MINUTE N°

DOSSIER N° RG 25/00282 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M6EY

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 07 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

OPH HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représenté par MME [S], munie d’un pouvoir écrit

DEFENDEURS :

Mme [K] [N]

2 Parc de l’Epte

Apt 001

76130 MONT-SAINT-AIGNAN

Comparant

M. [Z] [D]

10 rue Jacques Fouray

76100 ROUEN

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 05 Septembre 2025

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2006, l’EPIC HABITAT 76, OPH du département de la Seine-Maritime a donné à bail à Monsieur [Z] [D] et Madame [K] [N] un logement situé 2 parc de l’Epte à MONT SAINT AIGNAN (76130), moyennant un loyer mensuel de 303,60€.

Un commandement de payer la somme en principal de 1 750,36€ du chef d’un arriéré de loyers et charges, arrêté au 14 mars 2024, a été délivré aux locataires le 21 mars 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été apurées, par acte du 7 février 2025, HABITAT 76 a fait assigner Monsieur [D] et Madame [N] devant le juge des contentieux de la protection. Il lui demande de :

— Constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire,

— Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location pour manquement aux obligations du contrat de location par application des articles 1217 et 1224 du code civil,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [G] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux,

— Ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner solidairement Madame [N] et Monsieur [D] :

* au paiement de la somme de 1 553,90€ au titre des loyers et charges impayées à la date du 7 janvier 2025, suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

* au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit,

* au paiement de l’assurance facturée de juillet 2022 à juin 2023 puis de septembre 2023 à mars 2024 pour absence d’attestation fournie malgré les courriers de rappel envoyés,

* au paiement d’une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance et ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières,

— Condamner Madame [N] seule :

* au paiement de la somme de 1 446,68€ au titre des loyers impayés du 18 avril 2024 au 7 janvier 2025,

* au paiement de l’assurance facturée d’avril 2024 à août 2024 et de novembre 2024 à décembre 2024 pour absence d’attestation fournie malgré les courriers de rappel envoyés.

A l’audience du 5 septembre 2025, HABITAT 76 était représenté par Madame [W] [S], munie d’un pouvoir. Elle s’est rapportée à l’acte introductif d’instance et a indiqué que le montant actualisé de la dette était de 3 040,68€, la dette étant solidaire jusqu’au 17 avril 2024, date de la transcription du divorce à l’état civil à hauteur de 1 688,72€. Elle a fait part de l’accord d’HABITAT 76 sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [N] a comparu en personne. Elle a indiqué percevoir le RSA et proposé de payer 50€ par mois. Elle a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux.

Monsieur [D] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

HABITAT 76 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 10 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [G] le 21 mars 2024. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de six semaines.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 3 mai 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 mai 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à HABITAT 76 ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, HABITAT 76 produit un décompte arrêté au 31 août 2025 comprenant le loyer, les charges et l’assurance, aux termes duquel Madame [N] était redevable à cette date de la somme de 2 964,48€, solidairement à hauteur de 2 162,89€ avec Monsieur [D] et seule pour le surplus, déduction faite des frais non justifiés ou compris dans les dépens.

Madame [N] ne contestant pas le montant de la dette, il convient de la condamner à payer la somme de 2 964,48€ à HABITAT 76 avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024 sur la somme de 1 750,36€ et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, solidairement avec Monsieur [D] à hauteur de 2 162,89€.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Il ressort du dernier décompte versé que la locataire a repris le paiement du loyer courant. Elle demande à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement lui sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Madame [N] à défaut de départ volontaire ainsi que sa condamnation au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 3 mai 2024 jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [D] et Madame [N], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [D] et Madame [N] sont condamnés solidairement à payer à HABITAT 76 la somme de 300€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’EPIC HABITAT 76, OPH du département de Seine-Maritime recevable en sa demande en résiliation de bail,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 28 novembre 2006 concernant le logement situé 2 parc de l’Epte à MONT SAINT AIGNAN (76130), donné en location à Monsieur [Z] [D] et Madame [K] [N] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 3 mai 2024,

DIT que Madame [K] [N] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [K] [N] à payer à l’EPIC HABITAT 76, OPH du département de Seine-Maritime la somme de 2 162,89 euros (deux mille cent soixante-deux euros et quatre-vingt-neuf centimes) arrêtée à la date du 17 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024 sur la somme de 1 750,36 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Madame [K] [N] à payer à l’EPIC HABITAT 76, OPH du département de Seine-Maritime la somme de 801,59 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Madame [K] [N] à s’acquitter de ces sommes, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 84 euros chacune, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Madame [K] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC HABITAT 76, OPH du département de Seine-Maritime pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Madame [K] [N] soit condamnée à verser à l’EPIC HABITAT 76, OPH du département de Seine-Maritime une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 3 mai 2024 jusqu’à la date de la libération effective des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [D] ET Madame [K] [N] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 mars 2024, de sa signification à la CCAPEX, de la signification de l’assignation du 7 février 2025, et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État,

CONDAMNE solidiairement Monsieur [Z] [D] ET Madame [K] [N] à payer à l’EPIC HABITAT 76, OPH du département de Seine-Maritime la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE