MINUTE N°25/02642

DOSSIER N° RG 25/00764 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NCPD

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 08 AOUT 2025

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DEMANDERESSE :

Mme [W] [F]

4A rue de la Pierre d’Etat

76650 PETIT COURONNE

représentée par M^e Laure LAMORIL-VANPOPERINGHE, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

M. [N] [T]

6 allée Saint Exupéry

33130 BEGLES

représenté par M^e Christine ECHALIER-DALIN, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 30 Juin 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date des 14 et 15 septembre 2023, Monsieur [J] [T] a donné à bail, par l’intermédiaire de son gestionnaire CENTURY 21, à Madame [W] [F] et Monsieur [Z] [K] une maison d’habitation situé 42 Ancienne Rue du Canal à CANTELEU, moyennant un loyer mensuel de 780 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 15 septembre 2023.

Par courrier en date du 13 décembre 2023, Madame [W] [F] a délivré congé à son bailleur et a sollicité que le préavis soit réduit à un mois invoquant des problèmes de santé.

Un état des lieux de sortie a été établi le 16 janvier 2024.

Se plaignant avoir subi une présence d’humidité très importante au sein du logement pendant son occupation, par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2025, Madame [W] [F] a fait assigner Monsieur [J] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— condamner Monsieur [J] [T] au paiement des sommes suivantes :

—  3.120 euros en remboursement des loyers versés par les locataires ;

—  5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi ;

— condamner Monsieur [J] [T] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [J] [T] aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions soutenues oralement à l’audience du 30 juin 2025, auxquelles il convient de se référer plus amplement, Madame [W] [F], représentée par son conseil, réitère son acte introductif d’instance.

Madame [W] [F] fait valoir, sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle a subi un préjudice de jouissance en raison d’infiltrations importantes provenant de la toiture de l’habitation causant une humidité dans le logement mais également de la présence de souris, rendant son logement indécent. Elle indique que les photographies produites et le constat amiable de dégât des eaux établissent qu’il s’agit d’un problème structurel de l’habitation nécessitant de véritables travaux et que le problème existait avant son entrée dans les lieux.

Aux termes de ses conclusions soutenues oralement à l’audience du 30 juin 2025, auxquelles il convient de se référer plus amplement, Monsieur [J] [T], représenté par son conseil, sollicite du tribunal de :

— débouter Madame [W] [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner Madame [W] [F] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Monsieur [J] [T] indique que Madame [W] [F] n’apporte pas la preuve que le logement donné à bail était indécent. Il déclare que Madame [W] [F] a subi un dégât des eaux mais qu’elle n’a fait aucune déclaration auprès de sa compagnie d’assurance et qu’elle a tout de suite délivré un congé. Il souligne que le précédent locataire a jouit du logement sans aucun problème.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 août 2025.

MOTIVATION

Sur l’indécence du logement

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonné. […].

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les partiespeuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

ci) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Ainsi, en application des articles 1719 du code civil, et 6 de la loi du 6 juillet 1989 précités le bailleur est tenu à une obligation d’assurer la jouissance paisible du logement. Dans ce cadre-là le bailleur est tenu de garantir son locataire des troubles que lui-même ou certaines personnes dont il doit répondre pourraient lui causer. Le respect de cette obligation d’ordre public s’apprécie tout au long du bail et pas uniquement lors de la conclusion du bail ou la remise des clés au preneur. Il en résulte que tant qu’il n’a pas été remédié à l’indécence du logement, le locataire peut solliciter l’indemnisation des préjudices qui en découlent. Par ailleurs, la totalité des préjudices doit être indemnisée, y compris ceux survenus avant que le locataire n’ait dénoncé l’état du logement au bailleur. La Cour de cassation juge en effet que l’indemnisation du preneur n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (Civ. 3e, 4 juin 2014, n° 13-12.314). Seul un événement de force majeure est de nature à l’exonérer de sa responsabilité.

Il y a lieu de rappeler par ailleurs que la lecture combinée des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil impose à chaque partie à la charge de prouver ses prétentions, et que celui qui prétend avoir exécuté son obligation doit en apporter la preuve.

En l’espèce, Madame [W] [F] indique avoir subi un préjudice de jouissance en raison de l’humidité de la maison donnée à bail et ce, dès son entrée dans les lieux le 15 septembre 2023.

Il est incontestable, à la lecture de l’état des lieux sortant, que la maison présente au 16 janvier 2024 de l’humidité puisqu’il est précisé :

— que dans la buanderie, il y a des taches d’humidité sur les plinthes ainsi que sur les murs et sur le plafond ;

— que dans la cuisine, la ventilation est propre mais présente des taches d’humidité ;

— que dans le salon, le mur présente des traces d’humidité avec de la peinture qui s’enlève et qu’il y a de l’apparition de moisissures et des taches d’humidité ;

que dans le séjour, le placard a de grosses taches d’humidité et des problèmes d’humidité.

A l’appui de ces demandes, Madame [W] [F] produit des photographies prises par elle et envoyées à l’adresse mail « harmony-rouengauche@century21.fr »pour certaines les 15 novembre 2023, 9 et 14 décembre 2023. Il y est constaté :

— en dessous du miroir ovale au dessus du lavabo de la salle de bain, sur le coin droit, des taches noires dont on peut constater qu’elles ont évolué entre la photographie du 15 novembre et celle du 14 décembre 2023 ;

— de la moisissure sur un mur dont il est indiqué qu’il s’agit du mur du salon sans que toutefois le tribunal puisse véritablement le situer dans le logement ;

— que sur un sol, indiqué comme le sol du séjour, de l’eau est présente, sans qu’il soit possible de déterminer d’où vient l’eau ;

— de la moisissure sur un meuble, sans qu’il puisse être déterminé d’où vient le meuble ;

— des traces noires sur une plinthe dans une chambre ;

— une fissure sur un mur extérieur, sans que cela ne puisse démontrer l’existence d’humidité ;

— une souris et un chat, sans qu’il puisse être déterminé où a été pris la photographie ;

— de l’humidité près d’une prise de TV, indiquée comme étant dans le séjour.

Outre le fait que pour certaines photographies, la comparaison avec les autres pièces apportées par les parties n’a pas permis de restituer l’endroit où elles avaient été prises et notamment si cela avait été pris au sein de la maison en cause, il est également produit l’état des lieux d’entrée dans les lieux du 15 septembre 2023 qui ne mentionne aucune problématique d’humidité au sein de la maison.

Cette pièce suffit à dire qu’au moment de l’entrée dans les lieux, il n’a pas été constaté par le gestionnaire en charge du logement mais également par le locataire de problème d’humidité, sans qu’il ne soit nécessaire de produire l’état des lieux sortant des anciens propriétaires.

De plus, il n’est pas contesté que Madame [P] a prévenu le gestionnaire CENTURY 21 de l’existence de fuite mais qu’elle semblerait provenir du plafond. En effet, il est produit un mail en date du 11 décembre 2023 envoyé par la gestionnaire sinistre de CENTURY 21 qui sollicitait de la locataire de « prendre contact avec son assurance habitation pour qu’il effectue la recherche de fuite pour le plafond remplit d’eau ».

Or il y a lieu de relever que si le constat de dégât des eaux a été signé le 13 décembre 2023, Madame [P] n’a pas donné suite puisqu’elle a, le même jour, délivré congé à son bailleur.

Par conséquent, il n’est pas possible, au vu des éléments produits, que dire que le logement avait des problèmes d’humidité dès l’entrée dans les lieux de Madame [P], rendant lors le logement indécent. La présence d’une souris n’étant pas corroborée par d’autres éléments que la prise d’une photographie non datée d’un chat et d’une souris, cela ne pourra être retenu pour déterminer que le logement est indécent.

De plus, le fait que le gestionnaire CENTURY 21 indique dans son mail du 6 février 2024 qu’ils sont en cours de négociation avec le propriétaire ne peut être retenu comme une reconnaissance de faits par le bailleur.

Il est donc uniquement possible de dire que de l’humidité est apparue au cours du mois de décembre 2023 qui a conduit Madame [F] a signé un constat de dégât des eaux. Toutefois, la locataire ayant choisi par la suite de délivrer congé à son bailleur, il ne peut être établi que le logement était indécent, du fait de l’apparition de cette humidité.

Compte tenu du fait que l’indécence du logement n’a pas été prouvée, Madame [W] [F] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [W] [F], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnation.

Madame [W] [F], condamnée aux dépens, devra verser une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros à Monsieur [J] [T].

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe

DEBOUTE Madame [W] [F] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [W] [F] à payer à Monsieur [J] [T] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [F] aux dépens ;

RAPPELE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT