DOSSIER N° RG 25/00760 -

N° Portalis DB2W-W-B7J-NCMB

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 15 JANVIER 2026

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. LOGEAL IMMOBILIERE

5 rue Saint-Pierre

76190 YVETOT

Représentée par la SCP BOBEE TESSIER ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [B] [U] [N]

44 route de Duclair

Entrée B – Appt 1

76150 MAROMME

non comparant

Mme [C] [U] [N]

44 route de Duclair

Entrée B – Appt 1

76150 MAROMME

assistée de M^e ALLO substituant M^e Hélène QUESNEL, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 14 Novembre 2025

JUGE : Jean FURET

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Monsieur Jean FURET, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par bail verbal à effet du 1er juillet 2024, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a donné à bail à Monsieur [B] [U] [N] et Madame [C] [U] [N] un logement situé 44, route de Duclair, entrée B, appartement 1 à MAROMME (76150) contre le paiement d’un loyer mensuel outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a fait signifier à Monsieur [B] [U] [N] et Madame [C] [U] [N] un commandement de payer dans un délai de six semaines, visant la clause résolutoire, pour un montant de 1 892,55 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 17 février 2025, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a fait assigner Monsieur [B] [U] [N] et Madame [C] [U] [N] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [U] [N] et Madame [C] [U] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance du serrurier et le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [B] [U] [N] et Madame [C] [U] [N] au paiement :

— de la somme de 3 147,83 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 29 avril 2025.

À l’audience du 14 novembre 2025, la SA LOGEAL IMMOBILIERE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 3 705,80 euros, selon décompte arrêté au 31 octobre 2025. Elle indique que les locataires ont repris le paiement du loyer depuis le mois de juin 2025 et qu’un plan d’apurement de la dette a été convenu avec eux d’un montant de 130,74 euros par mois. Elle fait part de son accord quant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire pendant leur déroulement.

Madame [C] [U] [N], assistée par son conseil, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle déclare être salariée et percevoir 1 618,58 euros de ressources mensuelles. Elle précise également que Monsieur [B] [U] [N] est au chômage et perçoit 828 euros au titre de l’Allocation de Retour à l’Emploi (ARE).

Monsieur [B] [U] [N], régulièrement cité à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Le diagnostic social et financier n’a pas été communiqué au greffe par la Préfecture avant la clôture des débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, par mise à disposition au greffe du tribunal.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la non-comparution de l’un des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [B] [U] [N], cité à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA LOGEAL IMMOBILIERE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA LOGEAL IMMOBILIERE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il contient dès lors une clause résolutoire de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement des loyers ou charges, produisant effet dans le délai de six semaines après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 20 février 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu à effet du 1er juillet 2024 à compter du 21 février 2025.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du commandement de payer délivré le 9 janvier 2025 et du décompte de la créance actualisé au 31 octobre 2025 que la SA LOGEAL IMMOBILIERE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Ce décompte fait état d’une dette de 3 705,80 euros au titre des loyers et charges impayés par les locataires, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, dont il convient de déduire la somme de 23,16 euros au titre d’une régularisation de charges facturées le 21 mai 2025 et non justifiée par la bailleresse.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

En conséquence, il convient de condamner conjointement, c’est-à-dire pour moitié, Monsieur [B] [U] [N] et Madame [C] [U] [N] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 3 682,64 euros, au titre des sommes dues au 31 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 janvier 2025 sur la somme de 1 892,55 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte du 31 octobre 2025 que les locataires ont repris le paiement du loyer et versent une somme supplémentaire à la bailleresse, d’un montant de 130,74 euros par mois.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [B] [U] [N] et Madame [C] [U] [N] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande implicite de la bailleresse qui indique être d’accord quant à la suspension de la clause résolutoire, il y a lieu de suspendre les effets de cette dernière pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la SA LOGEAL IMMOBILIERE.

De plus, l’expulsion de Monsieur [B] [U] [N] et Madame [C] [U] [N] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [B] [U] [N] et Madame [C] [U] [N] seront condamnés conjointement, c’est-à-dire pour moitié, à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [U] [N] et Madame [C] [U] [N] conjointement, c’est-à-dire pour moitié, aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA LOGEAL IMMOBILIERE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire de plein droit contenue dans le bail verbal à effet du 1er juillet 2024 entre la SA LOGEAL IMMOBILIERE d’une part, et Monsieur [B] [U] [N] et Madame [C] [U] [N] d’autre part, concernant les locaux situés 44, route de Duclair, entrée B, appartement 1 à MAROMME (76150), sont réunies à la date du 21 février 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE conjointement, c’est-à-dire pour moitié, Monsieur [B] [U] [N] et Madame [C] [U] [N] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 3 682,64 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2025 sur la somme de 1892,55 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Monsieur [B] [U] [N] et Madame [C] [U] [N] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [B] [U] [N] et Madame [C] [U] [N] à s’acquitter de la dette en 29 fois, en procédant à 28 versements de 130,74 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [B] [U] [N] et Madame [C] [U] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE conjointement, c’est-à-dire pour moitié, Monsieur [B] [U] [N] et Madame [C] [U] [N] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 21 février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE conjointement, c’est-à-dire pour moitié, Monsieur [B] [U] [N] et Madame [C] [U] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec le président.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT