MINUTE N°25/02846

DOSSIER N° RG 25/00019 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M3PA

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

OPH HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représenté par M^e BARON substituant M^e Jacqueline BONUTTO, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [D] [V]

20 route d’Houppeville

Appt 002

76960 NOTRE DAME DE BONDEVILLE

comparant

Mme [P] [V]

20 route d’Houppeville

Appt 002

76960 NOTRE DAME DE BONDEVILLE

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 04 Juillet 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 28 avril 2022, l’O.P.H. HABITAT 76 a donné à bail à Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] un local à usage d’habitation situé 20, route d’Houppeville, 3ème étage, appartement 002 à NOTRE-DAME-DE-BONDEVILLE (76960), contre le paiement mensuel d’un loyer révisable de 288,47 €, outre avance sur charges.

Le 18 octobre 2024, l’O.P.H. HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V].

Le 9 octobre 2024, le bailleur a fait signifier à Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] un commandement de payer dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire, pour un montant de 553,03 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 7 janvier 2025, l’O.P.H. HABITAT 76 a saisi le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] à lui payer la somme de 707,06 € au titre des arriérés de loyers et charges échus au 24 décembre 2024 ;

— condamner solidairement Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés, avec intérêts de droit ;

— condamner solidairement Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] au paiement d’une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 7 janvier 2025.

A l’audience du 4 juillet 2025, l’O.P.H. HABITAT 76, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 1.378,33 € selon décompte arrêté au 18 juin 2025. Il indique que les locataires n’ont plus fait de paiement depuis très longtemps et précise que le montant de la dette est peu important compte tenu du maintien de l’APL. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

En défense, Monsieur [D] [V], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il déclare reprendre prochainement une activité professionnelle et sollicite l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [P] [V] n’a pas comparu, ni personne pour elle.

Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Eu égard à la nature des faits et à la non-comparution de Madame [P] [V], il sera statué par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’O.P.H. HABITAT 76 le 18 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’O.P.H. HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges est recevable.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par exploit en date du 9 octobre 2024, l’O.P.H. HABITAT 76 a fait commandement à Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] de s’acquitter de la somme de 553,03 € au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois. Ce commandement leur a été signifié à étude.

Les locataires ne s’étant pas acquittés de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois impartis par le contrat signé entre les parties, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 10 décembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux, Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] causent un préjudice à l’O.P.H. HABITAT 76 qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de paiement

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, l’O.P.H. HABITAT 76 produit le bail en date du 28 avril 2022 ainsi qu’un décompte de créance actualisé, faisant état à la date du 18 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, d’une dette de 1.378,33 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Il ressort de ce décompte que l’O.P.H. HABITAT 76 réclame des pénalités pour défaut de retour de l’enquête sur l’Occupation du Parc Social (OPS) du mois de juin 2024 au mois de décembre 2024, d’un montant mensuel de 7,62 €. Ces sommes sont justifiées par ce dernier qui produit l’enquête adressée aux locataires par courrier du 28 septembre 2023 leur demandant de produire leur avis d’imposition établi en 2023 leur indiquant que, faute pour eux d’y répondre dans un délai d’un mois, des pénalités pourraient leur être facturées, comme le prévoit l’article L. 445-2 du code de la construction et de l’habitation.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] à payer à l’O.P.H. HABITAT 76, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 1.378,33 €, arrêtée au 18 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat. Cette condamnation sera donc solidaire.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte du 18 juin 2025 que Monsieur [D] [V] n’a pas repris le paiement du loyer. Par conséquent, sa demande de délais de paiement ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Condamnés aux dépens, Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] in solidum seront condamnés à verser à l’O.P.H. HABITAT 76 une indemnité qu’il est équitable de fixer à la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de l’O.P.H. HABITAT 76 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE la résiliation, à la date du 10 décembre 2024, du contrat de bail conclu le 28 avril 2022 entre l’O.P.H. HABITAT 76 d’une part, et Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] d’autre part, et portant sur un local à usage d’habitation situé 20, route d’Houppeville, 3ème étage, appartement 002 à NOTRE-DAME-DE-BONDEVILLE (76960);

ORDONNE à défaut de départ volontaire des lieux matérialisé par la remise des clés du logement entre les mains de l’O.P.H. HABITAT 76, l’expulsion de Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] à payer à l’O.P.H. HABITAT 76, à compter du 10 décembre 2024, date de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] à payer à l’O.P.H. HABITAT 76 la somme de 1.378,33 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 18 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [D] [V] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] à payer à l’O.P.H. HABITAT 76 la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [V] et Madame [P] [V] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations ;s

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec le président.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT