TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 17 décembre 2025

MINUTE N° :

LA/ELF

N° RG 23/04705 – N° Portalis DB2W-W-B7H-MGDJ

50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

0A Sans procédure particulière

AFFAIRE :

Monsieur [U] [T]

Madame [M] [I]

C/

Monsieur [Z] [R], [X] [E]

Monsieur [A] [P], [W] [E]

DEMANDEURS

Monsieur [U] [T]

né le 01 Juillet 1973 à LEVALLOIS PERRET (92300)

demeurant 81 rue Stanislas Girardin – 76000 ROUEN

Madame [M] [I]

née le 13 Janvier 1977 à BEAUVAIS (60000)

demeurant 81 rue Stanislas Girardin – 76000 ROUEN

représentés par Maître Jean-Sébastien VAYSSE, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 39

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [R], [X] [E]

né le 29 Septembre 1958 à DÉVILLE LES ROUEN (76250)

demeurant 63 rue du Général de Gaulle – 27340 PONT DE L’ARCHE

Monsieur [A] [P], [W] [E]

né le 23 Juin 1961 à DÉVILLE LES ROUEN (76250)

demeurant Route de Fresquiennes – 76360 BARENTIN

représenté par Maître Pascal MARTIN-MÉNARD de la SCP EMO AVOCATS, avocat au barreau du HAVRE, avocat plaidant, vestiaire : 33

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 06 octobre 2025

JUGE UNIQUE : Lucie ANDRÉ, Juge

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

en présence de [F] [H], greffier stagiaire

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Lucie ANDRÉ, Juge

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 décembre 2025

Le présent jugement a été signé par Lucie ANDRÉ, Juge, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 9 décembre 2020, M. [A] [E] et M. [Z] [E] ont vendu à M. [U] [T] et Mme [M] [I] une maison individuelle à usage d’habitation située 1829 route du halage, LE MESNIL SOUS JUMIÈGES moyennant le prix de 273.000 euros.

Se prévalant de la non-conformité du système d’assainissement, M. [U] [T] et Mme [M] [I] ont, par actes de commissaire de justice en date des 9 et 20 novembre 2023, assigné M. [A] [E] et M. [Z] [E] devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins d’indemnisation.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2025, M. [U] [T] et Mme [M] [I] demandent au tribunal de :

— débouter les consorts [E] de leurs demandes ;

— condamner solidairement M. [A] [E] et M. [Z] [E] à leur payer :

17.380 euros TTC au titre des travaux de mise en conformité du réseau d’assainissement ;528 euros au titre des frais d’expertise ;350 euros au titre de l’étude de conception d’assainissement individuel ;4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. [U] [T] et Mme [M] [I] font valoir que, contrairement au diagnostic annexé à la vente qui concluait seulement à des défauts mineurs du système d’assainissement individuel, le rapport de LB INGÉNIERIE CONSEILS EXPERTISES fait état de la non-conformité du système d’assainissement et d’un risque de pollution.

Sur le fondement de l’article 1641 du code civil, les demandeurs soutiennent que cette non-conformité constitue un vice caché et que s’ils avaient eu connaissance, au moment de la vente, de la nécessité de reprendre complètement et globalement le système d’assainissement, ils n’auraient pas contracté ou à un prix inférieur. M. [U] [T] et Mme [M] [I] exposent que la clause de non garantie des vices cachés ne peut pas leur être opposée. Ils affirment que les défendeurs avaient un intérêt à dissimuler la réalité de l’état du système d’assainissement du bien vendu.

Sur le fondement de l’article 1139 du code civil, ils indiquent avoir été induits en erreur par les vendeurs qui ont communiqué un rapport descriptif du réseau d’assainissement incomplet et erroné, du fait d’informations incomplètes données par les consorts [E]. Ils précisent que les consorts [E] se sont volontairement abstenus de dégager les ouvrages avant tout contrôle et ont été dans l’impossibilité de produire un quelconque document afférent à l’entretien du système d’assainissement.

***

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2025, M. [A] [E] et M. [Z] [E] demandent au tribunal de :

— débouter M. [U] [T] et Mme [M] [I] de leurs demandes ;

— condamner in solidum M. [U] [T] et Mme [M] [I] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de Maître MARTIN-MÉNARD, sur son affirmation de les avoir avancés en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur le fondement des articles 1137 et 1139 du code civil, M. [A] [E] et M. [Z] [E] soutiennent qu’aucun dol n’est caractérisé. Ils indiquent qu’il n’est nullement justifié que les regards étaient inaccessibles lors du passage du SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif) et qu’il n’est pas plus démontré que les conclusions de la société LB INGÉNIERIE CONSEILS EXPERTISES s’expliqueraient par la réalisation de sondages ou l’examen d’ouvrages qui auraient été dégagés postérieurement au contrôle effectué par le SPANC. Messieurs [E] contestent une quelconque défaillance de leur part dans le cadre des opérations de contrôle de l’installation par le SPANC et précisent qu’il ne s’agit nullement d’une abstention volontaire de leur part destinée à fausser le résultat du rapport.

En tout état de cause, les consorts [E] font valoir qu’il n’est nullement démontré qu’ils avaient connaissance de défauts de conformité de l’installation qu’ils auraient intentionnellement dissimulés. Ils précisent qu’au jour de la vente, ils disposaient de la même information que les demandeurs et d’aucune pièce relative à l’entretien du système d’assainissement.

Par ailleurs, sur le fondement des articles 1641 et 1643 du code civil, M. [A] [E] et M. [Z] [E] soutiennent que la clause de non garantie des vices cachés a vocation à s’appliquer dès lors qu’ils sont de bonne foi. Ils précisent qu’ils n’occupaient pas la maison et qu’il ne leur avait jamais été signalé le moindre de défaut de conformité. En tout état de cause, ils exposent que les notaires avaient rappelé aux acquéreurs qu’une mise en conformité pouvait leur être imposée à l’issue de nouveaux contrôles de conformité et que les acquéreurs avaient déclaré vouloir prendre à leur charge exclusive toute mise aux normes.

***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

La clôture de l’instruction est intervenue le 29 septembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 6 octobre 2025 puis mise en délibéré au 17 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

***

MOTIFS

Sur les demandes indemnitaires

Sur le fondement du dol

L’article 1130 du code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 du même code prévoit que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente que « l’immeuble est desservi par une installation d’assainissement individuel. Cette installation a fait l’objet d’un contrôle technique datant de moins de trois ans dont le rapport figure dans le dossier de diagnostic technique annexé aux présentes conformément aux dispositions de l’article L.1331-11-1 dudit code. Ce rapport de visite a été établi par le service public d’assainissement non collectif de la MÉTROPOLE ROUEN NORMANDIE en date du 26 août 2020 (visite effectuée le 05 août 2020) duquel il résulte que : « INSTALLATION PRÉSENTANT DES DÉFAUTS D’ENTRETIEN OU UNE USURE DE L’UN DES ÉLÉMENTS CONSTITUTIFS Recommandations de travaux pour améliorer le fonctionnement : 1) retrouver et dégager le second trou d’homme de la fosse toutes eaux 2) Réparer et/ou remplacer certains couvercles de regards pour améliorer leur étanchéité » ».

Postérieurement à la vente, la société LB INGÉNIERIE CONSEILS EXPERTISES a établi une note de synthèse dont il résulte que « le système de gestion des eaux usées n’est pas conforme avec des rejets d’eau usée non traitée et une pollution environnementale associée ».

Dans un courrier du 2 mars 2022, la MÉTROPOLE ROUEN NORMANDIE écrit que les différences entre le rapport de visite du SPANC du 26 août 2020 et la note de synthèse de la société LB INGÉNIERIE CONSEILS EXPERTISES s’expliquent par « le dégagement de certains regards » inaccessibles lors du premier contrôle et « la réalisation de sondages permettant de localiser la direction de certains tuyaux non accessibles ». La MÉTROPOLE ROUEN NORMANDIE précise à ce titre que le dégagement des ouvrages, avant le contrôle, est du ressort du propriétaire.

Toutefois, outre le fait que le rapport du SPANC indique seulement que les tampons de la fosse n’étaient pas visitables, il ne ressort d’aucune des pièces versées aux débats que les consorts [E] avaient connaissance du défaut de conformité du système d’assainissement et l’auraient intentionnellement dissimulé, notamment en refusant de dégager les ouvrages avant le contrôle du SPANC. Il n’est pas plus démontré que les consorts [E] se seraient volontairement abstenus de produire les documents d’entretien du système d’assainissement.

Les demandeurs ne rapportent ainsi la preuve ni de manœuvres, ni de mensonges, ni d’une dissimulation intentionnelle d’une information déterminante imputables aux défendeurs. L’existence d’un dol ou d’une réticence dolosive n’est donc pas établie.

Aucune demande ne saurait dès lors aboutir de ce chef.

Sur le fondement de la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du code civil précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il ressort en outre de l’article 1643 du même code que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte authentique de vente prévoit que « le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit ci-dessus sous le titre « Environnement – Santé publique ». Toutefois, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance ».

Il incombe aux demandeurs qui souhaitent voir écarter cette clause de non garantie d’apporter la preuve que les vendeurs avaient connaissance, au moment de la vente, du vice allégué, à savoir, la non-conformité du système d’assainissement.

Or, comme cela a été précédemment indiqué, il ne ressort d’aucune des pièces versées aux débats que les consorts [E] avaient connaissance du défaut de conformité du système d’assainissement au jour de la vente.

Il doit donc être fait application de la clause de non garantie des vices cachés.

Les demandes indemnitaires formées par M. [U] [T] et Mme [M] [I] seront par conséquent rejetées.

Sur les autres demandes

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [U] [T] et Mme [M] [I], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens qui seront recouvrés directement par Maître Pascal MARTIN-MÉNARD en application de l’article 699 du code de procédure civile

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [U] [T] et Mme [M] [I], qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum à payer à M. [A] [E] et M. [Z] [E] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros.

Les autres demandes formées de ce chef seront rejetées.

***

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, susceptible d’appel,

REJETTE l’ensemble des demandes formées par M. [U] [T] et Mme [M] [I] ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [T] et Mme [M] [I] aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître MARTIN-MÉNARD conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [T] et Mme [M] [I] à payer à M. [A] [E] et M. [Z] [E] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA JUGE