TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04186 – N° Portalis DB2Z-W-B7J-IBYJ

JUGEMENT du 06/11/2025

Monsieur [M] [A]

Madame [Y] [F] épouse [A]

C/

Monsieur [S] [I]

Madame [L] [W]

Madame [P] [J] [U]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Jilla SAOUDI

— Maître Laetitia GAGNOR NIAMBA

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

Le Préfet de Seine-et-Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 06 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nora BENDERRADJ, Greffier, lors des débats et Magali SOULIE, lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [A]

Madame [Y] [F] épouse [A]

[Adresse 4]

[Localité 9]

tous deux représentés par Maître Jilla SAOUDI, Avocat au Barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [I]

Madame [L] [W]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Madame [P] [J] [U]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Tous non comparants représentés par Maître Laetitia GAGNOR NIAMBA, Avocat au Barreau des Hauts-de-Seine, toque 777

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2018, M. [M] [A] et Mme [Y] [F] ép. [A] ont loué à M. [S] [I] et Mme [L] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7].

Par acte du 18 octobre 2018, Mme [P] [J] s’est portée caution solidaire de Mme [L] [W].

Par courrier recommandé du 28 mars 2024 distribué le 2 avril 2024, M. [M] [A] et Mme [Y] [F] ép. [A] ont fait délivrer à M. [S] [I] et Mme [L] [W] un congé pour vendre, informant les locataires qu’il leur était donné congé pour le 1er novembre 2024 et qu’il leur était proposé l’acquisition du bien au prix de 270.000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, M. [M] [A] et Mme [Y] [F] ép. [A] ont fait commandement de payer à M. [S] [I] et Mme [L] [W] de la somme de 2.720 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 novembre 2024.

Par actes de commissaire de justice des 5 et 11 août 2025, M. [M] [A] et Mme [Y] [F] ép. [A] ont fait assigner M. [S] [I], Mme [L] [W] et Mme [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Melun, lui demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Constater la validité du congé délivré le 28 mars 2024 pour le 1er novembre 2024;Constater que le contrat de bail est arrivé à son terme le 1er novembre 2024;ordonner l’expulsion de M. [S] [I] et Mme [L] [W], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, ainsi qu’un serrurier si besoin et ce à compter du jugement à intervenir et ce sans délai ;dire que les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués seront entreposés dans un lieu approprié aux frais, risques et périls des défendeurs ;condamner solidairement M. [S] [I], Mme [L] [W] et Mme [P] [J] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.560 euros à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à libération effective des locaux et restitution des clés ;faire application de l’article 1343-2 du code civil ;condamner solidairement M. [S] [I], Mme [L] [W] et Mme [P] [J] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de dommages et intérêts ;condamner solidairement M. [S] [I], Mme [L] [W] et Mme [P] [J] à lui payer la somme de 2.400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [S] [I], Mme [L] [W] et Mme [P] [J] aux entiers dépens ;

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de la SEINE ET MARNE le 12 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 septembre 2025.

A l’audience, M. [M] [A] et Mme [Y] [F] ép. [A], représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur assignation. Ils précisent s’opposer à l’octroi de délais pour quitter les lieux.

M. [S] [I], cité à personne, Mme [L] [W], citée à domicile et Mme [P] [J], citée à étude, sont représentés par leur conseil à l’audience. Ils déposent des conclusions auxquelles ils se rapportent. Ils ne remettent pas en cause le congé pour vente mais sollicitent des délais pour quitter les lieux, expliquant qu’ils sont à la recherche d’un nouveau logement et qu’ils sont à jour de leurs loyers.

Aux termes de leurs conclusions, ils sollicitent du Juge qu’il :

déboute M. [M] [A] et Mme [Y] [F] ép. [A] de leurs demandes ;leur accorde les plus larges délais, soit 12 mois ;déboute M. [M] [A] et Mme [Y] [F] ép. [A] de leur demande de dommages -intérêts ;déboute M. [M] [A] et Mme [Y] [F] ép. [A] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,écarte l’exécution provisoire,statue selon l’équité sur les frais de procédure.

L’affaire est mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ Sur la demande de validité du congé pour vente

Conformément à l’article 10 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bail parvenu à son terme est, en principe, soit reconduit, soit renouvelé.

Par exception, l’article 15 I de cette même loi autorise le bailleur à délivrer congé au locataire en cas de reprise du logement pour vente. Ce congé doit être adressé au locataire par la voie d’une lettre recommandée avec accusé de réception, par la voie d’un acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Il doit, en outre, respecter les conditions formelles prescrites par les articles 15 I et 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 à peine de nullité.

A ce titre, la loi fait obligation au bailleur, d’indiquer dans le congé, sa volonté de reprendre le bien pour vendre et d’y joindre une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

En outre, il résulte de l’article 15 II que le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix, les conditions de la vente projetée et décrire la chose louée qui doit correspondre exactement avec le titre. Il doit, sous peine de nullité encore, reproduire les cinq derniers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire.

A l’expiration du délai de préavis de six mois, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le droit de contester la validité du congé est reconnu sans limitations particulières.

En l’espèce, M. [M] [A] et Mme [Y] [F] ép. [A] ont délivré congé pour vente le 28 mars 2024 par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 2 avril 2024 à effet du 2 novembre 2024.

Le congé a été délivré dans les délais et formes requises. D’ailleurs, la validité du congé n’a pas été discutée à l’audience.

En conséquence, il sera constaté que le bail liant les parties a été résilié de plein droit par l’effet du congé notifié le 28 mars 2024 à effet au 2 novembre 2024.

M. [S] [I] et Mme [L] [W] sont donc occupants sans droit ni titre du local depuis le 2 novembre 2024 et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Au titre de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, M. [S] [I] et Mme [L] [W] sont régulièrement entrés dans les lieux et aucune mauvaise foi ne peut être retenue à leur encontre. Les demandeurs seront donc déboutés de leur demande d’expulsion immédiate.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II/ Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [S] [I] et Mme [L] [W] seront ainsi condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 2 novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Par acte de cautionnement solidaire à durée déterminée, Mme [P] [J] s’est portée caution solidaire pour une durée maximale de 9 ans de garantir le paiement de tout ce que Mme [L] [W] peut devoir au bailleur et notamment les indemnités d’occupation.

Mme [P] [J] sera donc condamnée solidairement avec Mme [L] [W] au paiement de l’indemnité d’occupation.

Les demandeurs seront déboutés du surplus de leur demande.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Il s’agit de dispositions d’ordre public qui ne peuvent être écartées que si c’est par la faute du créancier, par suite du retard ou de l’obstacle apporté par lui, que le débiteur n’a pas pu procéder à la liquidation de la dette.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts des sommes dues par les défendeurs.

III/ Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, M. [M] [A] et Mme [Y] [F] ép. [A] n’établissent ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi des défendeurs, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, M. [M] [A] et Mme [Y] [F] ép. [A] seront déboutés de leur demande en paiement de dommages-intérêts.

IV/ Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délais pour quitter les lieux

Selon l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’une personne d’un lieu d’habitation ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de 2 mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

En application des articles L. 412-3 alinéa 2 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion d’un local d’habitation peut accorder un délai de 3 mois à 3 ans maximum pour quitter les lieux, en tenant compte notamment de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant, et des situations respectives du propriétaire et de l’occupant et des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, M. [M] [A] et Mme [Y] [F] ép. [A] ont délivré congé pour vente le 28 mars 2024 par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 2 avril 2024 à effet du 2 novembre 2024. Ainsi, il convient de relever que M. [S] [I] et Mme [L] [W] ont déjà, de fait, bénéficié d’un délai d’une année.

Par conséquent, M. [S] [I] et Mme [L] [W] seront déboutés de leur demande d’octroi de délais pour quitter les lieux.

V/ Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [S] [I], Mme [L] [W] et Mme [P] [J] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [M] [A] et Mme [Y] [F] ép. [A] et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [S] [I], Mme [L] [W] et Mme [P] [J] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 500€ en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour vente délivré par M. [M] [A] et Mme [Y] [F] ép. [A] à M. [S] [I] et Mme [L] [W] le 28 mars 2024 pour le 1er novembre 2024 concernant le logement situé [Adresse 7];

CONSTATE que M. [S] [I] et Mme [L] [W] sont occupants sans droit ni titre, depuis le 2 novembre 2024, du logement situé [Adresse 6] [Localité 12];

ORDONNE en conséquence à M. [S] [I] et Mme [L] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [S] [I] et Mme [L] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [M] [A] et Mme [Y] [F] ép. [A] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTE M. [M] [A] et Mme [Y] [F] ép. [A] de leur demande d’expulsion immédiate ;

DEBOUTE M. [S] [I] et Mme [L] [W] de leur demande de délai pour quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [S] [I] et Mme [L] [W] solidairement à payer à M. [M] [A] et Mme [Y] [F] ép. [A] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 2 novembre 2024 inclus et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

DIT que Mme [P] [J] sera tenue de garantir Mme [L] [W] des condamnations prononcées à son encontre durant la période fixée à l’acte de cautionnement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts des sommes dues par les défendeurs au titre de l’indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE M. [M] [A] et Mme [Y] [F] ép. [A] de leur demande en indemnisation ;

DEBOUTE M. [M] [A] et Mme [Y] [F] ép. [A] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [S] [I], Mme [L] [W] et Mme [P] [J] in solidum à payer à M. [M] [A] et Mme [Y] [F] ép. [A] la somme de 500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [I], Mme [L] [W] et Mme [P] [J] in solidum aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,