MINUTE N°25/02820

DOSSIER N° RG 25/00209 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M5VV

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représenté par Mme [L] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

M. [O] [D] [E]

320 Rue du Bel Air

Esc 1 Etage 0 appt 1

76650 PETIT-COURONNE

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 08 Juillet 2025

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par M^me Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2013 avec prise d’effet le 2 octobre 2013, l’O.P.H HABITAT 76 a donné à bail à Monsieur [O] [D] [E] un appartement et ses accessoires (grenier et caves) situés 320 Rue du bel air, cité bel air 2, escalier 01, étage 00, appartement n°01, 76650 PETIT COURONNE, pour un loyer mensuel révisable, initialement de 251,50 euros, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, l’ O.P.H HABITAT 76 a fait signifier à Monsieur [O] [D] [E] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire, la somme de 2.576,78 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 25 juillet 2024, et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Par notification électronique du 9 août 2024, l’ O.P.H HABITAT 76 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la situation d’impayés des loyers.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 3 février 2025, l’ O.P.H HABITAT 76 a fait assigner Monsieur [O] [D] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et rappelée dans le commandement de payer du 5 août 2024 ;

— ordonner l’expulsion sans délais de Monsieur [O] [D] [E] ainsi que celle de tout bien et occupant de son chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la fore publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [O] [D] [E] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 3.178,86 euros au titre de la dette locative arrêtée au 8 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024, date du commandement de payer et de tous les loyers dus et impayés au jour du jugement ;

— les pénalités OPS pour défaut de retour de l’enquête au requérant

— les frais de l’enquête SLS pour défaut de réponse du requérant ;

— les frais d’assurance facturés de janvier 2024 à décembre 2024, pour raison d’absence d’attestation d’assurance locative fourni par le requis, malgré les courriers de rappel envoyés par le requérant ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement ainsi que des charges à compter de la date de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 5 août 2024.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 5 février 2025.

À l’audience du 8 juillet 2025, l’ O.P.H HABITAT 76, régulièrement représenté, maintient les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 3.063,43€ selon décompte arrêté au 30 juin 2025, échéance du mois de juin 2025.

L’ O.P.H HABITAT 76 indique que le locataire a repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’avril 2025 à hauteur de 500 euros par mois. Il ajoute ne pas être opposé à l’octroi des délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [O] [D] [E] régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’absence du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [O] [D] [E] cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 5 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 8 juillet 2025.

Par ailleurs, l’ O.P.H HABITAT 76 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’ O.P.H HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation du bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 qui est applicable à la présente espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 5 août 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer du 5 août 2024 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 septembre 2013 à compter du 6 octobre 2024.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé en date du 30 septembre 2013 et un dernier décompte faisant état à la date du 30 juin 2025 d’une dette de 3. 276,26 euros.

Toutefois, il ressort de ce décompte des frais et charges injustifiés qu’il y a lieu de soustraire :

— les frais judiciaires pour un montant de 212,83€ (114,70€ et 98,13€) compris dans les dépens ;

— les frais d’assurance du 25 janvier 2024 pour un montant de 3,26€. Ces frais sont facturés 3 jours après un courrier du 22 janvier 2024 adressé au locataire, l’invitant à fournir une assurance contre les risques locatifs.

Il ressort des pièces communiquées que les pénalités pour défaut de retour de l’enquête sur l’occupation du parc social facturées (OPS) à compter du 25 mars 2024 au 24 avril 2024, sont justifiées. Le bailleur produit en effet des courriers adressés au locataire les 28 septembre 2023, 16 novembre 2023 et 8 décembre 2023, par lesquels il lui est demandé de répondre à une enquête sur les ressources du foyer et de fournir les pièces nécessaires, notamment un avis d’imposition sur les revenus de 2022 établi en 2023, sous réserve de s’exposer à une sanction pécuniaire de 7,62 euros, par mois de retard, en application des articles L.441-9 et L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation

Par ailleurs, les frais de dossiers SLS pour un montant de 25€ facturés le 23 février 2024 et 24 février 2025 sont justifiés. Il y a lieu de constater que le bailleur a adressé au locataire des courriers de mise en demeure les 8 décembre 2023 et 5 décembre 2024, par lesquels le locataire est informé qu’à défaut de réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social dans un délai de quinze jours, il s’expose à une sanction financière de 25 €, en application des articles L.441-9 et L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

En outre, l’assurance facturée du 23 février 2024 au 24 décembre 2024 est justifiée puisqu’elle a été précédée d’un courrier adressé au locataire le 22 janvier 2024, l’invitant à fournir une attestation d’assurance contre les risques locatifs.

Les frais divers du 25 mars 2024 pour un montant de 40€ sont justifiés par la remise au locataire de deux badges magnétiques, pour la somme de 20 euros l’unité.

Par conséquent, il y a donc lieu de condamner Monsieur [O] [D] [E] à payer à l’ O.P.H HABITAT 76, la somme de 3.060,17 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au 30 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 août 2024 pour la somme de 2.576,78 euros et du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier que Monsieur [O] [D] [E] a rencontré des difficultés familiales et financières. La situation financière du locataire s’est toutefois améliorée, notamment par la reprise d’une activité professionnelle, en qualité d’agent de sécurité dans le cadre d’un contrat à durée déterminée. À ce titre, il indique avoir repris le paiement du loyer courant par des versements de 500 euros, soit le loyer courant et un supplément afin d’apurer sa dette.

Il ressort du décompte que le loyer est d’un montant de 435,55 euros, charges comprises. Monsieur [O] [D] [E] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’avril 2025. En effet il a effectué trois règlements les 1er avril 2025, 26 avril 2025 et 15 juin 2025, d’un montant de 400 euros, et deux fois 500 euros. Ces sommes comprennent à la fois le loyer et charges, ainsi qu’un supplément de 65 euros.

Au vu de la reprise du loyer courant et des efforts engagés par Monsieur [O] [D] [E] pour apurer sa dette, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement sur 36 mois, à hauteur de 65 euros par mois, selon les modalités définies dans le dispositif.

En l’absence d’opposition du bailleur et afin de favoriser le maintien de Monsieur [O] [D] [E] et son fils dans les lieux, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [O] [D] [E] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera alors également tenue à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [D] [E] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 5 août 2024, de l’assignation du 3 février 2025 et sa notification à la préfecture le 5 février 2025.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’ O.P.H HABITAT 76 les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’ O.P.H HABITAT 76 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 septembre 2013 entre l’ O.P.H HABITAT 76 d’une part, et Monsieur [O] [D] [E] d’autre part, concernant les locaux situés 320 Rue du bel air, cité bel air 2, escalier 01, étage 00, appartement n°01, 76650 PETIT COURONNE, sont réunies à la date du 6 octobre 2024;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] [E] à payer à l’ O.P.H HABITAT 76 la somme de 3.060,17 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au 30 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts à taux légal à compter du commandement de payer du 5 août 2024 sur la somme de 2.576,78 euros, et du présent jugement sur le surplus ;

ACCORDE un délai à Monsieur [O] [D] [E]pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [O] [D] [E] à s’acquitter de la dette en 36 mois, en procédant à 35 versements de 65 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce, en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [O] [D] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [O] [D] [E] à payer à l’ O.P.H HABITAT 76 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si les baux s’étaient poursuivis à compter du 6 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [O] [D] [E] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 5 août 2024, de l’assignation du 3 février 2025 et sa notification à la préfecture le 5 février 2025 ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE l’ O.P.H HABITAT 76 du surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE