MINUTE N°25/02799

DOSSIER N° RG 25/00874 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NDLH

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

S.C.I. 8 RUE LE NOSTRE

3 rue du Docteur Leonard

76000 ROUEN

représentée par M^e Claire SOUBRANE, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [C] [V]

8 rue de le Notre

76000 ROUEN

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 11 Juillet 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 2 janvier 2024, la SCI 8 RUE LE NOSTRE a donné à bail à Monsieur [V] [C] un local à usage d’habitation situé 8, Rue de Le Nostre à ROUEN 76000, pour un loyer mensuel de 475€, outre une avance sur charges de 30€.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [V] [C] le 17 octobre 2024 commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 5.086,08 € au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier de l’assurance habitation dans le délai d’un mois.

Par assignation en date du 3 mai 2025, la SCI 8 RUE LE NOSTRE a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;ordonne l’expulsion de Monsieur [V] [C] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamne Monsieur [V] [C] à lui payer la somme de 8.372,28 € au titre des arriérés de loyers et de charges échus au mois d’avril 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;condamne Monsieur [V] [C] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;condamne Monsieur [V] [C] au paiement d’une somme de 973€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;ordonne l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la SCI 8 RUE LE NOSTRE fait valoir, à titre principal, que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de six semaines impartis par le commandement du 17 octobre 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 11 juillet 2025, la SCI 8 RUE LE NOSTRE, comparante représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 9.407,24 € selon décompte arrêté au 4 juillet 2025.

Bien que régulièrement cité par dépôt de l’acte à l’étude de l’huissier de justice, Monsieur [V] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier relatant la carence du locataire aux convocations a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [V] [C] cité à l’étude de l’huissier , n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI 8 RUE LE NOSTRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI 8 RUE LE NOSTRE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il convient de constater que le bail signé par les parties le 2 janvier 2024, soit après l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, ou passé le délai d’un mois en cas de commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par conséquent, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.

Par exploit en date du 17 octobre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 5.086,08 € de loyers et charges impayés dans un délai de six semaines, et de justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat signé entre les parties, et n’ayant pas justifié de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d’un mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 18 décembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [V] [C] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 4 juillet 2025, Monsieur [V] [C] demeure redevable de la somme de 9.407,24 € au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais de relance et mise en demeure (11,40+30+30+0,76x2), pour un montant total de 72,92€. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [V] [C] à payer à la SCI 8 RUE LE NOSTRE, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 9.334,32 €, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024 sur la somme de 5.086,08 €, à compter du 3 mai 2025 sur la somme de 8.372,28€ et du présent jugement pour le surplus.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [V] [C], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 17 octobre 2024, de l’assignation du 3 mai 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 21 octobre 2024 et 6 mai 2025;

Condamné aux dépens, Monsieur [V] [C] sera condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 18 décembre 2024 du contrat de bail conclu entre les parties le 2 janvier 2024 portant sur le logement situé 8, Rue de Le Nostre à ROUEN 76000 ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Monsieur [V] [C], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [V] [C] à payer en deniers ou quittances à la SCI 8 RUE LE NOSTRE la somme de 9.334,32 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024 sur la somme de 5.086,08 €, de 3 mai 2025 sur la somme de 8.372,28€ et du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [V] [C] à payer en deniers ou quittances à la SCI 8 RUE LE NOSTRE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 5 juillet 2025 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [V] [C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 17 octobre 2024, de l’assignation du 3 mai 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 21 octobre 2024 et 6 mai 2025;

CONDAMNE Monsieur [V] [C] à payer à la SCI 8 RUE LE NOSTRE la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE