DOSSIER N° RG 25/01699

N° Portalis DB2W-W-B7J-NKZ5

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 27 AVRIL 2026

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DEMANDERESSE :

S.C.I. MD IMMO

19 lotissement artisanal des Théologiens

84800 L’ISLE SUR LA SORGUE

Représentée par M^e Maxime DEBLIQUIS, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [T] [A]

2 avenue Jean Jaurès – 2ème étage

76140 LE PETIT QUEVILLY

comparante en pesonne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 06 Mars 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 août 2014, Monsieur [C] [W] a donné à bail à Madame [T] [A] un appartement situé 2 avenue Jean Jaurès – 2ème étage au PETIT QUEVILLY (76140), pour un loyer mensuel de 475 euros, outre 20 euros de provisions sur charges.

Par acte du 16 janvier 2025, la SCI MD IMMO a acquis de Monsieur [U] [R] et Madame [M] [L] l’immeuble en cause.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2025, la SCI MD IMMO a fait signifier à Madame [T] [A] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 2.405,47 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par notification électronique du 5 juin 2025, la SCI MD IMMO a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2025, la SCI MD IMMO a fait assigner Madame [T] [A] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et défaut d’assurance ;

— ordonner l’expulsion sans délai de Madame [T] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame [T] [A] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 2.434,90 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à libération effective des lieux, outre revalorisation légale ;

— la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la CCAPEX et à la Préfecture et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la procédure.

— ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 11 septembre 2025.

À l’audience du 6 mars 2026, la SCI MD IMMO, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 4.070,78 euros selon décompte arrêté au 1er mars 2026.

La SCI MD IMMO soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [T] [A] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 5 juin 2025 et sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle n’a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SCI MD IMMO s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la la clause résolutoire. La SCI MD IMMO fait valoir qu’il y a eu une reprise du paiement du loyer courant mais pas dans son intégralité.

Madame [T] [A], comparante en personne, ne conteste pas le principe de la dette et reconnaît ne plus payer ses loyers depuis mai 2025.

S’agissant de ses ressources, elle indique percevoir de la CAF, étant mère isolée, la somme de 506-508 euros et qu’elle a un enfant à charge. Elle a commencé à chercher un autre logement, il y a deux-trois mois.

Elle précise avoir une assurance et payer 14 euros par mois.

Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois, en comptant le loyer ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 25 mars 2026, Madame [T] [A] a produit une attestation d’assurance de la compagnie AXA sur la période du 1er novembre 2025 au 31 octobre 2026.

Par note en délibéré, reçue le 7 avril 2026, Madame [T] [A] a justifié d’un virement de 300 euros émis le 7 avril 2026 aurès de son bailleur ainsi que du paiement de la somme de 14,72 euros à son assurance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 22 août 2014 a été signifié par commissaire de justice en date du 5 juin 2025.

La locataire a justifié d’une assurance auprès de la compagnie d’assurance AXA mais pour une période de validité du 1er novembre 2025 au 31 octobre 2026 , soit postérieurement au délai d’un mois laissé par le commandement de payer et ce d’autant plus, que cela ne couvre pas la période sollicitée dans le cadre du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit, le 6 juillet 2025.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 22 août 2014 à compter du 6 juillet 2025.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

La demande en constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges est sans objet en ce que la clause résolutoire est acquise depuis le 6 juillet 2025 pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 6 juillet 2025, Madame [T] [A] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [T] [A] à son paiement à compter de 6 juillet 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SCI MD IMMO produit le bail en date du 22 août 2014 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 1er mars 2026, faisant état d’une dette locative de 4.070,78 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [T] [A] à payer à la SCI MD IMMO la somme de 4.070,78 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er mars 2026, mois de mars 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 juin 2025 sur la somme de 2.405,47 euros, de l’assignation du 11 septembre 2025 sur la somme de 2.434,90 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [T] [A] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience, les mois de janvier et février 2026 n’ayant pas été payés.

Si Madame [T] [A] justifie du paiement de la somme de 300 euros le 7 avril 2026, force est de constater que cela est inférieur au montant du loyer sans les charges qui est de 550,98 euros.

En conséquence, la demande de délais de paiement formulée par Madame [T] [A] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [T] [A] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [T] [A] à payer à la SCI MD IMMO la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI MD IMMO aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 août 2014 entre la SCI MD IMMO d’une part, et Madame [T] [A] d’autre part, concernant les locaux situés 2 avenue Jean Jaurès – 2ème étage au PETIT QUEVILLY (76140), sont réunies à la date du 6 juillet 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [T] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L;433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [T] [A] à compter du 6 juillet 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [T] [A] à payer à la SCI MD IMMO la somme de 4.070,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2025 sur la somme de 2.405,47 euros, de l’assignation du 11 septembre 2025 sur la somme de 2.434,90 euros et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Madame [T] [A] à payer à la SCI MD IMMO l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2026, échéance d’avril 2026, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [T] [A] et de suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Madame [T] [A] à payer à la SCI MD IMMO la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [A] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 5 juin 2025, le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE