DOSSIER N° RG 25/00846 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NDE7

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2026

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DEMANDERESSE :

OPH ROUEN HABITAT

5 Place du Général de Gaulle

BP 16

76000 ROUEN

Représentant : Mme [Q] (Responsable contentieux) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

M. [Y] [Z]

4 passage Alice Coachman

76100 ROUEN

Mme [M] [F] épouse [Z]

4 Passage Alice Coachman

Apt 205

76100 ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 21 Novembre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrats signés en date du 19 mars 2019, l’OPH ROUEN HABITAT a donné à bail à Monsieur [Y] [Z] et Madame [M] [Z], née [F] un local à usage d’habitation situé 4 Passage Alice Coachman, appartement n°205, 2ème étage, à ROUEN (76100), pour un loyer mensuel de 414,89 euros, outre des provisions sur charges de 133,98 euros et un emplacement de parking n°19 pour un loyer mensuel de 32,79 outre une provision sur charges de 0,99 euros.

Par lettre du 24 avril 2023 reçue le 25 avril 2023, l’OPH ROUEN HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de loyers de ses locataires.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [Y] [Z] et Madame [M] [Z], le 8 janvier 2025, un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1 911,37 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 13 mai 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection de Rouen afin de :

— à titre principal, constater la résiliation des contrats de location pour le logement et pour le parking aux torts des locataires ;

— à titre subsidiaire, si le Tribunal estimait de ne pas devoir constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résolution judiciaire du contrat de location qui a été consenti, pour manquement aux obligations du contrat de location par application des articles 1217 et 1224 du Code civil ;

— ordonner en conséquence leur expulsion ainsi que celle de toute personne introduite par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner qu’à défaut, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement Monsieur et Madame [Z] en paiement des sommes suivantes :

— la somme de 1 935,96 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 16 avril 2025 suivant décompte ;

— une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— la somme de 300 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 14 mai 2025.

A l’audience du 21 novembre 2025, l’OPH ROUEN HABITAT, régulièrement représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 1236,68 euros en principal, selon décompte arrêté au 19 novembre 2025.

L’OPH ROUEN HABITAT précise que les locataires ont repris le paiement du loyer. Il ajoute ne pas s’opposer à l’octroi des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois, ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [Y] [Z] et Madame [M] [Z] sont comparants en personne.

Ils ne contestent pas le principe ni le montant de la dette. Néanmoins, ils sollicitent des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois à régler avant le 30 du mois, et la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 janvier 2026.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de L’État dans le département de la Seine-Maritime le 14 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH ROUEN HABITAT le 25 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPH ROUEN HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, «Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.»

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, ou passé le délai d’un mois en cas de commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 8 janvier 2025, l’OPH ROUEN HABITAT a fait commandement à Monsieur [Y] [Z] et Madame [M] [Z], de s’acquitter de la somme de 1911,37 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Les locataires ne s’étant pas acquittés de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 9 mars 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 9 mars 2025, Monsieur [Y] [Z] et Madame [M] [Z] sont sans droit ni titre depuis cette date et causent un dommage au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner Monsieur [Y] [Z] et Madame [M] [Z] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 19 novembre 2025, Monsieur [Y] [Z] et Madame [M] [Z], demeurent redevables de la somme de 1 494,12 euros au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais de contentieux, pour un montant total de 257,44 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais relatifs à un supplément de loyer solidarité dits «SLS» pour un montant total de 396,50 euros.

L’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que « aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois.

L’enquête mentionnée à l’alinéa précédent vaut enquête au sens de l’article L.441-9 ».

Selon les articles L. 441-3 et suivants du même code, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

En l’espèce, le bailleur ne produit aucun courrier de mise en demeure qui aurait été adressé aux locataires en respectant les dispositions légales susvisées.

Il ne produit en effet qu’un courrier simple qui aurait été adressé à Monsieur [Y] [Z] et Madame [M] [Z], le 15 mars 2024 pour leur demander de répondre à l’enquête SLS.

Dès lors, le bailleur qui ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé aux locataires la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, formalité substantielle, ne peut prétendre au paiement des sommes visées ci-dessus, lesquelles seront retirées de la dette locative, soit 396,50 euros ( 10 x 39,65 euros).

Il ressort de ce décompte que le montant réclamé comprend des frais d’assurance pour un montant total de 83,53 euros (8,94+41,99+32,60 euros).

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. »

En l’espèce, l’OPH ROUEN HABITAT produit la copie d’assurance souscrit pour le compte de ses locataires ainsi que la lettre de mise en demeure en date du 27 novembre 2024, restée vaine pendant un mois, de telle sorte que le bailleur justifie des frais d’assurance souscrits pour Monsieur [Y] [Z] et Madame [M] [Z], entre décembre 2024 et octobre 2025.

Cependant, le bailleur n’apporte pas la preuve d’avoir mis en demeure ses locataires pour les mois d’octobre 2022 à novembre 2024, de telle sorte qu’il sera déduit les primes d’assurance sur ces mois, soit la somme de 83,53 euros.

Aux termes de l’article 1310 du code civil: « la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas.»

Compte tenu de la clause présente à l’article 3 du contrat de bail, Monsieur [Y] [Z] et Madame [M] [Z] seront tenus solidairement obligations qui résultent du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [Z] et Madame [M] [Z] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 756,65 euros, au titre des loyers et charges dus au 19 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Y] [Z] et Madame [M] [Z], comparants à l’audience du 21 novembre 2025, ont sollicité des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois, et la suspension de la clause résolutoire.

Le bailleur a exprimé son accord pour l’octroi des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que le loyer est de 620,40 euros. Monsieur [Y] [Z] et Madame [M] [Z] ont repris le paiement du loyer courant. Ils ont effectué deux versements de 623 euros et 624 euros pour les mois d’octobre et novembre 2025. De plus, il y a lieu de constater que les locataires ont effectué, en plus du loyer, un paiement de 300 euros et 50 euros durant la même période.

Par conséquent, la reprise de paiement ainsi que l’engagement des locataires à apurer la dette, justifie de leur accorder un délai de 3 mois pour se libérer de leur dette, à hauteur de 300 euros par mois, et selon les modalités décrites au présent dispositif.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [Y] [Z] et Madame [M] [Z], et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [Y] [Z] et Madame [M] [Z], succombant dans le cadre de la présente instance, sont condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 janvier 2025, de l’assignation du 13 mai 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 25 avril 2023 et 14 mai 2025.

Condamnés aux dépens, Monsieur [Y] [Z] et Madame [M] [Z], sont condamnés in solidum à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de OPH ROUEN HABITAT aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les deux baux conclus le 19 mars 2019 entre l’OPH ROUEN HABITAT d’une part, et Monsieur [Y] [Z] et Madame [M] [Z], née [F] d’autre part, concernant les locaux situés 4 Passage Alice Coachman, appartement n°205, 2ème étage, à ROUEN (76100) et de l’emplacement de parking n°19, sont réunies à la date du 9 mars 2025;

CONSTATE la résiliation des baux à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [Z] et Madame [M] [Z], née [F] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 756,65 euros au titre des loyers et charges, arrêtée au 19 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

ACCORDE un délai à Monsieur [Y] [Z] et Madame [M] [Z], née [F] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [Y] [Z] et Madame [M] [Z], née [F] à s’acquitter de la dette en 3 mois, en procédant à 2 versements de 300 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Y] [Z] et Madame [M] [Z], née [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [Z] et Madame [M] [Z], née à payer à l’OPH ROUEN HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 9 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE l’OPH ROUEN HABITAT du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [Z] et Madame [M] [Z], née [F] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 janvier 2025, de l’assignation du 13 mai 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 25 avril 2023 et 14 mai 2025;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [Z] et Madame [M] [Z], née [F] à payer à l’OPH ROUEN HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE