TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/56704 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55GK

AS M N° : 1

Assignation du :

30 Septembre 2024

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[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 mars 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.N.C. [Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Maître Charles-édouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #J0082

DEFENDERESSE

S.A.R.L. PLAISANCE HOTEL

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Gilles CAILLET, avocat au barreau de PARIS – #G0876

DÉBATS

A l’audience du 14 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 10 octobre 2009, la SNC 51 Jonquière a consenti au profit de la société Plaisance Hôtel, au renouvellement d’un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 5], exploités sous la forme d’un hôtel de type « préfecture » ou « meublé ».

A la suite du refus par le bailleur de renouveler le bail, la cour d’appel de Paris a, le 21 décembre 2023, dit que le bail liant les parties avait pris fin au 30 juin 2017 et fixé l’indemnité d’éviction à la charge du bailleur à la somme de 787 686,50 euros.

Le 5 février 2024, le président du tribunal judiciaire de Paris a, sur le fondement de l’article L145-29 du code de commerce, désigné le service Séquestre du bâtonnier de l’ordre des avocats du Barreau de Paris en qualité de séquestre judiciaire à l’effet de recevoir l’indemnité d’éviction, celle-ci ayant été versée par le propriétaire le 7 mars 2024.

Le 8 mars 2024, la société 51 Jonquière a notifié à la société Plaisance Hôtel le versement au séquestre de l’indemnité d’éviction et lui a fait sommation de libérer les lieux, sommation réitérée le 7 juin 2024.

Exposant que la société Plaisance Hôtel continue de proposer à la location meublée des chambres de l’hôtel malgré les différentes sommations qu’elle lui a adressées et qu’elle n’a pas libéré les lieux, la société 51 Jonquière a, par exploit délivré le 27 novembre 2024, fait citer la SARL Plaisance Hôtel devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— ordonner, à défaut de restitution volontaire des locaux dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des meubles,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 17 décembre 2024, a fait l’objet d’un renvoi, les parties ayant été enjointes de rencontrer un conciliateur de justice.

A l’audience du 14 janvier 2025, la requérante conclut au rejet de l’exception de compétence soulevée par la défenderesse et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En réponse, la défenderesse soulève, in limine litis, une exception d’incompétence au profit du juge des contentieux de la protection et sollicite le rejet de l’ensemble des demandes. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la requérante au paiement de la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur l’exception de compétence

Au soutien de son exception de compétence, la défenderesse rappelle que les lieux donnés à bail commercial ont un usage d’hôtel meublé, ce qui résulte de la destination des lieux définie par le contrat de bail initial ; que l’immeuble est dont occupé à titre d’habitation, de sorte que la demande d’expulsion formée à son encontre et à l’encontre « de tout occupant de son chef » concerne inévitablement les résidents de l’hôtel, qui disposent d’un contrat de bail meublé dont le sort ne peut être tranché que par le juge des contentieux de la protection.

Aussi, la défenderesse estime qu’il appartient à la requérante d’obtenir un titre d’expulsion à l’encontre des occupants des lieux, par le biais de l’action oblique, et ce, en dépit de l’absence d’un lien contractuel entre elle et les résidents. Elle soutient enfin que dans la mesure où le contrat de bail commercial porte sur une destination d’hôtel meublé, il s’agit d’un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation, relevant en tout état de cause de la compétence exclusive du juge des contentieux de la protection.

En réponse, la société [Adresse 2] soutient que la destination à usage d’hôtel du bail commercial n’entraîne nullement une requalification du bail commercial en contrat de louage d’immeubles d’habitation ; que le président du tribunal judiciaire est bien compétent pour constater l’existence d’un trouble manifestement illicite découlant de l’application du statut des baux commerciaux et l’obligation de restituer les lieux selon le mécanisme légal des articles L.145-29 et L.145-30 du code de commerce. Elle rappelle à ce titre que sa demande n’est pas formée à l’encontre des résidents, mais à l’encontre du preneur à bail commercial, qui a l’obligation de libérer lui-même les locaux.

Aux termes de l’article 75 du code de procédure civile, s’il est prétendu que la juridiction saisie est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée.

L’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

Il s’agit d’une compétence d’attribution d’ordre public.

En premier lieu, il convient de rappeler que le contrat a été conclu et renouvelé entre deux parties uniquement : la société 51 Jonquière et la société Plaisance Hôtel ; que ce contrat porte sur l’exploitation des lieux à usage d’hôtel meublé. Ce contrat n’a pas pour objet l’occupation des lieux à titre d’habitation par la société Plaisance Hôtel, mais a pour objet l’activité commerciale d’exploitation d’un hôtel meublé.

Dès lors, la location a la nature d’un bail commercial, impliquant l’application du statut des baux commerciaux, application qui n’a d’ailleurs pas été contestée par la société 51 Jonquière devant le juge des loyers commerciaux quant à la question de la fixation du montant de l’indemnité d’éviction à la charge du bailleur.

Le locataire principal n’occupant pas les lieux à titre d’habitation, le contrat de bail ne peut dès lors être qualifié de louage d’immeuble à usage d’habitation, seuls les contrats conclus par la société Plaisance Hôtel avec des tiers étant susceptibles de revêtir cette qualification, ces contrats n’étant pas opposables au propriétaire de l’immeuble dès lors qu’il n’en n’est pas le signataire.

Par ailleurs, si l’existence du contrat de bail commercial a conduit à la signature de contrats de bail à usage d’habitation meublée sur les différentes chambres de l’immeuble, ces contrats ne peuvent être considérés ni objet de la procédure d’expulsion, qui résulte du non renouvellement du bail commercial, ni cause, laquelle est née de l’existence d’un bail commercial, ni enfin l’occasion.

Dès lors et conformément aux dispositions de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, l’exception de compétence sera rejetée.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre d’un bien propriété d’autrui caractérise un trouble manifestement illicite, compte tenu de la violation du droit de propriété subséquent.

L’article 145-29 du code de commerce dispose que " En cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. A défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.

L’indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives. "

L’indemnité d’éviction a été versée entre les mains du séquestre le 7 mars 2024 et ce versement a été notifié au preneur le 8 mars suivant, de sorte que les locaux devaient être libérés au plus tard le 9 juin 2024.

Il n’est pas contestable, au jour des débats, que l’immeuble n’avait pas été libéré. Cette occupation des lieux par la défenderesse, qui ne justifie plus de droit ni titre d’occupation, est à l’origine d’un trouble manifestement illicite causé au propriétaire de l’immeuble.

Il convient là encore de rappeler que les locataires des chambres meublées, qui seuls pourraient se prévaloir d’un titre d’occupation des lieux, n’ont pas été assignés par la requérante, qui n’a fait citer que son cocontractant, lequel ne peut se prévaloir d’une occupation légitime des lieux à titre personnel.

L’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Lorsque le bailleur, propriétaire ou gérant du fonds doit, pour quelque motif que ce soit, cesser son activité, il en informe les locataires titulaires du contrat mentionné à l’article L. 632-1 trois mois au moins avant la date à laquelle la cessation d’activité est prévue. Sauf cas de force majeure ou de mise en œuvre des procédures de sauvegarde ou de redressement judiciaire prévues par le code de commerce, la cessation d’activité ne peut avoir lieu avant l’expiration des contrats en cours de validité ou avant le relogement des locataires titulaires desdits contrats. »

La défenderesse en tire la conclusion qu’elle n’est pas en mesure de libérer les lieux, rappelant que certains contrats de bail d’habitation sont encore en cours de validité et que le relogement des locataires n’est pas encore acquis. A ce moyen, la requérante oppose la force majeure, exposant que le gérant du fonds n’est pas contraint d’attendre un délai de trois mois avant l’expiration des contrats en cours, dès lors que la cessation d’activité lui est imposée.

Toutefois, le non renouvellement du contrat de bail commercial ne peut être considéré comme un cas de force majeure, aucune des conditions de la force majeure n’étant démontrée, à commencer par la condition d’extériorité.

La défenderesse produit un certain nombre de congés délivrés aux occupants dont il résulte que les contrats sont en cours de validité, jusqu’aux mois de mars, juin et août 2025, de sorte que la cessation d’activité ne peut dès lors avoir lieu, conformément aux dispositions précitées, qu’à la plus lointaine de ces dates de validité.

Néanmoins, cette impossibilité ne concerne pas et n’est pas opposable au propriétaire des lieux, non signataire des contrats, et il appartient à la défenderesse d’en supporter les conséquences. A titre surabondant, il y a lieu d’observer que les démarches de libération des lieux ont été, nonobstant les déclarations de la défenderesse, tardives au regard de la connaissance ancienne du caractère très certain de la nécessité de libérer les lieux.

En conséquence, la non libération des lieux ne peut être considérée autrement que comme une violation évidente du droit de propriété de la société [Adresse 2] à l’origine d’un trouble manifestement illicite auquel seule l’expulsion est susceptible de mettre un terme.

Il sera donc fait droit à la demande.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser à la requérante la somme de 4000 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Rejetons l’exception de compétence ;

Disons que la société Plaisance Hôtel devra libérer les locaux situés [Adresse 5] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la décision, et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société Plaisance Hôtel à payer à la société [Adresse 1] Jonquière la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la société Plaisance Hôtel au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 12 mars 2025.

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Anne-Charlotte MEIGNAN