MINUTE N°25/02675

DOSSIER N° RG 25/00123 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M4UR

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 13 AOUT 2025

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DEMANDERESSE :

S.C.I. [H]

302 Impasse du Village

27310 HONGUEMARE GUENOUVILLE

représentée par M^e Marie TESSIER, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [W] [L]

6 Rue du 8 Mai

76490 CAUDEBEC-EN-CAUX

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 13 Juin 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 5 février 2024, la Société Civile Immobilière [H] (la S.C.I. [H]) a donné à bail à Madame [W] [L] un local à usage d’habitation situé 6, rue du Huit Mai à CAUDEBEC-EN-CAUX (76490), pour un loyer mensuel de 520€, outre une avance sur charges de 30 €.

La bailleresse a fait délivrer à Madame [W] [L] le 22 mai 2024, un premier commandement de payer dans un délai de six semaines, la somme de 2.644,13 € au titre des loyers et charges impayés.

La bailleresse a fait délivrer à Madame [W] [L], le 22 août 2024, un second commandement de payer dans un délai de deux mois, la somme de 4.294,13 € au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 23 août 2024, la S.C.I. [H] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par assignation en date du 31 décembre 2024, la S.C.I. [H] a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

— constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;

— ordonne l’expulsion dans un délai d’un mois de Madame [W] [L] et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

— condamne Madame [W] [L] à lui payer la somme de 4.294,13 € au titre des arriérés de loyers et de charges impayés au jour de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— fixe l’indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire au montant du loyers et des charges, soit la somme de 550 € et pour les mois de septembre, octobre, novembre et décembre 2024 à la somme de 2.200 € ;

— condamne Madame [W] [L] à lui payer cette indemnité d’occupation mensuelle ;

— condamne Madame [W] [L] à lui payer les intérêts de droit ;

— condamne Madame [W] [L] au paiement d’une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 31 décembre 2024.

Au soutien de ses prétentions, la S.C.I. [H] fait valoir que, malgré des démarches et réclamations amiables, n’avoir pu obtenir le paiement de la somme réclamée au commandement de payer du 22 mai 2024 par la locataire. Elle ajoute qu’un second commandement lui a été délivré le 22 août 2024 à la suite de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024. Elle fait valoir que la locataire n’a également pas régularisé la situation relative aux loyers impayés dans le délai de deux mois impartis par ce second commandement.

A l’audience du 13 juin 2025, la S.C.I. [H], représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme

de 9.883,07 € selon décompte arrêté au 3 juin 2025. Elle déclare que Madame [W] [L] n’a fait aucun règlement depuis son entrée dans le logement. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement citée par dépôt de l’acte à domicile, Madame [W] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [W] [L] citée à domicile, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 31 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.C.I. [H] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.C.I. [H] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 5 février 2024, soit après l’entrée en vigueur de la

loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges, et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit en date du 22 août 2024, la bailleresse a fait commandement à la locataire de s’acquitter de la somme de 4.294,13 € de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Bien que le bail en cause ait été consenti après l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 de la loi du 27 juillet 2023 susvisée ce dernier stipulant une clause résolutoire de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et le commandement de payer du 22 août 2024 visant ce délai de deux mois, il y a lieu de le faire prévaloir sur le délai de six semaines prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié.

En l’espèce, la locataire ne s’étant pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 23 octobre 2024.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

La preuve d’une voie de fait ou que le locataire ait refusé une offre de relogement n’étant pas rapportée, il n’y a pas lieu de supprimer ou de réduire le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour faire procéder à l’expulsion. Cette demande sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Madame [W] [L] cause un préjudice à la S.C.I. [H] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers, de charges et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le décompte produit par la bailleresse, arrêté à la date du 3 juin 2025, fait état d’une dette de 9.883,07 € au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, ce décompte comprend le coût de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (T.E.O.M.) de l’année 2025 qui a été mensualisée par la bailleresse.

Il convient donc de déduire de la dette réclamée la somme de 65,50 €, au titre de la T.E.O.M. réclamée du mois de janvier 2025 au mois de juin 2025, n’étant pas justifiée.

De même, il ressort du décompte que la bailleresse a facturé la somme de 67,59 € au titre du coût trimestriel des charges. La prise en compte de cette somme dans le décompte, relevant manifestement d’une erreur matérielle dès lors que le décompte fait état de charges d’un montant de 325,86 € au titre des charges du mois de février 2024 au mois de décembre 2024, sera déduite des sommes réclamées.

L’article 23 3° de la loi du 6 juillet 1989 dispose que Un mois avant la régularisation de charges annuelle, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, la régularisation de charges de l’année 2024, d’un montant de 42,26 €, sera déduite de la dette dès lors que cette dernière n’est pas justifiée par la bailleresse qui se contente de produire les avis d’appel de fonds de la copropriété et non le décompte des charges annuelles tel que le prévoit l’article 23 3° de la loi du 6 juillet 1989 susvisé.

Il y a donc lieu de condamner Madame [W] [L] à payer à la S.C.I. [H], au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 9.707,72 €, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les mesures accessoires

Madame [W] [L], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 22 août 2024, de l’assignation du 31 décembre 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Condamné aux dépens, Madame [W] [L] sera condamnée à verser à la S.C.I. [H] une indemnité qu’il est équitable de fixer à 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 23 octobre 2024 du contrat de bail conclu entre les parties le 5 février 2024 portant sur le logement situé 6, rue du Huit Mai à CAUDEBEC-EN-CAUX (76490) ;

REJETTE la demande de la S.C.I. [H] sur le fondement de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Madame [W] [L], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [W] [L] à payer en deniers ou quittances à la Société Civile Immobilière [H] la somme de 9.707,72 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [W] [L] à payer en deniers ou quittances à la Société Civile Immobilière [H] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [W] [L] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 22 août 2024, de l’assignation du 31 décembre 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX ;

CONDAMNE Madame [W] [L] à payer à la Société Civile Immobilière [H] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE