COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00423 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KCQ4

Minute N° : 26/00026

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 06 Janvier 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :Me [Localité 2] REY

Copie délivrée à :M.[R]

le :06/01/2026

DEMANDEUR

S.C.I. LES ROSEAUX,

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par M^e Laurence BASTIAS, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [R]

né le 15 Septembre 1999 à [Localité 4] (TURQUIE)

[Adresse 3],

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 02 Décembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 08 février 2024, avec effet au 1er mars 2024, la SCI LES ROSEAUX a consenti à [H] [R] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé : [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 633,00 euros charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 633,00 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, la SCI LES ROSEAUX a fait délivrer à [H] [R] un commandement de payer la somme totale de 2365,56 euros selon décompte arrêté au 1er janvier 2025 et dont la somme de 2238,00 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SCI LES ROSEAUX a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, [H] [R] par acte de commissaire de justice délivré le 11 septembre 2025 aux fins de :

— constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— lui régler la somme de 2262,43 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 02 septembre 2025, quittancement de septembre 2025 inclus, avec intérêts à compter du commandement payer,

— lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer contractuel et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieux, avec indexation conformément aux stipulations contractuelles,

— lui régler la somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*

Le dossier a été examiné une première fois à l’audience du 04 novembre 2025, lors de laquelle la SCI LES ROSEAUX, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. Elle a produit un décompte actualisé à la somme de 3771,41 euros au 1er novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse et s’est opposée à toutes les demandes formulées par le locataire.

Au cours de cette audience, [H] [R] a comparu et a fait valoir qu’il avait réglé en intégralité la dette locative par virement bancaire. Il a sollicité la possibilité de produire pendant le cours du délibéré le justificatif du paiement et a formulé une demande de délais de paiement sur les frais restants (frais irrépétibles et dépens) et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a mentionné qu’il travaillait et qu’il allait avoir un enfant prévu pour la fin du mois de décembre 2025.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 6] a été communiqué et mentionne que le locataire vit en concubinage et qu’il va devenir père. Il précise que les impayés locatifs résultent de la perte de son emploi (procédure de liquidation judiciaire de son précédent employeur) entraînant une baisse de revenus.

Les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Une réouverture des débats a été ordonnée par ordonnance du 4 novembre 2025 afin de s’assurer du respect du principe du contradictoire vis-à-vis de la société requérante compte tenu du paiement intégral de la dette qui aurait été réalisé, et permettre au locataire de justifier dudit paiement . Ce dernier a également été autorisé à ne pas comparaître lors de l’audience de renvoi compte tenu de l’état de grossesse de sa compagne et de la date du terme de celle-ci.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 2 décembre 2025. La SCI LES ROSEAUX a comparu représentée et a indiqué maintenir l’ensemble de ses demandes, bien que les justificatifs de virements fournis par le défendeur ne soient pas contestés.

[H] [R] a comparu personnellement et a attesté avoir réglé à son bailleur:

—  3.771,41 euros le 4 novembre 2024, somme correspondant à la dette locative, échéance de novembre incluse

—  754,49 euros en date du 2 décembre 2025 correspondant au loyer de décembre 2025. il a maintenu sa demande de suspension de la clause résolutoire de ce fait.

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’audience du 2 décembre, le délibéré a fixé au 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 6] le 15 septembre 2025, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX du [Localité 6] a été saisie le 29 janvier 2025 de la situation d’impayés.

La demande de résiliation formée par le bailleur est donc recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des termes du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI LES ROSEAUX a produit lors de la première audience un dernier décompte actualisé au 1er novembre 2025 portant la dette à la somme de 3.771,41 euros.

[H] [R] a assuré pour sa part avoir soldé l’intégralité dette locative par un virement du 4 novembre correspondant à la somme due.

Il en a justifié lors de l’audience de réouverture, de même que du paiement du loyer du mois de décembre 2025. Ces paiements ne sont pas contestés par le bailleur.

Il apparaît ainsi que la dette locative a été entièrement soldée – les frais de procédure ne pouvant être pris en compte à ce titre – et la SCI LES ROSEAUX sera déboutée de sa demande de paiement correspondant à l’arriéré locatif.

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire, lequel prévoir un délai de six semaines pour régulariser la dette après délivrance d’un commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits que [H] [R] n’avait pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de six semaines imparti (retenu car contenu dans le bail et le commandement et plus favorable malgré les nouvelles dispositions législatives), soit avant le 9 février 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de du bailleur depuis le 27 février 2025.

*

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’examen des décomptes produits atteste de très conséquents efforts de paiement, puisque la locataire est parvenue à solder entièrement la dette locative avant l’audience.

Or, si le paiement intégral de la dette avant la décision du juge rend inutile l’octroi d’un délai de grâce, ce paiement ne saurait placer le locataire dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette ; on ne peut en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur, à seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat ;

Dès lors, il convient de dire que la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué si le locataire remplit sans faillir ses obligations durant le délai de grâce auquel il aurait pu prétendre ;

Ainsi, il y a lieu d’accorder à [H] [R] un délai de paiement de trois mois, durant lesquels le locataire devra payer les loyers courants charges comprises, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si le requis se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et il ne sera pas expulsé.

En revanche, si celui-ci ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, il sera condamné à payer au bailleur, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la SCI LES ROSEAUX concernant le contrat de bail du 8 février 2024, consenti à [H] [R] et portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 5] ;

Déboutons la SCI LES ROSEAUX de sa demande de paiement au titre de l’arriéré locatif, celui-ci ayant été intégralement soldé avant l’audience ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 27 février 2025 ;

Suspendons néanmoins les effets de la clause résolutoire du bail pendant trois mois, et disons que si la locataire règle à l’échéance les loyers courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et charges) à son échéance et dans son intégralité, la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

— Autorisons en ce cas l’expulsion de [H] [R] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

— Disons en ce cas qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamnons en ce cas [H] [R] à payer à la SCI LES ROSEAUX une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés, tels qu’ils auraient subsistés si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons [H] [R] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Condamnons [H] [R] à payer à la SCI LES ROSEAUX la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi que le justifie l’équité ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 6 janvier 2026.

Le Greffier Le Juge