MINUTE N°25/03195

DOSSIER N° RG 25/00594 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NBBW

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 13 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LE FOYER DU TOIT FAMILIAL

19 rue de Stalingrad

76300 SOTTEVILLE LES ROUEN

Représentant : M^e Jacqueline BONUTTO-BECAVIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [Z] [H]

1 rue Jules Guesde

Immeuble ROYAL SCOT

76300 SOTTEVILLE-LES-ROUEN

Représentant : M^e Olivier ZAGO, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 19 Septembre 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2022, la SA Le foyer du toit familial a donné à bail à Monsieur [Z] [H] un logement situé 1 Rue Jules Guesde – Immeuble ROYAL SCOT – Appt 11 SOTTEVILLE LES ROUEN (76300), moyennant un loyer mensuel de 349,07€ outre les charges d’un montant de 190.27€. Ont également été conclu entre les parties deux contrats inhérents à la location de garages situées respectivement n°2 Rue Claudine Guérin, SOTTEVILLE LES ROUE (76300) et n°11 sous l’immeuble MATARO, SOTTEVILES LES ROUEN (76300) pour un montant de 50€ chacun.

Un commandement de payer la somme en principal de 2.906,48€ du chef d’un arriéré de loyers et charges arrêté au 18 novembre 2024 ainsi qu’un commandement de justifier d’un contrat d’assurance habitation dans le délai d’un mois, a été délivré au locataire le 18 novembre 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire ainsi que celui pour justifier de l’assurance étant parvenus à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 20 mars 2025, La SA LE FOYER DU TOIT FAMILIAL a fait assigner Monsieur [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— Constater le jeu de la clause résolutoire et ainsi constater la résiliation du bail d’habitation principale passé entre les parties,

— Constater la résiliation du contrat de location du garage consenti le 30 octobre 1996 et le 10 mai 2023 à Monsieur [Z] [H]

— Ordonner l’expulsion du défendeur, corps et biens et celle de tout bien et de toute personne introduite par lui dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est,

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 2.402,03€ représentant les loyers et les charges suivant situation arrêtée au 28 février 2025, déduction faite des acomptes perçus à la date sus-énoncée,

— Condamner, à compter du jour suivant la date à laquelle l’arriéré de loyers et charges sera fixé, le défendeur, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, dont le montant correspondra au loyer et charges mensuels à échoir, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec revalorisation possible et sans plafonnement forfaitaire, et ce jusqu’au jour de la libération effective du logement,

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le défendeur aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement, ainsi que des deux lettres recommandées avec accusé de réception,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir, nonobstant l’exercice de toutes voies de recours, cette créance n’étant pas définitive et pour éviter qu’elle ne prenne des proportions trop importantes et ne devienne, par la même, irrécouvrable.

A l’audience du 19 mai 2025, La S.A Le foyer du toit familial était représenté par Maître BONUTTO-BECAVIN qui s’est rapportée à l’acte introductif d’instance, actualisant la dette à la somme de 3.497,44€. Elle a indiqué s’opposer au maintien dans les lieux ainsi qu’à l’octroi de délais de paiement

Monsieur [Z] [H] comparaissait à l’audience représenté par son conseil Maître ZAGO, il sollicitait du juge des contentieux de la protection de Rouen qu’il :

— Déclare la SA Le foyer du toit familial recevable mais partiellement fondée en ses demandes,

— Accorde à Monsieur [Z] [H] la possibilité de s’acquitter de l’arriéré locatifs par versements égaux en sus du loyer en cours sur une période de 36 mois,

— Prononce la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’octroi des délais et dise que celle-ci n’aura pas joué si le débiteur s’acquitte des condamnations dans les conditions déterminées par le juge,

— Déboute la SA LE FOYER DU TOIT FAMILIAL en ses autres demandes

— Condamne la SA LE FOYER DU TOIT FAMILIAL aux entiers dépens lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA LE FOYER DU TOIT FAMILIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 24 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA LE FOYER DU TOIT FAMILIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 3 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour défaut d’assurance aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ou passé le délai d’un mois en cas de commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [Z] [H] le 18 novembre 2024.Il ressort du décompte produit par la SA LE FOYER DU TOIT FAMILIAL que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois, et qu’aucune attestation d’assurance n’a été produite dans le délai d’un mois

La SA LE FOYER DU TOIT FAMILIAL est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 19 janvier 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 janvier 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA LE FOYER DU TOIT FAMILIAL ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA LE FOYER DU TOIT FAMILIAL produit un décompte à la date du 31 août 2025 dont il ressort que la dette est de 3.497,44€, déduction faite de frais compris dans les dépens. Monsieur [Z] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de le condamner à payer à La SA LE FOYER DU TOIT FAMILIAL la somme de 3.497,44€, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024 sur la somme de 2.906,48€ et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Il ressort du dernier décompte versé que le locataire a repris le paiement du loyer courant. Il demande à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement lui sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Monsieur [Z] [H] à défaut de départ volontaire ainsi que sa condamnation au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 19 janvier 2025 jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [Z] [H], qui succombe, est condamné aux dépens de la présente instance, étant précisé que la charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [Z] [H] est condamné à payer à La SA LE FOYER DU TOIT FAMILIAL la somme de 300€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant par jugement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la S.A LE FOYER DU TOIT FAMILIAL recevable en sa demande en résiliation de bail,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 1er novembre 2025 concernant le logement situé 1 Rue Jules Guesde- IMMEUBLE ROYAL SCOT-APPT 111, SOTTEVILLE LES ROUEN (76300), donné en location à Monsieur [Z] [H] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 19 janvier 2025,

DIT que Monsieur [Z] [H] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] à payer à la SA LE FOYER DU TOIT FAMILIAL la somme de 3.497,44euros (trois milles quatre centre quatre-vingt-dix-sept euros et quarante-quatre centimes) arrêtée à la date du 31 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2024 sur la somme de 2.906,48euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [Z] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 98 euros chacune, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [Z] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, La SA LE FOYER DU TOIT FAMILIAL pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Monsieur [Z] [H] soit condamné à verser à La SA LE FOYER DU TOIT FAMILIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 18 février 2025 jusqu’à la date de la libération effective des lieux,

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 novembre 2024, de la signification de l’assignation du 20 mars 2025, et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État en date du 24 mars 2025,

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] à payer à La SA LE FOYER DU TOIT FAMILIAL la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT