’habitation auprès de Mme [E].

Lors des visites et de l’achat du bien, du bois de chauffage était empilé et adossé contre un mur du garage.

Par assignation du 24 avril 2025, M. [S] et Mme [J] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Besançon d’une demande dirigée contre Mme [E]. Aux termes de leurs dernières conclusions soutenues à l’audience, ils sollicitent une expertise judiciaire, ainsi que le rejet de toute demande contraire. L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 25/00261.

M. [S] et Mme [J] expliquent qu’après avoir consommé le stock de bois de chauffage empilé devant un mur du garage, ils ont découvert une importante fissure en escalier sur le mur litigieux ; que l’expertise privée diligentée par leur assureur protection juridique a mis en évidence que cette fissure préexistant à la vente portait atteinte à la structure, mais qu’elle n’était pas décelable lors de la vente étant cachée derrière le bois ; que les travaux de remise en état du mur sont évalués à la somme totale de 21 925,24 euros ; qu’enfin, Mme [E] avait connaissance de l’existence de cette fissure.

***

Par actes des 10 et 17 juin 2025, Mme [E] a saisi à son tour le juge des référés afin d’attraire dans la cause la SARL Safti et Mme [R]. L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 25/00261.

Les deux affaires ont été jointes par ordonnance du 08 juillet 2025 et sont désormais appelées sous le seul n° RG 25/00261.

Aux termes de ses dernières conclusions soutenues à l’audience, Mme [E] sollicite :

À titre principal :

le rejet de la mesure d’expertise,la condamnation des demandeurs :à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,aux dépens,le rejet de toutes demandes contraires ;

À titre subsidiaire :

que la mesure d’expertise soit instaurée au contradictoire de toutes les parties,que l’objet de l’expertise ne porte que sur la fissure litigieuse,un complément des chefs de mission,la condamnation de la SARL Safti et de Mme [R] à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre elle, notamment au bénéfice de M. [S] et Mme [J],le rejet de toute demande contraire.

Mme [E] fait valoir que la fissure était apparente sur les photographies présentées par l’agence immobilière aux potentiels acquéreurs ; qu’à ce titre, Mme [R] l’a interrogée à ce sujet par mail du 16 mars 2021 et qu’elle lui a répondu que la fissure n’avait pas évolué depuis 6 ou 7 ans d’après les dires du précédent propriétaire de la maison ; que la pile de bois n’atteignait pas le plafond et que la fissure démarrant du plafond a nécessairement été constatée par M. [S] et Mme [J] avant la vente ; qu’en outre, l’action sur le fondement des vices cachés est prescrite ; et que les conditions du vice caché ne sont pas réunies, l’usage du garage n’étant pas diminué.

***

La SARL Safti sollicite, à titre principal, sa mise hors de cause et la condamnation de Mme [E] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et, à titre subsidiaire, que l’expertise soit ordonnée au contradictoire de toutes les parties.

Elle soutient que sa responsabilité ne pourra pas être engagée dans l’hypothèse d’une action au fond eu égard à la seule obligation de moyen dont est dépositaire l’agent immobilier et au fait qu’elle n’est pas un professionnel de la construction.

***

Mme [R] sollicite sa mise hors de cause et la condamnation de tout succombant à lui régler la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

Elle expose qu’elle n’a été mandatée pour cette vente que par l’intermédiaire de la SARL Safti ; qu’à ce titre, les actes passés au bénéfice de cette agence ne sont pas réalisés en son nom personnel ; qu’elle a répercuté les informations obtenues auprès de Mme [E] sur les fissures à M. [S] et Mme [J] ; que les photographies de l’annonce ne masquaient pas le haut de la fissure principale.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de mise hors de cause

La SARL Safti et Mme [R] demandent leur mise hors de cause au motif qu’aucune action au fond ne saurait perdurer à leur encontre.

En l’espèce, Mme [E] produit aux débats le mandat exclusif de vente signé le 04 mars 2021 la liant à la SARL Safti et à Mme [R], en leur qualité de mandataires, et ses échanges par mail avec Mme [R] le 16 mars 2021 au sujet des fissures litigieuses.

Il convient de rappeler que le juge des référés est le juge de l’évidence et qu’il ne lui appartient pas de trancher au fond la question de la responsabilité des mandataires.

Aussi, les demandes de mise hors de cause présentées par la SARL Safti et Mme [R] sont rejetées.

Sur la demande d’expertise

Les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile permettent au juge des référés d’ordonner une expertise s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

À l’appui de leur demande, M. [S] et Mme [J] produisent notamment l’acte de vente du 03 décembre 2021, les compte-rendus d’expertise privée des 18 septembre et 17 octobre 2023 précisant qu’ils n’auraient eu connaissance de la fissure que le 14 juin 2023 et que, d’une manière générale, les fissures en escalier ont un impact sur la structure du bâtiment, la photographie prise lors de leur visite du bien de Mme [E] le 18 août 2021 et des photographies prises après consommation du bois de chauffage.

Les défendeurs s’opposent à la mesure d’expertise. Toutefois, eu égard aux éléments communiqués, M. [S] et Mme [J] justifient d’un intérêt légitime à la mise en œuvre d’une telle mesure.

En effet, le juge des référés ne dispose pas en l’état de la cause d’éléments de détermination suffisants.

Une simple consultation, eu égard aux problèmes posés, serait insuffisante.

Il convient en conséquence d’ordonner une expertise au contradictoire de l’ensemble des parties dans la cause, tous droits et moyens réservés, conformément au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de condamnation en garantie

Il convient à nouveau de rappeler que le juge des référés est le juge de l’évidence et qu’il ne lui appartient pas de trancher au fond la question des responsabilités des défendeurs.

Dans ces circonstances, la demande de condamnation est rejetée.

***

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile, à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131–1, le juge peut les enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation.

En l’espèce, l’affaire présente des critères d’éligibilité à une mesure de médiation, laquelle apparaît dans l’intérêt des parties.

Le juge n’ayant pas recueilli à l’audience l’accord des parties sur une mesure de médiation, il y a lieu de donner injonction aux parties de rencontrer un médiateur aux fins d’information sur la médiation dans le cadre d’une réunion gratuite diligentée parallèlement à la mesure d’instruction ainsi qu’il sera précisé ci-après.

À l’issue de cette réunion, les parties feront connaître leur accord ou non à une mesure de médiation.

En cas d’accord de toutes les parties, la mesure de médiation sera ordonnée par la présente.

***

M. [S] et Mme [J], demandeurs à l’expertise, sont condamnés in solidum aux dépens.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

REJETTE la demande de mise hors de cause de la SARL Safti,

REJETTE la demande de mise hors de cause de Mme [A] [R],

ORDONNE une expertise, tous droits et moyens des parties réservés,

COMMET pour y procéder M. [U] [D], en qualité d’expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 7], demeurant [Adresse 2] (06.01.72.95.66 ; [Courriel 8]), avec pour mission de :

Prendre connaissance des documents de la cause et de tous documents utiles à sa mission (documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres),Convoquer les parties,Se rendre sur les lieux : [Adresse 6] à [Localité 10] et vérifier les travaux effectués par référence avec ce qui était prévu dans le contrat et-ou avec la facturation,Examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués dans l’assignation ; les décrire, indiquer, pour chacun, leur nature, leur importance, leur date d’apparition dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences (date des premières manifestations, aggravation éventuelle depuis la réception des travaux),donner tous éléments motivés sur les causes et origines des désordres, malfaçons, non-façons, non-conformités contractuelles dont il s’agit en précisant s’ils sont imputables :à la conception,à un défaut de direction ou de surveillance,à l’exécution,aux conditions d’utilisation ou d’entretien,à une cause extérieure,et, dans le cas de causes multiples, évaluer les proportions relevant de chacune d’elles, en précisant les intervenants concernés,dire si l’ouvrage a fait l’objet d’une réception expresse ; le cas échéant, en préciser la date, indiquer les réserves y figurant en relation avec les désordres allégués ; préciser, parmi les désordres, malfaçons, non-façons, non-conformités contractuelles allégués, lesquels étaient apparents à la date de la réception des travaux,en l’absence de réception expresse, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer la date à laquelle l’ouvrage était en état d’être conforme à son usage,préciser quels désordres étaient apparents à cette date,préciser de façon motivée, pour chacun d’eux, si les désordres compromettent, actuellement ou indiscutablement avant l’expiration d’un délai de dix ans après la réception de l’ouvrage, la solidité de celui-ci ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination,dans le cas où ces désordres, malfaçons, non-façons, non-conformités contractuelles constitueraient des dommages affectant l’ouvrage dans un de ses éléments d’équipement sans rendre l’immeuble impropre à sa destination, dire si cet élément fait ou non indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, fondation, ossature, clos ou couvert,dans l’affirmative, préciser si ces désordres affectent la solidité du bien ou son bon fonctionnement,dans la négative, préciser pour chaque désordre relevé, s’il est constitutif d’une faute au regard des règles de l’art et ou des normes réglementaires applicables,donner son avis et tout élément utile permettant au tribunal d’apprécier les éventuelles responsabilités susceptibles d’être encourues,après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, évaluer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux,fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,LE CAS ÉCHÉANT (en cas de nécessité d’établir un compte entre les parties), donner son avis sur les mémoires et situations de l’entreprise ou sur le décompte général définitif vérifiés par le maître d’œuvre ou le maître de l’ouvrage, ainsi que sur les postes de créance contestés et notamment par exemple sur les pénalités de retard et créances relatives au compte prorata,proposer un apurement des comptes entre les parties en distinguant le cas échéant les moins-values résultant de travaux entrant sur le devis et non exécutés, le montant des travaux effectués mais non inclus dans le devis en précisant sur ce point s’ils étaient techniquement nécessaires au regard de l’objet du contrat, et plus généralement en distinguant les coûts de reprise nécessaires en fonction de chacune des entreprises intervenues sur le chantier,faire toutes observations utiles au règlement du litige,

DIT que l’expert devra communiquer aux parties une première note technique dans un délai de trois mois à compter du jour où il aura été saisi de sa mission,

DIT qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, l’expert devra communiquer aux parties et au juge chargé du suivi des expertises un état prévisionnel de ses frais et honoraires et devra, en cas d’insuffisance de la provision consignée, demander la consignation d’une provision supplémentaire,

DIT que l’expert pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix, d’une spécialité différente de la sienne,

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu’en cas d’empêchement il sera remplacé par simple ordonnance sur requête,

DIT que dans l’hypothèse d’adjonction d’un sapiteur, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des expertises aux fins de fixation d’une consignation complémentaire,

***

DONNE injonction aux parties de se rendre à une réunion d’information sur la médiation et désigne pour y procéder Mme [T] [B], en qualité d’expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 7], demeurant [Adresse 3] (Tél. : 07.87.34.50.37 / Courriel : [Courriel 12]),

DONNE mission au(à la) médiateur(trice) ainsi désignée d’informer les parties sur l’objet et le déroulement d’une médiation, son principe, ses buts et modalités,

DIT que les conseils des parties devront communiquer au(à la) médiateur(trice) désigné(e) dans les huit jours de la réception de la présente ordonnance, les coordonnées de leurs clients respectifs (numéro de téléphone et adresse mail),

DIT que les conseils des parties aviseront le(la) médiateur(trice) désigné(e) du dépôt de la note technique de l’expert, dès sa réception,

DIT que la réunion d’information à la médiation devra se tenir au plus tard dans un délai d’un mois à compter de la transmission de la note technique de l’expert judiciaire,

RAPPELLE que cette réunion d’information est obligatoire et gratuite, qu’elle peut être réalisée en présentiel ou en distanciel par visioconférence, et que l’inexécution de cette injonction, sans motif légitime, est susceptible de justifier une amende civile d’un montant maximal de 10 000 euros, en application des dispositions de l’article 1533-3 du code de procédure civile ;

DIT qu’aux fins de vérification de l’exécution de la présente injonction, le(la) médiateur(trice) informera le tribunal, dès l’issue de cette réunion, de l’identité et de la qualité des personnes s’étant présentées,

***

En cas d’accord des parties au principe de la médiation :

DIT que si les parties donnent leur accord à la médiation proposée, le(la) médiateur(trice) fera parvenir au tribunal l’accord signé des parties et pourra mettre en œuvre immédiatement cette mesure,

FIXE la provision à valoir sur la rémunération du médiateur à la somme de 1 000 euros,

DIT que chacune des parties devra consigner la somme de 250 euros directement entre les mains du(de la) médiateur(trice) avant la première réunion de médiation, à peine de caducité de la désignation du médiateur, étant rappelé que la rémunération définitive du médiateur est fixée en accord avec les parties, conformément aux dispositions de l’article 1535-6 du code de procédure civile

RAPPELLE que le défaut de consignation entraîne la caducité de la décision ordonnant la médiation,

RAPPELLE que la durée maximale de la médiation est de cinq mois à compter du jour où la provision à valoir sur la rémunération du(de la) médiateur(trice) aura été versée entre ses mains et dit que la mission pourra être renouvelée une fois, pour une durée de trois mois, à la demande du(de la) médiateur(trice),

DIT que le(la) médiateur(trice) devra immédiatement aviser le tribunal et l’expert judiciaire de l’absence de mise en œuvre de cette mesure ou de son interruption et tenir le tribunal informé des difficultés éventuellement rencontrées dans l’exercice de sa mission, conformément aux dispositions de l’article 1533-3 du code de procédure civile,

RAPPELLE que les parties peuvent choisir d’entrer en médiation conventionnelle (dans les conditions des articles 1536 et suivants du code de procédure civile) avant, pendant ou à l’issue du rendez-vous, sans que le tribunal ne soit dessaisi,

DIT qu’à l’expiration de sa mission, le(la) médiateur(trice) informera par écrit la juridiction et l’expert judiciaire de ce que les parties sont parvenues ou non à trouver une solution au litige qui les oppose,

DIT que si les parties trouvent un accord, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et déposera son rapport en l’état, constitué de sa note technique,

RAPPELLE qu’en cas d’accord trouvé dans le cadre du processus de médiation, les parties pourront le cas échéant saisir la juridiction d’une demande d’homologation de cet accord par voie judiciaire,

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À défaut d’accord sur une médiation, de paiement de la provision afférente aux honoraires du(de la) médiateur(trice) ou à défaut d’accord trouvé en médiation :

DIT que l’expert judiciaire reprendra le cours de ses opérations d’expertise, et devra communiquer aux parties un pré-rapport dans un délai de deux mois à compter du jour où il en aura été informé par le(la) médiateur(trice),

DIT que les parties auront un mois pour adresser leurs dires à l’expert, sur demande de ce dernier, qui y répondra dans le délai d’un mois et les reprendra, avec sa réponse, le cas échéant, dans son rapport définitif,

DIT que l’expert déposera son rapport écrit définitif au greffe de ce tribunal (service des expertises) dans un délai de quatre mois, sauf prorogation de délai accordée par le magistrat chargé du contrôle des mesures d’instruction, à compter du jour où le(la) médiateur(trice) l’auront informé de l’absence de médiation ou de la fin de la médiation,

RAPPELLE que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties et de faire mention de cette formalité sur l’original,

***

COMMET le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre et contrôler les opérations de l’expert désigné ci-dessus et pour statuer sur toute difficulté d’exécution,

SUBORDONNE l’exécution de cette mesure d’instruction à la consignation préalable par M. [P] [S] et Mme [H] [J] d’une avance de débours à valoir sur la rémunération de l’expert de 2 000 euros, dans un délai de forclusion expirant le 07 décembre 2025,

RAPPELLE que ledit versement devra être effectué entre les mains du régisseur de ce tribunal et qu’à défaut de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile,

DIT qu’en application de l’article 282 du code de procédure civile, l’expert adressera également aux parties un exemplaire de sa demande de rémunération par tout moyen permettant d’en établir la réception, à charge pour elles de communiquer à l’expert et au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction leurs observations écrites dans un délai de 15 jours.

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REJETTE la demande en garantie de Mme [G] [F] divorcée [E],

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [S] et Mme [H] [J] in solidum aux dépens de l’instance en référé,

DIT que la présente ordonnance sera notifiée au médiateur/à la médiatrice ci-dessus désigné(e), par les soins du greffe, par tout moyen, conformément aux dispositions de l’article 1534-2 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,