MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 15 Décembre 2025

DOSSIER : N° RG 25/03947 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UN25

NAC: 30B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : Monsieur PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

ASSESSEURS : Madame LOUIS, Vice-Président

Madame FERRÉ, Vice-Présidente

GREFFIER lors du prononcé :M. PEREZ

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 20 Octobre 2025, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par Madame FERRÉ

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.C.I. SOFINIMMO 2, RCS [Localité 6] 533 060 844, prise en la personne de son représentant légal la SAS MIDI 2 I., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Françoise CALAZEL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 308

DEFENDERESSE

S.A.S.U. IMEN, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier EZQUERRA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 283

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Selon acte sous-seing privé en date du 25 juin 2021, la SCI SOFINIMMO 2 a donné à bail commercial à Monsieur [O] [J], avec faculté de se substituer une société en cours de formation, pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2021, des locaux au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], avec un loyer annuel de 28 860 euros hors taxes et hors charges, pour un usage de boucherie, alimentation générale, vente de fruits et légumes.

Selon avenant du 6 septembre 2021 au bail commercial, la SAS IMEN s’est substituée à Monsieur [O] [J].

Par ordonnance du 21 janvier 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse à condamné la SAS IMEN à :

Cesser sans délai d’utiliser les unités extérieures de climatisation du local donné à bail tant que celles-ci ne sont pas aux normes conformément au décret n°2006-1099 du 31 août 2006 relatif à la lutte contre les bruits de voisinage et modifiant le code de la santé publique, et ce sous astreinte,Réparer la fuite en plafond du parking du sous-sol situé sous le local qu’elle occupe, et ce sous astreinte,Payer à la SCI SOFINIMMO 2 la somme provisionnelle de 11 412,79 euros au titre des arriérés de loyers arrêtés au 30 octobre 2024.Par ordonnance du 24 juillet 2025 du Premier Président de la Cour d’appel de Toulouse, l’appel de la SAS IMEN à l’encontre de l’ordonnance de référé a été radié, faute d’exécution de la décision.

Par ordonnance du Président du tribunal judiciaire de Toulouse du 5 septembre 2025, la SCI SOFINIMMO 2 a été autorisée à assigner son preneur pour l’audience du 20 octobre 2025, l’assignation devant être délivrée avant le 10 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2025, elle a assigné la SAS IMEN, demandant au tribunal de :

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail du 25 juin 2021 et de ses avenants, aux torts exclusifs de la SAS IMEN,Ordonner l’expulsion de la SAS IMEN ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux, avec au besoin l’assistance de la force publique,Condamner la SAS IMEN à lui payer rune indemnité d’occupation de 10 108,86 euros TTC par trimestre, à compter de la résiliation jusqu’à la restitution des locaux donnés à bail et des clés,Condamner la SAS IMEN à lui payer 10 108,86 euros pendant le temps nécessaire à la relocation,Condamner la SAS IMEN à lui payer 3 610,70 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges locatives,Condamner la SAS IMEN à lui payer 361,07 euros au titre de la clause pénale,Condamner la SAS IMEN à lui payer 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,La condamner aux dépens et à lui payer 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 20 octobre 2025, la SCI SOFINIMMO 2 maintient les demandes de son assignation sauf à solliciter en outre le rejet des conclusions et pièces adverses, précisant subsidiairement qu’elle n’entend pas demander un renvoi de l’affaire.

Au soutien de sa demande tendant à écarter les conclusions et pièces, la SCI SOFINIMMO 2 souligne le non-respect par la défenderesse du calendrier imparti aux parties dans l’ordonnance autorisant la procédure à jour fixe.

Au soutien de sa demande de résiliation, fondée sur les articles 1217, 1224, 1728 et 1741 du code civil, la SCI SOFINIMMO 2 se prévaut du non-respect par son preneur de ses obligations contractuelles fixées à l’article G e), m), et n) du bail et en particulier des 4 manquements suivants :

— l’atteinte à la santé et tranquillité des occupants de l’immeuble par les nuisances sonores générées par les unités extérieures de climatisation qu’elle a fait installer et qui dépassent les émergences sonores règlementaires, et par le remplissage des containers de déchets et cartons de la boucherie dont l’usage est réservé aux habitants et non aux commerçants, nécessitant l’intervention régulière des services de l’hygiène ;

— la réalisation de travaux portant atteinte aux parties communes de l’immeuble sans autorisation du bailleur ou de l’assemblée générale, en particulier le percement de la dalle de son local afin de se raccorder sans autorisation sur le réseau des eaux usées de l’immeuble, travaux qui ont généré d’importantes infiltrations d’eau en plafond du parking du sous-sol situé en dessous de la boucherie ;

— l’installation sans autorisation d’un salarié de la SAS IMEN dans le local technique commun accolé au local poubelle du bâtiment D1 de l’immeuble ;

— le non-paiement des loyers et taxes conformément aux modalités contractuelles, prévoyant un règlement trimestriel d’avance.

Elle souligne avoir été mise en demeure par les résidents de l’immeuble, le syndic et la mairie de [Localité 4] d’avoir à faire cesser ces troubles et avoir elle-même mise en demeure à plusieurs reprises son preneur, sans que celui-ci ne s’exécute. Elle ajoute que les condamnations prononcées en référé n’ont pas plus été exécutées, ce qui a conduit la Cour d’appel a radier l’appel interjeté contre l’ordonnance. Selon elle, ces manquements graves et réitérées justifient du prononcé de la résiliation du bail.

En réponse aux conclusions et pièces produits en défense, notamment le nouveau rapport d’expertise et les devis, elle indique que ces éléments confirment les nuisances sonores en concluant au dépassement des taux règlementaires et fait valoir qu’il appartenait au preneur de faire exécuter les devis.

La SAS IMEN, demande au tribunal, aux termes de ses dernières conclusions soutenues oralement, de débouter la SCI SOFINIMMO 2 de toutes ses prétentions et de la condamner aux dépens et à lui payer 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour s’opposer à la résiliation du bail, la SAS IMEN précise avoir donné en location gérance à la SAS AYA les locaux du 1er août 2022 au 31 juillet 2025. Elle souligne que dans le cadre de son activité de boucherie les moteurs de chambre froide sont indispensables, qu’elle a acheté le modèle le plus silencieux sur le marché et qu’il y a lieu de relativiser les nuisances sonores dès qu’un seul voisin se plaint, que le point de mesure acoustique était accolé à la source et qu’avant l’assignation en référé elle n’avait pas été informée des nuisances. Elle ajoute avoir été depuis diligente en faisant réaliser d’une part un rapport technique le 30 septembre 2025, qui a relevé que l’unité extérieure de climatisation a un niveau de puissance acoustique significativement supérieure à celle annoncée par le fabricant, ce qu’elle ne pouvait anticiper et qui a émis des solutions techniques qui faisaient défaut jusqu’à présent, ainsi que d’autre part deux devis le 17 octobre 2025. Elle ajoute être à jour du paiement des loyers et indique qu’aucune disposition dans le contrat de bail ne lui interdit l’usage des poubelles de l’immeuble. Quant aux travaux, elle indique qu’elle a été confrontée à une absence d’interlocuteur puisqu’il n’existait ni syndicat ni syndic.

Pour s’opposer aux demandes financières, elle dénonce le cumul des demandes relatives aux dommages et intérêt et à la clause pénale, et de l’indemnité d’occupation et du paiement du loyer le temps nécessaire à la relocation, ces prétentions faisant double emploi.

MOTIVATION

Sur la tardiveté des conclusions et pièces

La procédure étant orale dans la procédure à jour fixe en application de l’article 844 du code de procédure civile, les parties sont recevables jusqu’au jour de l’audience à présenter des demandes, moyens et pièces.

Toutefois, en cas d’établissement d’un calendrier de procédure dans les conditions de l’article 446-2 du code de procédure civile, le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense.

En dehors de l’établissement d’un calendrier de procédure, si le principe du contradictoire a été violé, les conclusions ne sont pas irrecevables, mais un renvoi doit être ordonné.

Il sera rappelé, enfin, que, même hors calendrier de procédure, une pièce communiquée tardivement peut être écartée des débats en application des articles 15 et 135 du code de procédure civile qui disposent que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les éléments de preuve qu’elles produisent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense et que le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, il sera relevé qu’aucun calendrier de procédure n’a été établi dans les conditions de l’article 446-2 du code de procédure civile, à savoir au moment de l’audience lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure. En effet, le calendrier a été fixé en amont de l’introduction de l’instance, lors de l’autorisation d’assigner selon la procédure du jour fixe. Il n’était dès lors qu’indicatif et prétendait fluidifier les échanges entre les parties en leur impartissant des délais équitables et équivalents pour conclure.

S’il est regrettable que la SAS IMEN n’ait pas respecté les délais impartis (constitution et conclusions en défense avant le 25 septembre) et ait conclu le 20 octobre 2025, soit le jour même de l’audience, ses conclusions ne sont ainsi pas irrecevables. La SCI SOFINIMMO 2 n’a pas souhaité demander un renvoi de l’affaire pour reconclure et l’affaire sera donc retenue en l’état, étant précisé que le demandeur a pu répliquer oralement tant aux conclusions qu’aux pièces produites, et que le principe du contradictoire a ainsi été respecté.

La demande du demandeur tendant à écarter les conclusions et pièces du défendeur sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes en paiement au titre des loyers et charges et de la clause pénale

La SAS IMEN est redevable des loyers impayés en application de l’article 1103 du code civil et du bail.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif produit que le preneur était redevable de la somme de 3 610,70 euros au 2 septembre 2025. Si le défendeur justifie de deux versements postérieurs de 3 227,71 euros, compte tenu de l’échéance trimestrielle de septembre 2025, il reste encore devoir au 16 octobre 2025 la somme de 13 530,67 euros.

Dès lors, il sera fait droit à la demande en paiement sollicitée à hauteur de 3 610,70 euros, et non actualisée à l’audience, et la SAS IMEN sera condamnée au paiement de cette somme.

Par ailleurs en application de la clause pénale de 10% des sommes exigibles contenue à l’article K d) du bail en cas de non-paiement à l’échéance du loyer et charges, la SAS IMEN sera condamnée à payer à la SCI SOFINIMMO 2 la somme de 361,07 euros.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil et des articles G e), l) à o) et K c) du contrat de location, le preneur est tenu d’user de la chose louée paisiblement et raisonnablement suivant la destination qui lui a été donnée dans le bail et de payer les loyers aux termes convenus, soit trimestriellement d’avance.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, la SCI SOFINIMMO 2 ne justifie pas de l’occupation illicite du local technique par un employé de la boucherie, ni du remplissage illicite des containers de ce local par des déchets et cartons de la boucherie dès lors que ne sont produits que des courriels du syndic ou d’un résident, sans élément objectif permettant d’imputer ces faits au défendeur. Au surplus, s’agissant des containers, il sera relevé qu’aux termes des courriels précités et de l’assignation en référé expertise communiquée par le défendeur, plusieurs commerces sont visés indistinctement, et que le bailleur ne justifie pas du préjudice qui tiendrait à l’intervention des services de l’hygiène. Ces deux griefs ne sauraient ainsi être retenus.

En revanche, il a été retenu plus haut un manquement à l’obligation de payer de loyer puisque le preneur est encore aujourd’hui débiteur de la somme de près de 14 000 euros, et qu’il ressort de l’extrait de compte produit que le solde est systématiquement débiteur depuis novembre 2024. L’obligation de payer le loyer trimestriellement d’avance n’est ainsi, de façon récurrente, pas respectée. Il s’agit là d’un premier manquement.

S’agissant de la réalisation de travaux portant atteinte aux parties communes de l’immeuble sans autorisation du bailleur ou de l’assemblée générale, ceux-ci ne sont pas démontrés, et font là encore l’objet d’un référé expertise actuellement en cours, à l’encontre de plusieurs commerces. Il est produit en revanche, un rapport EJM PLOMBERIE du 25 mars 2024, faisant état d’un écoulement d’eau au sous-sol dont la fuite a été localisée sur des défauts d’étanchéité entre la faïence et le carrelage à plusieurs endroits de la cuisine de la boucherie en rez-de-chaussée, nécessitant de faire intervenir une entreprise de carrelage afin de reprendre les défauts d’étanchéité. Il en découle un manquement objectif à l’obligation de jouissance paisible du preneur, pour lequel il a d’ailleurs été condamné en référé à réparation sous 8 jours. Or le preneur ne produit aucune facture justifiant de telles réparations. Il ressort au contraire du procès-verbal de commissaire de justice du 17 février 2025 que le preneur a refusé l’accès à son local pour vérification des réparations. Un deuxième manquement est ainsi caractérisé.

Par ailleurs, la SCI SOFINIMMO 2 produit trois rapports EMACOUSTIC en dates des 6 septembre 2022, 20 avril 2023 et 8 juillet 2024 qui concluent tous trois à un dépassement des émergences sonores réglementaires et au non-respect du décret n°2006-1099 du 31 août 2006 relatif à la lutte contre les bruits de voisinage et modifiant le code de la santé publique. Ces rapports sont corroborés par le rapport APMETUDES produit par la SAS IMEN elle même en date du 30 septembre 2025. En effet, alors que l’émergence spectrale doit être inférieure ou égale à 7 dB sur en période diurne (7h-22h) et 5 dB sur en période nocturne (22h-7h), les taux mesurés dépassent tous de plus de deux fois les normes.

La SCI SOFINIMMO 2 justifie des courriels de plainte d’un résident, du syndic de copropriété et de la mairie de [5] lui faisant part des réclamations qu’elle même recueille des riverains à l’encontre des nuisances sonores engendrées par la boucherie, entre décembre 2022 et août 2025.

Il en résulte que les nuisances sonores sont avérées et que par leur fréquence et intensité elles dépassent les troubles normaux de voisinage dans un immeuble urbain résidentiel où les différents occupants, même commerçants, doivent vivre en communauté et respecter la tranquillité des riverains.

Contrairement à ce qu’affirmé par la SAS IMEN, celle-ci ne pouvait ignorer cette situation, même avant l’assignation en référé, dès lors qu’il est justifié qu’elle a reçu le 16 décembre 2022 le 1er rapport acoustique et qu’elle avait été alerté et mise en demeure de faire cesser les troubles par le bailleur à diverses reprises les 26 mars 2024, 16 août 2024, 4 septembre 2024, sans que cela n’empêche la réitération des faits. Malgré sa condamnation en référé du 21 janvier 2025, la situation a perduré et le preneur ne s’est pas mis en conformité, ce qui a abouti à la radiation de son appel de l’ordonnance de référé. L’absence de modification du comportement malgré ces avertissements témoigne de ce que le comportement du preneur est sans considération pour l’impact qu’il peut avoir pour le voisinage et il traduit une violation délibérée des obligations résultant du bail.

Il ne lui est nullement reproché d’avoir sciemment installer des climatiseurs non conformes, ce qu’elle ne pouvait savoir alors que les matériels acquis l’ont été auprès d’une marque bénéficiant de la norme AFNOR, mais, une fois informée de la situation, de ne pas avoir agi pour remédier à la situation. Il n’appartenait pas au syndic ni au bailleur de proposer les solutions réparatoires, mais bien au preneur à les faire rechercher puis les exécuter. La réalisation d’un rapport technique le 30 septembre 2025 et de deux devis les 17 octobre 2025, alors que le preneur a été assigné au fond le 9 septembre 2025 devant la présente juridiction, sont tardifs au regard de l’historique rappelé ci-dessus. Un troisième manquement est dès lors caractérisé.

Ces trois manquements sont imputables au preneur, nonobstant le contrat de location gérance produit (il sera relevé au demeurant que le document produit est non signé et qu’il n’est pas justifié de l’autorisation préalable du bailleur à ce contrat alors que le bail interdit la location gérance) puisque le loueur est responsable des agissements du locataire-gérant à l’égard du bailleur.

Compte tenu de ces trois manquements, tous réitérés, et graves pour le deuxième et troisième, la résiliation du bail sera en conséquence prononcée à compter du présent jugement.

Le preneur devient ainsi occupant sans droit ni titre, et son expulsion sera ordonnée dans les conditions prévues au dispositif.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien le prive de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. La SAS IMEN sera ainsi condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale à la valeur locative du bien loué.

Lorsque la résiliation est prononcée pour faute du locataire, il peut être tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, selon l’article 1760 du code civil. Le juge du fond apprécie souverainement les délais nécessaires à la relocation. Faute pour la SCI SOFINIMMO 2 d’avoir apporté la moindre explication sur ces délais, seul un mois sera retenu, soit la somme de 3 369,62 euros.

En revanche, faute de justifier d’un préjudice matériel subsistant ou d’un préjudice moral, le bailleur qui n’est pas la victime directe des troubles de jouissance et a déjà obtenu réparation au titre de la clause pénale du bail stipulée en cas de manquement à l’obligation de paiement du loyer et charges, sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI IMEN, perdante à l’instance sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, la SCI IMEN, partie perdante et condamnée aux dépens, sera condamnée à verser à la SCI SOFINIMMO 2 la somme de 3 000 euros, dès lors qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. Elle sera déboutée de sa propre demande au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort

DEBOUTE la SCI SOFINIMMO 2 de sa demande tendant à écarter les conclusions et pièces de la SAS IMEN ;

CONDAMNE la SAS IMEN à payer à la SCI SOFINIMMO 2 la somme de 3 610,70 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ;

CONDAMNE la SAS IMEN à payer à la SCI SOFINIMMO 2 la somme de 361, 07 euros au titre de la clause pénale ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail commercial du 25 juin 2021 liant la SCI SOFINIMMO 2 et la SAS IMEN portant sur des locaux au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], à compter du présent jugement, aux torts de la SAS IMEN ;

DIT qu’à défaut pour la SAS IMEN d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de 15 jours, la SCI SOFINIMMO 2 pourra après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE la SAS IMEN à payer à la SCI SOFINIMMO 2 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE la SAS IMEN à payer à la SCI SOFINIMMO 2 la somme de 3 369,62 euros au titre du temps nécessaire à la relocation ;

DEBOUTE la SCI SOFINIMMO 2 de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SAS IMEN aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SAS IMEN à payer à la SCI SOFINIMMO 2 la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS IMEN de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jours, mois et an énoncés en en-tête.

LE GREFFIER LE PRESIDENT