DOSSIER N° RG 25/01639

N° Portalis DB2W-W-B7J-NKEV

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 18 MAI 2026

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

SA LOGEAL IMMOBILIERE

5 rue Saint Pierre

76190 YVETOT

Représentée par M^e ETANCELIN substituant M^e Christophe BOBÉE, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [L] [B]

26 place Jean Moulin

Hameau de Frevaux

76770 MALAUNAY

comparant en personne

Mme [H] [Z]

300 rue Charles Peguy

76520 FRANQUEVILLE SAINT PIERRE

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 16 Mars 2026

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 3 août 2023, la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE a donné à bail à M. [L] [B] et Mme [H] [Z] un logement situé Hameau de Frevaux, 26 place Jean Moulin à MALAUNAY (76770), moyennant un loyer mensuel initial de 504,08 euros et 48 euros de loyer annexe et équipements, outre une provision sur charges de 24,09 euros.

Un commandement de payer la somme en principal de 913,94 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges et de justifier de l’assurance a été signifié aux locataires le 20 juin 2025. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes du commandement n’aient été intégralement apurées et l’attestation d’assurance n’ayant pas été communiquée, par actes des 28 août et 1er septembre 2025, la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE a fait assigner M. [L] [B] et Mme [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de location par acquisition de la clause résolutoire ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [L] [B] et Mme [H] [Z] ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans les lieux, avec l’assistance de la force publique, d’un serrurier et de déménageurs si besoin est ;

— Condamner solidairement M. [L] [B] et Mme [H] [Z] au paiement de la somme principale de 1 210,68 euros au titre des arriérés de loyer et indemnités d’occupation dus au 15 août 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement ;

— Condamner solidairement M. [L] [B] et Mme [H] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges prévus contractuellement et révisable dans les mêmes conditions, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

— Condamner in solidum M. [L] [B] et Mme [H] [Z] au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum M. [L] [B] et Mme [H] [Z] au paiement des dépens.

À l’audience du 16 mars 2026, la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE était représentée par Maître [Y], substitué par Maître ETANCELIN qui s’est rapportée à l’acte introductif d’instance, a maintenu la demande de résiliation pour défaut d’assurance. Elle a actualisé la dette à la somme de 4 268,49 euros au 28 février 2026.

M. [L] [B] a comparu en personne. Il a indiqué que Mme [H] [Z] avait quitté les lieux en décembre 2023 et en avait informé la bailleresse par courrier. Il a précisé avoir fait un paiement en février 2026 et a soutenu avoir souscrit une assurance pour le logement et avoir communiqué l’attestation à la bailleresse.

Mme [H] [Z], citée par procès-verbal de remise à étude n’a pas comparu.

M. [L] [B] a été autorisé à produire une attestation d’assurance et à justifier du paiement du loyer et de la désolidarisation de Mme [H] [Z] dans le temps du délibéré. Il a envoyé divers documents par courriel le 25 mars 2026.

MOTIVATION

Sur la qualité de locataire de Mme [H] [Z]

M. [L] [B] soutient que Mme [H] [Z] a quitté les lieux en décembre 2023 et en a informé le bailleur par courrier en janvier 2024, ce que la bailleresse conteste. M. [L] [B] a communiqué un courrier daté du 12 janvier 2024 adressé à la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE, toutefois il ne justifie pas de la date d’envoi de ce courrier et de sa réception par la bailleresse. Il convient d’en conclure que M. [L] [B] ne justifie pas de la désolidarisation du contrat.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA LOGEAL IMMOBILIÈRE justifie avoir notifié une copie de l’assignation au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 1er septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 20 juin 2025.

M. [L] [B] a justifié avoir souscrit une assurance contre les risques locatifs en 2024, 2025 et 2026. La SA LOGEAL IMMOBILIÈRE est donc déboutée de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à M. [L] [B] et Mme [H] [Z] le 20 juin 2025, leur accordant un délai de deux mois pour régler la dette. Il ressort du décompte produit par le bailleur que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 21 août 2025.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à M. [L] [B] et Mme [H] [Z] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 août 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE verse aux débats un décompte arrêté au 28 février 2026 dont il ressort que la dette est de 4 268,49 euros. Il apparaît toutefois que cette somme comprend 10,56 euros de frais d’assurance qui doivent être déduits car le bailleur ne justifie pas avoir demandé aux locataires de produire une attestation d’assurance par courrier recommandé avec demande d’accusé de réception, seul moyen de justifier de la réception dudit courrier et de faire courir le délai. Cette somme comprend également 15,24 euros de frais OPS qui seront déduits également pour les mêmes raisons, 65,01 euros pour le DAAF et 18 euros de contrat multiservices non justifiés. La dette est donc de 4 159,68 euros.

M. [L] [B] et Mme [H] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de les condamner solidairement à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 4 159,68 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2025 sur la somme de 913,94 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

M. [L] [B] demande à bénéficier de délais de paiement. Il ressort du décompte produit par le bailleur qu’il n’a pas repris le paiement du loyer courant, un seul paiement de 563,76 euros ayant été fait le 19 janvier 2026. Il ne peut donc lui être accordé des délais en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, il convient d’accorder à M. [L] [B] des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [L] [B] et Mme [H] [Z] qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner solidairement M. [L] [B] et Mme [H] [Z] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE recevable en sa demande en résiliation de bail ;

DÉBOUTE la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 3 août 2023 concernant le logement situé Hameau de Frevaux, 26 place Jean Moulin à MALAUNAY (76770), donné en location à M. [L] [B] et Mme [H] [Z] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 21 août 2025 ;

DIT que M. [L] [B] et Mme [H] [Z] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [B] et Mme [H] [Z] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE la somme de 4 159,68 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2025 sur la somme de 913,94 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [L] [B] à s’acquitter de cette somme en 23 versements de 170 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 24ème versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, en conséquence, à M. [L] [B] et Mme [H] [Z] de libérer de leur personne, de leurs biens ainsi que de tout occupant de leur chef les lieux situés Hameau de Frevaux, 26 place Jean Moulin à MALAUNAY (76770) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [B] et Mme [H] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA LOGEAL IMMOBILIÈRE pourra, deux mois après un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix des requérants, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [B] et Mme [H] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 616,71 euros ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 août 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [B] et Mme [H] [Z] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 juin 2025, de la signification des assignations des 28 août et 1er septembre 2025 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [B] et Mme [H] [Z] à payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE