MINUTE N°25/02594

DOSSIER N° RG 25/00033 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M3ST

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 28 AOUT 2025

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DEMANDEUR :

M. [Z] [L]

323 Rue Pasteur

76520 FRANQUEVILLE-SAINT-PIERRE

représenté par Maître Bérengère RENE de la SELARL JAVELOT FREMY RENE, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

Mme [S] [I] épouse [T]

60 rue du Capitaine Fonck

76120 LE GRAND QUEVILLY

représentée par M^e Pierre MORTIER, avocat au barreau de ROUEN

M. [N] [T]

60 rue du Capitaine Fonck

76120 LE GRAND QUEVILLY

représenté par M^e Pierre MORTIER, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 12 Juin 2025

JUGE : Pascale HENRY

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Pascale HENRY, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat ayant pris effet le 26 juillet 2024, Monsieur [Z] [L] a donné à bail à Madame [S] [T] née [I] et Monsieur [N] [T] un local à usage d’habitation situé 60, rue du Capitaine Fonck à LE GRAND-QUEVILLY (76120), contre le paiement mensuel d’un loyer révisable de 1.050 €.

Le 25 octobre 2024, le bailleur a fait signifier à Madame [S] [T] née [I] et Monsieur [N] [T] un commandement de payer dans un délai de six semaines, visant la clause résolutoire, pour un montant de 4.101,22 € en principal, au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par notification électronique du 29 octobre 2024, Monsieur [Z] [L] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par assignation en date du 27 décembre 2024, Monsieur [Z] [L] a saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de faire :

— constater la résiliation du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ainsi que pour défaut d’assurance ;

— ordonner l’expulsion de Madame [S] [T] née [I] et Monsieur [N] [T] et celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Madame [S] [T] née [I] et Monsieur [N] [T] à lui payer la somme de 6.392,30 € au titre des loyers et charges impayés au mois de décembre 2024, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance de loyer à compter de sa date d’exigibilité ;

— condamner solidairement Madame [S] [T] née [I] et Monsieur [N] [T] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

— condamner solidairement Madame [S] [T] née [I] et Monsieur [N] [T] au paiement d’une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 30 décembre 2024.

A l’audience du 12 juin 2025, Monsieur [Z] [L], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 9.741,30 € selon décompte arrêté au 9 juin 2025. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire et fait valoir que les locataires, qui ne sont pas assurés, sont de mauvaise foi.

En défense, Madame [S] [T] née [I] et Monsieur [N] [T], représentés par leur conseil, reconnaissent devoir des sommes au titre du bail d’habitation et sollicitent l’octroi de délais de paiement sur une période de 24 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Au soutien de leurs demandes, les époux [T] indiquent que Madame [S] [T] née [I] a rencontré des problèmes de santé ayant entraîné un arrêt de travail et une perte de revenus, les empêchant de régler la dette locative. Ils précisent également avoir repris les chèques qu’ils avaient déposés pour le règlement de la dette après avoir appris que cela n’arrêterait pas la procédure de résiliation de bail. Ils ajoutent avoir effectué deux règlements en mai et juin 2025.

Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

Par une note en délibéré, les époux [T] ont été autorisés à produire un justificatif de leur assurance habitation.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance contre les risques locatifs

L’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et qu’il doit en justifier à la demande du bailleur chaque année. Toute clause prévoyant la résiliation du plein droit du contrat pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail en cause contient une clause résolutoire prévoyant que le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de produire l’assurance habitation demeuré infructueux.

Un commandement de justifier de l’assurance habitation, visant la clause résolutoire insérée au bail, a été signifié à Madame [S] [T] née [I] et Monsieur [N] [T], par commissaire de justice en date du 25 octobre 2024.

Les locataires ont transmis, dans le cadre d’une note en délibéré, une attestation d’assurance datée du 12 juin 2025, établie par la société SOGESSUR, qui mentionne que le logement sis 60, rue du Capitaine Fonck, 76120 LE GRAND QUEVILLY est bien assuré à compter du 26 juillet 2024 pour une durée d’un an.

Par conséquent, le logement étant assuré lors de la délivrance du commandement du 25 octobre 2024, il y a lieu de rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance habitation.

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [Z] [L] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges est recevable.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai de six semaines, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 25 octobre 2024.

Les locataires ne s’étant pas acquittés de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de six semaines imparti par le contrat signé entre les parties, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 7 décembre 2024.

Sur la demande de paiement

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail ayant pris effet le 26 juillet 2024, du commandement de payer délivré le 25 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 9 juin 2025 que Monsieur [Z] [L] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, faisant état d’une dette locative de 9.741,30 €.

Toutefois, Il y a lieu de déduire de cette somme les frais de relance indûment facturés aux locataires en septembre 2024 (4,57 €) et les sommes majorant les loyers des mois de décembre 2024 (171,27 €), février 2025 (139,81 €) et mars 2025 (79 €) non justifiées par le bailleur.

Il y a donc lieu de condamner Madame [S] [T] née [I] et Monsieur [N] [T] à payer à Monsieur [Z] [L], au titre des arriérés de loyers et charges, la somme de 9.346,65 €, arrêtée au 9 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En outre, Madame [S] [T] née [I] et Monsieur [N] [T] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que Madame [S] [T] née [I] et Monsieur [N] [T] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ayant effectué deux versements d’un montant de 2.100 € le 30 mai 2025 et 1.050 € le 9 juin 2025.

Par suite, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités décrites au présent dispositif.

Conformément à la demande, il y a également lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause résolutoire reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par Monsieur [Z] [L].

De plus, l’expulsion de Madame [S] [T] née [I] et Monsieur [N] [T] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Madame [S] [T] née [I] et Monsieur [N] [T] seront également tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, sans qu’il y ait besoin d’une nouvelle décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [S] [T] née [I] et Monsieur [N] [T], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations, ainsi qu’à payer à Monsieur [Z] [L] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 800 €.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [Z] [L] de sa demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance habitation ;

DECLARE recevable la demande de Monsieur [Z] [L] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONSTATE la résiliation, à la date du 7 décembre 2024, du contrat de bail ayant pris effet le 26 juillet 2024, conclu entre Monsieur [Z] [L] d’une part, et Madame [S] [T] née [I] et Monsieur [N] [T] d’autre part, et portant sur un local à usage d’habitation situé 60, rue du Capitaine Fonck à LE GRAND-QUEVILLY (76120) ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [T] née [I] et Monsieur [N] [T] à payer à Monsieur [Z] [L] la somme de 9.346,65 €, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 9 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ACCORDE un délai à Madame [S] [T] née [I] et Monsieur [N] [T] pour le paiement de cette somme ;

AUTORISE Madame [S] [T] née [I] et Monsieur [N] [T] à s’acquitter de cette dette en 24 mois, en procédant à 23 versements de

390 € et à un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [S] [T] née [I] et Monsieur [N] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNE solidairement Madame [S] [T] née [I] et Monsieur [N] [T] à payer à Monsieur [Z] [L] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû, si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Madame [S] [T] née [I] et Monsieur [N] [T] à payer à Monsieur [Z] [L] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [T] née [I] et Monsieur [N] [T] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE