TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M. [I] [T] et DNID

Copie exécutoire délivrée

à : M^e AUDINEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04958 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA46R

N° MINUTE : 8/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 09 avril 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet SOGI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Eric AUDINEAU, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #D0502

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [I] [T]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

LA DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES (DNID), es qualité de curateur à la succession vacante de Madame [R] [J] [D] épouse [I] [T], dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffière lors des débats, et de Jihane MOUFIDI, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 avril 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 09 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04958 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA46R

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [I] [T] et Mme [R] [I] [T] née [J] [D] étaient propriétaires indivis des lots n°107 et 124 dans l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré CC[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 273/10000ème tantièmes.

Par jugement rendu le 10 février 2023, le tribunal judiciaire de Paris a condamné solidairement M. [Z] [I] [T] et Mme [R] [I] [T] née [J] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS Sogi, la somme de 2 613 € au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1er juillet 2022, incluant le 3ème trimestre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2021 sur la somme de 1 093,83 € et du jugement pour le surplus, avec capitalisation des intérêts, outre la somme de 272,09 € au titre des frais nécessaires, 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Mme [R] [I] [T] est décédée le 11 mai 2023.

Sur requête présentée le 28 mars 2025 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet Sogi, le président du tribunal judiciaire de Versailles a déclaré vacante la succession de Mme [R] [I] [T] née [J] [D] et désigné, en qualité de curateur, la direction nationale d’interventions domaniales (DNID), selon ordonnance rendue le 31 mars 2025.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS Sogi, a assigné M. [Z] [I] [T] et la DNID en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [R] [I] [T] née [J] [D] devant tribunal judiciaire de Paris, par actes de commissaire de justice des 4 et 7 juillet 2025, aux fins de :

— condamner solidairement / in solidum M. [Z] [I] [T] et la DNID en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [R] [I] [T] née [J] [D] à lui payer la somme de 5 933,29 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2025, représentant :

—  4 339,85 € au titre des charges courantes et exceptionnelles,

—  1 448,22 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  145,22 € au titre des frais d’huissier, relevant des dépens,

— assortir la condamnation prononcée à l’encontre de M. [Z] [I] [T] et la DNID en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [R] [I] [T] née [J] [D] d’une condamnation au paiement de l’intérêt légal à compter :

— de la mise en demeure notifiée par la SAS Sogi, syndic, en date du 7 septembre 2023 d’avoir à payer la somme de 1 792,72 €,

— du commandement de payer délivré le 20 février 2024 sur la somme de 2 737,92 €,

— de l’assignation pour le surplus,

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner solidairement / in solidum M. [Z] [I] [T] et la DNID en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [R] [I] [T] née [J] [D] à lui payer la somme de 600 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— condamner solidairement / in solidum M. [Z] [I] [T] et la DNID en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [R] [I] [T] née [J] [D] à lui payer la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer pour 145,22 €, les frais d’assignation, de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A444-32 du code de commerce.

Appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], prise en la personne de son syndic la SAS Sogi, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Il forme ses demandes au visa des articles 10,10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, de l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005, des articles 220, 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] fait valoir que les copropriétaires ne règlent pas régulièrement leurs charges ; que les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale de copropriétaires, et des appels de fonds exceptionnels votés. Il fonde sa demande de solidarité sur la page 50 du règlement de copropriété.

Bien que respectivement assignés à étude et à domicile, M. [Z] [I] [T] et la DNID en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [R] [I] [T] née [J] [D] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le demandeur a cependant remis un courrier dont il avait reçu copie, adressé au tribunal, par lequel la DNID indique qu’elle ne sera pas présente ou représentée, mais présente un mémoire écrit en application de l’article R2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques. Dans son mémoire, la DNID s’en rapporte à la justice quant au bien fondé de la demande en paiement des charges de copropriété mais s’oppose au autres chefs de condamnation, les sommes réclamées n’étant pas justifiées.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 107 et 124, indiquant la répartition des tantièmes (273/10000èmes),

— les appels de charges et provisions sur charges pour la période du 1er octobre 2022 au30 juin 2025,

— l’historique du compte du 29 septembre 2022 au 1er mai 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 5 933,29 € (en ce inclus 1 148,22 € de frais et 145,22 € au titre d’un commandement de payer délivré le 20 février 2024),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 juin 2023, 22 mars 2024 et 24 avril 2025 comportant :

— approbation des comptes des exercices 2022, 2023 et 2024,

— vote des budgets prévisionnels 2025 et 2026,

— le fonds travaux 2023, 2024 et 2025,

— le vote des travaux ou opérations suivantes : nomination d’un mandataire ad hoc (assemblée générale du 14 juin 2023, résolution 15), réalisation d’un DPE collectif (assemblée générale du 22 mars 2024, résolution 19), travaux de mise aux normes de l’ascenseur (assemblée générale du 24 avril 2025, résolution 20),

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— un commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024, nul s’agissant de Mme [R] [I] [T] née [J] [D] dès lors qu’elle était décédée mais valant mise en demeure de M. [Z] [I] [T] de régler la somme de 2 592,70 €, cet acte lui ayant été remis à étude,

— le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local (article 104, page 78 du règlement),

— le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4 339,85 € arrêtée au 1er mai 2025, portant sur la période allant du 29 septembre 2022 au 1er mai 2025 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025.

Conformément à l’article 36 du décret n°2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant, étant précisé que la mise en demeure de l’un des copropriétaires, en l’occurrence M. [Z] [I] [T], suffit à faire partir les intérêts légaux compte tenu de la clause de solidarité entre coindivisaires.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, et en l’absence de justificatif d’envoi d’une mise en demeure antérieure, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, soit le 20 février 2024 à hauteur de 1 859,51 € correspondant aux seules charges de copropriété impayées à cette date, et de l’assignation du 4 juillet 2025 pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Enfin, conformément au règlement de copropriété et à la clause de solidarité figurant en son article 104, la condamnation sera prononcée solidairement entre les défendeurs.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 “sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   »b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…).”

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1 448,22 € se décomposant comme suit :

—  496 € pour les honoraires de suivi de dossier avocat imputés le 30 décembre 2022,

—  34,65 € pour d’une mise en demeure imputés le 7 septembre 2023,

—  202,54 € pour les honoraires de transmission à un auxiliaire de justice, imputés le 14 février 2024,

—  194,24 € pour les honoraires d’inscription d’hypothèque, imputés le 14 juin 2024,

—  520,79 € pour la transmission du dossier à l’avocat, imputés le 14 juin 2024.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il n’est pas justifié de l’envoi des mises en demeure préalables à la délivrance d’un commandement de payer, faute pour le demandeur de produire l’accusé de réception ou le retour de la lettre recommandée.

Pour le suivi du dossier à l’avocat et les honoraires de transmission du dossier au commissaire de justice, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré au suivi du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En revanche, compte tenu du décès d’un des copropriétaires indivis et de la vacance de la succession, il est permis de considérer que le syndicat a dû exposer des frais supplémentaires de recherche et de désignation d’un curateur, de sorte que la somme de 520,79 € au titre d’honoraires de transmission du dossier à l’avocat sera admise.

Enfin, la réalité des autres frais et actes dont le paiement est sollicité n’est pas justifiée, s’agissant notamment des frais de constitution d’hypothèque.

En conséquence la somme globale de 520,79 € sera accordée au titre des frais nécessaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 juillet 2025.

La somme sollicitée au titre du commandement de payer sera examinée au titre des dépens, conformément à la demande.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 4 juillet 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le seul défaut de paiement ne peut suffire à établir la mauvaise foi des copropriétaires, alors même que l’un d’eux est décédé en cours d’instance et a vu sa succession déclarée vacante. Par ailleurs, il n’est pas allégué ou justifié d’un préjudice distinct qui ne serait pas d’ores-et-déjà réparé par l’allocation des intérêts moratoires. En conséquence, la demande de dommages-intérêts présentées par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [I] [T] et la DNID en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [R] [I] [T] née [J] [D], qui succombent, supporteront les dépens in solidum, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront notamment les frais de commandement de payer délivré le 20 févier 2024 pour la somme de 145,22 €.

Le syndicat des copropriétaires n’articule aucun moyen justifiant de déroger à l’article A 444-32 du code de commerce, mettant à la charge du créancier les frais proportionnels de recouvrement, de sorte que cette demande sera rejetée.

Les autres demandes relatives aux dépens concernent des actes prévus par l’article 695 du code de procédure civile et qu’il n’est dès lors pas nécessaire de rappeler ici.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à laquelle les défendeurs seront également condamnés in solidum.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [I] [T] et la Direction nationale d’interventions domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [R] [I] [T] née [J] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS Sogi la somme de 4 339,85 € au titre des provisions sur charges et charges de copropriété, pour la période allant du 29 septembre 2022 au 1er mai 2025 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 20 février 2024 sur la somme de 1 859,51 € et de l’assignation du 4 juillet 2025 pour le surplus,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [I] [T] et la Direction nationale d’interventions domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [R] [I] [T] née [J] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS Sogi la somme de 520,79 € au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2025,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 4 juillet 2025,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE in solidum M. [Z] [I] [T] et la Direction nationale d’interventions domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [R] [I] [T] née [J] [D] aux dépens, comprenant les frais de commandement de payer délivré le 20 février 2024,

CONDAMNE in solidum M. [Z] [I] [T] et la Direction nationale d’interventions domaniales en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [R] [I] [T] née [J] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS Sogi, la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la vice-présidente et la le greffière susnommées.

La Greffière, La Vice-Présidente,