MINUTE N°25/03208

DOSSIER N° RG 25/00360 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M6UN

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 26 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représentant : M^e Jacqueline BONUTTO-BECAVIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [G] [R]

19 rue de la Paix

APPT 2 2ème Etage

76960 NOTRE DAME DE BONDEVILLE

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 26 Septembre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 26 janvier 2009, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Madame [G] [R] et Monsieur [P] [R] un local à usage d’habitation situé 19, Rue de la Paix (Imm. Hetre – Appt 002) à NOTRE DAME DE BONDEVILLE 76960, pour un loyer mensuel de 272€, outre une avance sur charges.

Le 21 novembre 2019, Monsieur [P] [R] est décédé.

Le bailleur a fait délivrer à Madame [G] [R] le 7 mai 2024 commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 2.720,37€ au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 25 avril 2024, l’OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation en date du 19 février 2025, notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 février 2025, l’OPH HABITAT 76 a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

— constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties, subsidiairement en prononce la résiliation judiciaire ;

— ordonne l’expulsion de Madame [G] [R] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamne Madame [G] [R] à lui payer la somme de 2.124,81€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 12 février 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal;

— condamne Madame [G] [R] à lui payer l’assurance facturée d’avril 2023 à mars 2024, puis de juin à octobre 2024 pour absence d’attestation d’assurance locative ;

— condamne Madame [G] [R] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

— condamne Madame [G] [R] au paiement d’une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement en date du 7 mai 2024, de l’assignation et de la dénonciation de l’assignation au Préfet ;

— dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, l’OPH HABITAT 76 fait valoir, à titre principal, que la locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de six semaines impartis par le commandement du 7 mai 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 26 septembre 2025, l’OPH HABITAT 76, comparant représenté par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 1.587,25€, frais de procédure déduits, selon décompte arrêté au 15 septembre 2025.

Il ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités par Madame [G] [R].

À l’audience, Madame [G] [R], comparante en personne, sollicite la suspension de la clause résolutoire, ainsi qu’un échelonnement du paiement des sommes dues, par mensualités de 50€. Elle fait état de sa bonne foi et de difficultés financières, notamment depuis le décès de son époux.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH HABITAT 76 le 25 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours.

Selon l’avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l’article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il convient de constater que le bail signé par les parties le 26 janvier 2009, soit avant l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par conséquent, s’agissant d’un contrat en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.

Par exploit en date du 7 mai 2024, le bailleur a fait commandement à la locataire de s’acquitter de la somme de 2.720,37 € de loyers et charges impayés dans un délai de six semaines.

La locataire ne s’étant pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat signé entre les parties, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 8 juillet 2024.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Madame [G] [R] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 15 septembre 2025, Madame [G] [R] demeure redevable de la somme de 1.587,25€ au titre des loyers et charges impayés, frais de procédure déduits.

Madame [G] [R] ne conteste pas le montant réclamé selon le décompte produit.

Il y a donc lieu de condamner Madame [G] [R] à payer à l’OPH HABITAT 76, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 1.587,25€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 2.720,37€, et de l’assignation sur la somme de 2.124,81€ et du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [G] [R] fait valoir qu’elle perçoit des revenus mensuels de 750€ ; qu’elle est en difficulté financière depuis le décès de son époux et qu’elle souhaiterait un logement plus petit. Elle propose de régler 50€ par mois.

La locataire étant en mesure de régler sa dette locative, et malgré l’opposition du bailleur aux délais de paiement sollicités, compte tenu du montant de la dette et de la proposition faite par la locataire, il y a lieu de lui accorder un délai de 31 mois pour se libérer de sa dette, par mensualités de 50€, et selon les modalités décrites au présent dispositif.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [G] [R] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires

Madame [G] [R], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 7 mai 2024, de l’assignation du 19 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 25 avril 2024 et 20 février 2025.

Condamnée aux dépens, Madame [G] [R] sera condamnée à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 150€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 janvier 2009 entre l’OPH HABITAT 76 d’une part, et Madame [G] [R] d’autre part, concernant les locaux situés 19, Rue de la Paix (Imm. Hetre – Appt 002) à NOTRE DAME DE BONDEVILLE 76960, sont réunies à la date du 8 juillet 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [G] [R] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 1.587,25 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 15 septembre 2025 échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024 sur la somme de 2.720,37 euros, de l’assignation du 19 février 2025 sur la somme de 2.124,81 euros et du présent jugement pour le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [G] [R] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [G] [R] à s’acquitter de la dette en 31 mois, en procédant à 31 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [G] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [G] [R] à payer à l’OPH HABITAT 76 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 8 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [G] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 7 mai 2024, de l’assignation du 19 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 25 avril 2024 et 20 février 2025;

CONDAMNE Madame [G] [R] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE