DOSSIER N° RG 25/01824

N° Portalis DB2W-W-B7J-NL6O

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 27 AVRIL 2026

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DEMANDERESSE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

19/21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

Représentée par M^e AURIAU substituant M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS :

M. [P] [L]

2A rue Jacquard

Porte A207

76140 LE PETIT-QUEVILLY

comparant en personne

Mme [Q] [H]

2A rue Jacquard

Porte A207

76140 LE PETIT-QUEVILLY

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 06 Mars 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 16 mai 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [Q] [H] et Monsieur [P] [L] un logement situé 2A, rue jacquard, porte A207, (76140) LE PETIT QUEVILLY, ainsi qu’une place de stationnement n°P60 située à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 716 euros, outre une provision sur charges de 188,22 euros.

Par acte du 16 mai 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution simple des engagements de Madame [Q] [H] et Monsieur [P] [L], sans bénéfice de discussion, pour la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus.

Un commandement de payer la somme en principal de 5 076,44 euros du chef d’un arriéré de loyer et charges arrêté au mois de janvier 2025 a été signifié aux locataires le 7 février 2025.

Par notification électronique du 10 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte du 5 septembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [Q] [H] et Monsieur [P] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— A titre principal, constater acquise la clause résolutoire ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [Q] [H] et Monsieur [P] [L] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner solidairement Madame [Q] [H] et Monsieur [P] [L] au paiement de la somme de 8 572,24 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 février 2025 sur la somme de 5 212,17 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— Condamner solidairement Madame [Q] [H] et Monsieur [P] [L] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— Condamner solidairement Madame [Q] [H] et Monsieur [P] [L] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum Madame [Q] [H] et Monsieur [P] [L] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 8 septembre 2025.

À l’audience du 6 mars 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient son acte introductif d’instance et actualise la dette à la somme de 14 618,85 euros au 2 mars 2026 échéance de janvier 2026 incluse.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’en rapporte sur la demande de délais de paiement.

Madame [Q] [H] et Monsieur [P] [L], comparants en personne, sollicitent des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Ils indiquent avoir payé la somme de 931,25 euros en février 2026.

Sur leur situation personnelle, Monsieur [P] [L] déclare avoir été sans emploi pendant quelques mois mais percevoir désormais envion 1.800 euros et que Madame [Q] [H] est en congé maternité.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur pour le paiement des loyers qu’elle a été amenée à garantir et pour l’exercice de l’action en résiliation de bail, justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 8 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le 10 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [Q] [H] et Monsieur [P] [L] le 7 février 2025.

Les locataires ne justifient pas de l’apurement des causes du commandement de payer dans le délai de six semaines suivant sa délivrance, étant précisé que les versements de la caution, destinés à pallier la carence des locataires ne s’imputent pas sur la dette visée par le commandement. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 22 mars 2025 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [Q] [H] et Monsieur [P] [L], ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production de quittances subrogatives, qu’elle a indemnisé au bailleur les loyers et charges impayés des mois de juin 2024 à janvier 2026, à hauteur de 14 618,85 euros.

Madame [Q] [H] et Monsieur [P] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient donc de les condamner solidairement à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 14 618,85 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 février 2025 euros sur la somme de 5 076,44 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 22 mars 2025.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 mars 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au propriétaire ou à son mandataire.

Par ailleurs, en vertu du contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, le terme loyer désignant, ainsi que le prévoit ledit contrat de cautionnement, le loyer et les charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation, dus par le locataire au bailleur, ainsi que, sous certaines conditions, les indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail ou de mise en jeu de la clause résolutoire, de sorte que la caution est également régulièrement subrogée dans les droits du bailleur aux fins d’obtenir la condamnation des locataires au paiement de l’indemnité d’occupation qu’elle sera amenée à régler au bailleur dans le cadre du dispositif VISALE.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Au jour de l’audience Madame [Q] [H] et Monsieur [P] [L] justifient avoir repris les paiements du loyer courant en produisant une preuve de virement en date du 11 février 2026 d’un montant de 931,25 euros. Madame [Q] [H] et Monsieur [P] [L] demandent à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement lui sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Madame [Q] [H] et Monsieur [P] [L] à défaut de départ volontaire ainsi que leur condamnation au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 22 mars 2025 jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [Q] [H] et Monsieur [P] [L], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du logement situé 2A, rue jacquard, porte A207, (76140) LE PETIT QUEVILLY donné en location à Madame [Q] [H] et Monsieur [P] [L] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 22 mars 2025 ;

DIT que Madame [Q] [H] et Monsieur [P] [L] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [Q] [H] et Monsieur [P] [L] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 14 618,85 euros au titre des loyers et charges, arrêtée à la date du 2 mars 2026 échéance du mois de janvier 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer 7 février 2025 sur la somme de 5 076,44 euros et à compter de la signification de la décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [Q] [H] et Monsieur [P] [L] à s’acquitter de cette somme en 35 versements de 150 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant la signification du présent jugement, le 36ème versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Madame [Q] [H] et Monsieur [P] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Madame [Q] [H] et Monsieur [P] [L] soient condamnés solidairement à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 22 mars 2025 jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [Q] [H] et Monsieur [P] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 février 2025, de sa notification à la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile :

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE