DOSSIER N° RG 25/00286 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M6FB

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 28 JANVIER 2026

_____________________________________________________________________________________________

DEMANDERESSE :

HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représentant : M^e Jacqueline BONUTTO-BECAVIN, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [U] [I] épouse [K]

5 A rue André Gantois

Résidence de l’Hôtel de Ville – Esc 01 – Apt 001

76410 SAINT AUBIN LES ELBEUF

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 18 Novembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 mars 2023, avec prise d’effet au 11 avril 2023, l’OPH HABITAT 76 a donné à bail à Madame [U] [I] épouse [K] un appartement situé 5A rue André Gantois – Escalier 1 – Etage 3 – Appt 001 – Résidence de l’hôtel de ville à SAINT AUBIN LES ELBEUF (76410), pour un loyer mensuel de 642,88 euros outre des provisions sur charges.

Par notification électronique du 7 octobre 2024, l’OPH HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d’impayés de loyers de Madame [U] [I] épouse [C].

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, l’OPH HABITAT 76 a fait signifier à Madame [U] [I] épouse [K] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 1.553,52 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement dans un délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, l’OPH HABITAT 76 a fait assigner Madame [U] [I] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion sans délai de Madame [U] [I] épouse [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame [U] [I] épouse [K] à justifier de l’assurance contre les risques locatifs sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— condamner Madame [U] [I] épouse [K] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 2.732,85 euros, sauf à parfaire correspondant aux loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir  ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, outre revalorisation légale ;

— l’assurance souscrite du mois de mars 2024 au jour de l’assignation ;

— des pénalités de 7,62 euros puis 7,62 euros par mois de retard pour l’absence de réponse à l’enquête ;

— la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance, de l’assignation et les frais d’expulsion ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 10 février 2025.

Appelée à l’audience du 12 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 18 novembre 2025.

À l’audience du 18 novembre 2025, l’OPH HABITAT 76, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 7.622,27 euros selon décompte arrêté au 27 octobre 2025.

L’OPH HABITAT 76 soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [U] [I] épouse [K] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 15 novembre 2024.

Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’OPH HABITAT 76 ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [U] [I] épouse [K], comparant en personne, sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 80 euros par mois en plus des loyers ainsi que la suspension de la clause de solidarité.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [U] [I] épouse [K] produit le courrier de la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime en date du 30 septembre 2025 déclarant recevable son dossier avec une orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 février 2025, soit au moins six semaines avant la première audience du 12 septembre 2025.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH HABITAT 76 le 7 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 15 novembre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 15 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 mars 2023 à compter du 16 janvier 2025.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 produit le bail en date du 29 mars 2023 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 27 octobre 2025, faisant état d’une dette locative de 7.932,01 euros.

Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais pour un montant total de 309,74 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à l’enquête d’occupation du parc social dit frais « OPS » pour un montant total de 76,20 euros.

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visés au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au reprétentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprè de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéo d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majoré de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé au locataire en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet que deux courriers simples qui auraient été adressés àMadame [U] [K] les 28 septembre 2023 et 16 novembre 2023 pour lui demander de répondre à l’enquête OPS et de transmettre son avis d’impôt 2023 sur les revenus 2022.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative.

Il ressort également de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d’assurance pour un montant total de 49,68 euros (3,26 euros x 12 + 3,52 euros x3).

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L.112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier aliéna du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 produit la copie du contrat d’assurance souscrit pour le compte de son locataire ainsi que la lettre de mise en demeure en date du 22 janvier 2024 et 18 février 2025, restée vaine pendant un mois, de telle sorte que le bailleur justifie des frais d’assurance souscrit pour Madame [U] [K] à compter du mois de mars 2024 jusqu’au mois de janvier 2025 puis pour les mois de mai, juin et juillet 2025.

En conséquence, il convient de condamner Madame [U] [I] épouse [K] à payer l’OPH HABITAT 76 la somme de 7.546,07 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, dus au 27 octobre 2025, mois d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de produire une assurance sous astreinte

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Par conséquent, le requérant, qui sollicite le remboursement de l’assurance pour compte souscrite, sera débouté de sa demande.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par dérogation, l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime a rendu le 30 septembre 2025, au profit de Madame [U] [I] épouse [K], une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement. Il n’est pas contesté que la situation de surendettement demeure en cours d’instruction.

Il résulte également du décompte produit à l’audience que la locataire a repris le paiement du loyer résiduel, prenant en compte une reprise de l’APL.

En outre, l’OPH HABITAT 76 n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Madame [U] [I] épouse [K] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 80 euros, dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour Madame [U] [I] épouse [K] de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, Madame [U] [I] épouse [K] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux.

Il résulte cependant de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande de suppression de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [U] [I] épouse [K] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales.

L’équité commande de débouter le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile dès lors que la locataire est en procédure de surendettement.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’OPH HABITAT 76 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 mars 2023 entre l’OPH HABITAT 76 d’une part, et Madame [U] [I] épouse [K] d’autre part, concernant les locaux situés 5A rue André Gantois – Escalier 1 – Etage 3 – Appt 001 – Résidence de l’hôtel de ville à SAINT AUBIN LES ELBEUF (76410), sont réunies à la date du 16 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [U] [I] épouse [K] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 7.546,07 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 27 octobre 2025n échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE un délai à Madame [U] [I] épouse [K] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Madame [U] [I] épouse [K] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d’un montant de 80 euros, en plus du loyer courant, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit de Madame [U] [I] épouse [K], la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet :

— l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— En ce cas,

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [U] [I] épouse [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE Madame [U] [I] épouse [K] à payer à l’OPH HABITAT 76 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 16 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE l’OPH HABITAT 76 de sa demande de condamnation sous astreinte de produire une assurance ;

DEBOUTE l’OPH HABITAT 76 de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [U] [I] épouse [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 novembre 2024, le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE