TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/52020 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7JKM

N° : 6

Assignation du :

18 Mars 2025

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 juillet 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. HI JACK, Société civile immobilière

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Grégory LEPROUX, avocat au barreau de PARIS – #C2303

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CASH ITS

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 30 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 avril 2001, la société S.A.R.L. CASH ITS prend à bail des locaux commerciaux situés aux [Adresse 2] à [Localité 8]. Depuis le 13 décembre 2011, la société, propriétaire des murs de ces locaux et par suite bailleresse, est la société S.C.I. HI JACK.

La société bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, à la société S.A.R.L. CASH ITS, valant mise en demeure de payer la somme de 3.372 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 20 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, la S.C.I. HI JACK a fait assigner la société S.A.R.L. CASH ITS devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société S.A.R.L. CASH ITS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce sous astreinte, de 500 euros par jour,

— autoriser la séquestration des meubles,

— condamner la société défenderesse à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 500 euros par jour,

— condamner la société S.A.R.L. CASH ITS au paiement d’une provision d’un montant de 10.116 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars de l’année 2025,

— condamner la société S.A.R.L. CASH ITS au paiement d’une somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, l’état d’endettement et l’extrait KBIS.

L’affaire a été entendue à l’audience du 30 mai 2025.

A cette audience, la S.C.I. HI JACK soutient oralement les demandes formées aux termes de son assignation.

La société défenderesse n’est pas représentée à l’audience, en sorte que conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions de la seule partie ayant constitué avocat, il est renvoyé aux termes de son assignation.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

SUR CE,

A titre liminaire, il sera précisé que la société demanderesse a été autorisée, dans le cours du délibéré, à verser un décompte actualisé ainsi que les appels de charges correspondants. Elle a, par message électronique dit RPVA, adressé ledit décompte le 3 juin 2025.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail commercial précité dispose d’une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

La société demanderesse justifie avoir délivré un commandement de payer, qui a été signifié par acte de commissaire de justice le 27 novembre 2024, détaille le montant de la créance soit la somme de 3.372 euros en principal au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2024.

Au vu de ce commandement de payer des éléments qu’il contient et de sa rédaction, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17 alinéa 1er du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit depuis le 27 décembre 2024 à 24h00.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il convient d’ordonner l’expulsion de la société défenderesse dans les conditions prévues au dispositif de cette ordonnance tout comme, du reste, le sort éventuel de ses meubles.

Aucun élément ne justifie, notamment, la récalcitrance de la société défenderesse, en sorte que les seuls défauts de paiement de loyers et charges, à bonne date, ne justifie pas que l’expulsion soit assortie d’une astreinte provisoire.

En conséquence, la demande formée en ce sens sera rejetée.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société défenderesse depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel (indexation comprise), outre les charges, taxes et accessoires. En effet, la clause prévue au contrat permettant la majoration de l’indemnité d’occupation s’analyse en une clause pénale susceptible de modération, laquelle n’est que de la compétence du juge du fond. Cette demande de majoration ne saurait, par suite, prospérer au stade des référés.

S’agissant de la provision sollicitée, au vu du décompte en date du 1er juin 2025, tel que produit par la partie demanderesse, l’obligation de la société défenderesse à l’instance au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable et s’élève à la somme de 10.116 euros à la date de l’assignation soit du 18 mars 2025 (échéance du mois de mars incluse), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. CASH ITS.

En vertu des dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, et du principe du contradictoire qui en découle, toute demande plus ample ne saurait prospérer dès lors qu’elle n’a pas été signifiée, par acte de commissaire de justice, à la partie défenderesse qui n’est pas représentée à cette instance.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 491 et 696 du code de procédure civile, la société S.A.R.L. CASH ITS, partie perdante, doit supporter la charge des dépens.

Les dépens étant définis à l’article 695 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de lister, comme le sollicite la partie demanderesse, les actes qui en font partie.

Toute demande en ce sens sera, dès lors, rejetée.

La société S.A.R.L. CASH ITS, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer la somme de 1.800 euros à la société S.C.I. HI JACK au titre des frais irrépétibles et ce en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 décembre 2024 à 24h00 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la société S.A.R.L. CASH ITS et de tout occupant de son chef des lieux situés aux [Adresse 3] à [Localité 8] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société S.A.R.L. CASH ITS à payer à la société S.C.I. HI JACK une indemnité d’occupation fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel (indexation contractuellement prévue comprise), outre les taxes, charges et accessoires à compter du 28 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société S.A.R.L. CASH ITS à payer à la S.C.I. HI JACK au titre des arriérés de loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 18 mars 2025, date de l’assignation, (échéance du mois de mars de l’année 2025 incluse) la somme de 10.116 euros ;

Condamnons la société S.A.R.L. CASH ITS à payer à la S.C.I. HI JACK la somme de 1.800 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société S.A.R.L. CASH ITS aux entiers dépens ;

Rejetons le surplus des demandes de la société S.C.I. HI JACK ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 02 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI