MINUTE N°25/02909

DOSSIER N° RG 25/00421 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M7DK

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

Représentée par M^e Sandra GOSSELIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [V] [Z] [Z] [F]

3 Impasse Massard

Résidence Massard appt 15

76100 ROUEN

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 12 Septembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 3 août 2021, la S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [V] [Z] [Z] [F] un local à usage d’habitation situé 3 Impasse Massard, résidence Massard, Porte 35 à ROUEN (76100), pour un loyer mensuel de 353,87 euros, outre une avance sur charges de 80,55 euros.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [V] [Z] [Z] [F] le 15 novembre 2024 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.428,30 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 14 novembre 2024 reçue le 18 novembre 2024, la S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de loyers de son locataire.

Par assignation en date du 4 février 2025 notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 février 2025, la S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;ordonne l’expulsion sans délai de Monsieur [V] [Z] [Z] [F] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamne Monsieur [V] [Z] [Z] [F] à lui payer la somme de 2.140,25 euros au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 2 janvier 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges dus à la date de résiliation du bail ;condamne Monsieur [V] [Z] [Z] [F] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;condamne Monsieur [V] [Z] [Z] [F] au paiement d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement, de la présente assignation et de la notification de ces actes aux administrations sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL fait valoir, à titre principal, que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois, impartis par le commandement du 15 novembre 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 12 septembre 2025 la S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son avocat, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 13.281,09 euros selon décompte arrêté au 31 août 2025 et comprenant l’échéance du mois d’aout 2025.

Bien que régulièrement cité par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [V] [Z] [Z] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [V] [Z] [Z] [F], cité à l’étude du commisaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL reçu le 18 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, ou passé le délai d’un mois en cas de commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 15 novembre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 1.428,30 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 16 janvier 2025.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient donc de rejeter la demande.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [V] [Z] [Z] [F] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 8 septembre 2025, Monsieur [V] [Z] [Z] [F] demeure redevable de la somme de 13.559,01 euros au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais de contentieux, pour un montant total de 354,15 euros soit :

—  76,23 euros le 31 janvier 2024 de frais contentieux ;

—  177,30 euros le 2 janvier 2025 de frais contentieux ;

—  100,62 euros le 12 mars 2025 de frais contentieux.

Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Il ressort également de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête d’occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 22,86 euros (3x7,62 euros).

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Il ressort enfin de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête Supplément de loyer de solidarité dit frais « SLS » pour un montant total de 6.311,14 euros (7x898,02 euros + les frais de dossiers de 25 euros).

Selon les articles L441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

L’article L.441-9 du même code prévoit que « l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [V] [Z] [Z] [F] à payer à la S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 6.870,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.428,30 euros, à compter du 4 février 2025 sur la somme de 2.140,25 euros et du jugement pour le surplus.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [V] [Z] [Z] [F], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 15 novembre 2024, de l’assignation du 4 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 18 novembre 2024 et 6 février 2025.

Condamné aux dépens, Monsieur [V] [Z] [Z] [F] sera condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 16 janvier 2025 du contrat de bail conclu entre les parties le 3 août 2021 portant sur le logement situé 3 Impasse Massard, Résidence Massard- Porte 35 à ROUEN (76100);

ORDONNE, faute de départ volontaire de Monsieur [V] [Z] [Z] [F], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] [Z] [F] à payer à la S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 6.870,86 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 9 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.428,30 euros, à compter du 4 février 2025 sur la somme de 2.140,25 euros et du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] [Z] [F] à payer à la S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] [Z] [F] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 15 novembre 2024, de l’assignation du 4 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 18 novembre 2024 et 6 février 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] [Z] [F] à payer à la S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE