RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 19 septembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00002 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QTIQ

PRONONCÉE PAR

Anna PASCOAL, Vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 26 août 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

SNC [Localité 7] VENDOME 2

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Julien DUPUY de la SELARL DBA AVOCATS, avocat postulant au barreau de l’ESSONNE, et par Maître Dominique COHEN TRUMER de la SELASU CABINET COHEN-TRUMER, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : A0009

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. FIPH

dont le siège social est sis [Adresse 5] et également prise en les lieux loués sis [Adresse 3]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivrés les 23 et 26 décembre 2024, la SNC EVRY VENDOME 2 a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SAS FIPH, tant à l’adresse de son siège social qu’à celle des lieux loués, au visa des articles 1103 du code civil, 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

— Juger et constater que le jeu de la clause résolutoire est acquis à effet du 6 décembre 2024 et ordonner en conséquence l’expulsion de la SAS FIPH ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local à usage commercial n°KAR 10 – KAR10-TI et KAR10-T2 dépendant du [Adresse 6] [Localité 7] [Adresse 1] à [Localité 8] ;

— Juger que la SNC [Localité 7] VENDOME 2 pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la SAS FIPH ;

— Condamner la SAS FIPH à payer à titre provisionnel à la SNC [Localité 7] VENDOME 2 la somme totale de 40.054,74 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires arrêtée au 9 décembre 2024 ;

— Juger mal fondée une éventuelle demande de délais ;

— Subsidiairement et dans l’hypothèse où des délais étaient accordés, juger que les sommes qui seront versées par la SAS FIPH s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l’arriéré dû au titre du commandement de payer n’étant apuré qu’en outre ;

— Dans cette hypothèse, juger que faute pour la SAS FIPH de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement de payer, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la SNC [Localité 7] VENDOME 2 pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la SAS FIPH ainsi que celle de tous occupants de leur chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

— Condamner la SAS FIPH à payer à la SNC [Localité 7] VENDOME 2 une indemnité d’occupation mensuelle calculée sur la base du dernier loyer annuel majoré de 50%, outre la TVA, charges et taxe en sus jusqu’au jour où les lieux auront été restitués au bailleur, à compter du 6 décembre 2024 et jusqu’à la reprise du local par le bailleur ;

— Juger que le dépôt de garantie restera acquis à la SNC [Localité 7] VENDOME 2 ;

— Condamner la SAS FIPH à payer à la SNC [Localité 7] VENDOME 2 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SAS FIPH en tous les dépens, en ce compris le coût du commandement, les frais de délivrance de la présente assignation, de la notification éventuelle à créanciers inscrits et de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Appelée successivement aux audiences des 11 février 2025, 28 mars 2025, 27 mai 2025 et 4 juillet 2025 pour permettre aux parties de trouver un accord, l’affaire a été utilement renvoyée à l’audience du 26 août 2025 au cours de laquelle la SNC [Localité 7] VENDOME 2, représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son bordereau, aucun accord n’ayant pu aboutir.

A l’appui de ses demandes, la SNC [Localité 7] VENDOME 2 expose que, par acte sous seing privé du 1er décembre 2021, elle a donné à bail à la SAS FIPH un local commercial situé au sein du centre commercial [Localité 7] 2 – LE SPOT, moyennant un loyer de base annuel de 57.120 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et à terme à échoir. Elle explique que sa locataire ayant cessé de régler ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer les 4 et 5 novembre 2024 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 45.035 euros TTC. Ledit commandement étant resté infructueux dans le délai imparti, elle estime en conséquence la clause résolutoire acquise.

Assignée, la SAS FIPH n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SNC [Localité 7] VENDOME 2 justifie, par la production du bail commercial du 1er décembre 2021, du commandement de payer délivrés les 4 et 5 novembre 2024 et du décompte locatif que sa locataire a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.

Le bail commercial en page 53, article 22.1, stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La SNC [Localité 7] VENDOME 2 a fait délivrer à sa locataire, le 4 novembre 2024 à l’adresse des lieux loués, et, le 5 novembre 2024 à l’adresse du siège social de sa locataire, un commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce d’avoir à payer la somme en principal de 45.035 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de décembre 2024 inclus.

Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce les 4 et 5 novembre 2024 est demeuré infructueux. Par conséquent, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 6 décembre 2024.

L’obligation de la SAS FIPH de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SAS FIPH occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef à défaut la SNC [Localité 7] VENDOME 2 étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Sur le sort des meubles et objets mobiliers

Il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif versé aux débats que sont réclamés en paiement les loyers et charges impayés jusqu’au mois de décembre 2024 inclus, tenant compte des allégements contractuels accordés, ainsi que les pénalités et intérêts de retard d’un montant de 7.326,12 euros. Le décompte laisse apparaître un solde débiteur de 40.054,74 euros, mois de décembre 2024 inclus.

Il y a lieu de rappeler que les sommes réclamées au titre des pénalités et intérêts de retard s’analysent en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présentent pas de caractère incontestable. Il convient donc de les déduire du montant provisionnel réclamé.

La SAS FIPH, qui ne comparaît pas, ne justifie pas avoir procédé au règlement de ses impayés.

En conséquence, il convient de condamner la SAS FIPH à payer à la SNC [Localité 7] VENDOME 2 la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 32.728,62 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au mois de décembre 2024 inclus.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SAS FIPH causant un préjudice à la SNC [Localité 7] VENDOME 2, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer appelé augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 6 décembre 2024 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS FIPH au paiement de ladite indemnité à compter du 1er janvier 2025, étant précisé que celles dues depuis l’acquisition effective de la clause résolutoire sont comprises au titre de la provision.

En revanche, la demande de majoration de 50% de l’indemnité d’occupation s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

La demande de conservation du dépôt de garantie s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS FIPH, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle est également condamnée à payer à la SNC [Localité 7] VENDOME 2 la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux (n°KAR10 – n°KAR10-T1 – n°KAR10-T2) situés au sein du centre commercial [Localité 7] 2 LE SPOT situé [Adresse 2] à [Localité 8] à la date du 6 décembre 2024 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion immédiate de la SAS FIPH, exerçant sous l’enseigne BERLINER, et/ou de tous occupants de leur chef des locaux commerciaux (n°KAR10 – n°KAR10-T1 – n°KAR10-T2) dépendant du centre commercial [Localité 7] 2 LE SPOT situé [Adresse 2] à [Localité 8];

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SAS FIPH à payer à la SNC [Localité 7] VENDOME 2 la somme provisionnelle de 32.728,62 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de décembre 2024 inclus ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS FIPH à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SNC [Localité 7] VENDOME 2 aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 6 décembre 2024 ;

CONDAMNE la SAS FIPH à payer à la SNC [Localité 7] VENDOME 2, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SAS FIPH aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice ;

CONDAMNE la SAS FIPH à payer à la SNC [Localité 7] VENDOME 2 la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 19 septembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,