Expéditions le : Minute n° 24/00224

Grosse :

JUGEMENT DU : 06 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/02561 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FZWC

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

Société ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP BREMANT GOJON GLESSINGER SAJOUS, avocats au barreau d’ANNECY, substituant Maître Nelly MACHADO – SELARL PIOT-MOUNY, ROY & MACHADO, avocat au barreau de LYON

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [B], demeurant [Adresse 4]

non comparant

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 11 Juin 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 06 Août 2025.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de résidence en date du 24 juin 2021, la SA ADOMA a donné en location à M. [O] [B], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Par courrier recommandé en date du 23 septembre 2024, le bailleur a mis en demeure M. [O] [B] de payer la somme de 1.373,83 euros, ce courrier visant la clause résolutoire (article 11) et étant motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, la SA ADOMA a fait assigner M. [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 3] pour demander, sur le fondement des articles 1103 et suivant du code civil :

constater et si besoin prononcer la résiliation du contrat de résidence en application de la convention et du règlement intérieur, autoriser qu’elle expulse M. [O] [B] ainsi tout occupant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique,condamner M. [O] [B] à lui payer la somme de 1.187,19 euros sauf à parfaire au jour de l’audience, outre une indemnité d’occupation égale à la redevance mensuelle en vigueur dans les foyers, mois par mois, à compter de la résiliation de plein droit du contrat de résidence, et ce, jusqu’au départ effectif du résident, condamner M. [O] [B] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de sa demande, la SA ADOMA expose que les redevances ont été payées de manière très irrégulière depuis l’entrée dans les lieux, que dans un premier temps elle a proposé par courrier du 7 juin 2024 au preneur de mettre en place un plan d’apurement, celui-ci ne donnant toutefois pas suite à la proposition. Elle explique que M. [O] [B] n’a pas déféré à la mise en demeure en date du 23 septembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 juin 2025.

A l’audience, la SA ADOMA, représentée par son conseil, maintient ses demandes, actualisant sa créance à la somme de 1.018 euros au 6 juin 2025, et dépose son dossier.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [O] [B] n’est ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 6 aout 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du contrat de résidence

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, au nombre desquelles figure l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du même code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, la résolution pouvant en toute hypothèse être demandée en justice.

L’article 1228 suivant précise que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution du contrat, ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 alinéa 2 du même code prévoit que la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou à défaut au jour de l’assignation en justice.

Il est constant que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, la SA ADOMA verse aux débats de contrat de résidence signé par le locataire, qui prévoit en son article 11 qu’en cas d’inexécution de l’une de ses obligations par la personne logée, le contrat est résilié de plein droit un mois après la date de notification par lettre recommandée accusé réception.

La SA ADOMA justifie de l’envoi d’une lettre en recommandé avec accusé réception en date du 26 septembre 2024 portant mise en demeure d’avoir à régulariser l’impayé locatif s’élevant à la somme de 1.373,83 sous un délai de 8 jours, et visant la clause résolutoire.

Il ressort en outre du décompte produit que la somme réclamée correspondait bien à un montant équivalent au moins à deux fois le montant mensuel des redevances, tel que prévu par le règlement intérieur en référence aux dispositions du code de la construction et de l’habitation.

Il résulte des pièces produites que M. [O] [B] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai requis, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat étaient réunies à la date 26 octobre 2024.

M. [O] [B] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [O] [B] de libérer les lieux qu’il occupe de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [O] [B], la SA ADOMA sera autorisée à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Concernant l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire ; que l’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [O] [B] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Il convient de fixer cette indemnité au montant des redevances charges comprises, dû à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, soit la somme mensuelle de 432,07 euros révisable selon les modalités prévues au contrat, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Concernant le montant des sommes dues

Selon l’article 1728 2° du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, selon le décompte produit par la SA ADOMA arrêté au 6 juin 2025, M. [O] [B] est redevable d’une somme 1.000,18 euros, échéance de mai 2025 incluse.

Il convient néanmoins de déduire les facturations faites depuis mai 2024 au titre de la consommation d’eau hors forfait d’un total de 495,44 euros, le bailleur ne justifiant d’aucun relevé de compteur permettant de vérifier que l’occupant a dépassé le forfait de 165 litres d’eau par jour et par personne. Pour les mêmes raisons, la somme de 18 euros facturée en février 2025 au titre d’une dégradation de mobilier sera écartée.

En conséquence, M. [O] [B] sera condamné à payer euros à la société ADOMA la somme de 486,74 euros (1.000,18 – 495,44 – 18) au titre des redevances et indemnités d’occupation dus au 6 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès

M. [O] [B] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer à la SA ADOMA la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence en date du 24 juin 2021 conclu entre la SA ADOMA et M. [O] [B] concernant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 26 octobre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [O] [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

En conséquence,

ORDONNE à M. [O] [B] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [O] [B] de s’exécuter volontairement, la SA ADOMA pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [O] [B] à payer à la SA ADOMA une indemnité d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 432,07 euros, révisable selon les modalités prévues au contrat,

CONDAMNE M. [O] [B] à payer à la SA ADOMA la somme de 486,74 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 6 juin 2025 (échéance de mai 2025 incluse),

DIT que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [O] [B] aux entiers dépens,

CONDAMNE M. [O] [B] à payer à la SA ADOMA la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS