RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 10 Avril 2026

MINUTE N° :

LA/[B]

N° RG 24/05089 – N° Portalis DB2W-W-B7I-MZEK

50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

0A Sans procédure particulière

AFFAIRE :

Monsieur [A] [F] [E] [S]

Madame [O] [Y] [X] [A]

C/

Monsieur [P] [U]

DEMANDEURS

Monsieur [A] [F] [E] [S]

né le 20 Décembre 1972 à MONT SAINT AIGNAN

Madame [O] [Y] [X] [A]

née le 12 Mars 1972 à ROUEN

demeurant 574 rue du Général de Gaulle

76520 FRANQUEVILLE-SAINT-PIERRE

représentée par Maître Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocats au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 101

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [U]

né le 03 Mars 1980 à ROUEN (76000)

demeurant 99 route de Paris – 76520 BOOS

représenté par Maître Jérôme DEREUX de la SELARL CARNO AVOCATS, avocats au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 47, substitué par Maître Raphaël GODARD, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

En application des dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue à l’audience du 26 Janvier 2026 sans opposition des parties et des avocats devant :

Lucie ANDRÉ, Juge rapporteur

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

Le magistrat rapporteur a rendu compte des débats dans le délibéré du Tribunal composé de :

PRÉSIDENTE : Lucie ANDRÉ, Juge

JUGES : Marie HAROU, Vice Présidente

Baptiste BONNEMORT, Juge

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Avril 2026

Le présent jugement a été signé par Marie HAROU, Vice Présidente, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présente lors du prononcé.

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* * *

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 15 décembre 2022, M. [A] [S] et Mme [O] [A] ont consenti à M. [P] [U] une promesse unilatérale de vente portant sur une maison située 574, rue du Général De Gaulle à Franqueville-Saint-Pierre.

L’acte de vente n’a pas été réitéré.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, M. [A] [S] et Mme [O] [A] a assigné M. [P] [U] devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de le voir condamner à payer l’indemnité d’immobilisation.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2025 et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, M. [A] [S] et Mme [O] [A] demandent au tribunal de :

— condamner M. [P] [U] à leur régler la somme de 100 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— débouter M. [P] [U] de toutes ses demandes ;

— condamner M. [P] [U] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui seront recouvrés par la SELARL GRAY & SCOLAN conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur le fondement de l’article 1124 du code civil, M. [A] [S] et Mme [O] [A] soutiennent que l’indemnité d’immobilisation stipulée dans une promesse unilatérale de vente est acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente et constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse.

Ils précisent qu’une indemnité d’immobilisation est stipulée dans la promesse de vente litigieuse et que la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire a été réalisée. Ils considèrent que les parties ont convenu de distinguer les conditions de la levée d’option de la réalisation de la vente d’une part, et, d’autre part, de l’indemnité d’immobilisation. Ils contestent le fait que la mise en jeu de la clause d’indemnité d’immobilisation ne serait pas prévue dans l’hypothèse où le bénéficiaire ne lèverait pas l’option.

***

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 octobre 2025 et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, M. [P] [U] demande au tribunal de :

— débouter M. [A] [S] et Mme [O] [A] de leurs demandes ;

— condamner M. [A] [S] et Mme [O] [A] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— statuer ce que de droit quant à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Sur le fondement des articles 1124 et 1190 du code civil, M. [P] [U] soutient que la promesse unilatérale de vente ne prévoit le paiement d’une indemnité d’immobilisation qu’en cas de levée d’option et de refus de réitérer la vente, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Il considère ainsi qu’aucune indemnité d’immobilisation n’est due.

A titre subsidiaire, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, M. [P] [U] sollicite que l’indemnité d’immobilisation soit requalifiée en clause pénale dès lors qu’elle a un caractère comminatoire et indemnitaire. Il précise que M. [A] [S] et Mme [O] [A] n’ont subi aucun préjudice.

***

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

La clôture de l’instruction est intervenue le 12 janvier 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

***

MOTIVATION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Il en résulte qu’il ne sera pas statué sur la demande de dommages et intérêts évoquée par M. [P] [U] dans le corps de ses conclusions mais non reprise dans le dispositif.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, par acte authentique du 15 décembre 2022, M. [A] [S] et Mme [O] [A] ont consenti à M. [P] [U] une promesse unilatérale de vente portant sur une maison située 574, rue du Général De Gaulle à Franqueville-Saint-Pierre.

Cet acte prévoit page 9 :

« INDEMNITE D’IMMOBILISATION – TIERS CONVENU

Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de CENT MILLE EUROS (100 000.00 EUR).

Le PROMETTANT dispense expressément le BÉNÉFICIAIRE de verser un acompte sur cette somme ».

Cette clause ne prévoit pas les cas dans lesquels l’indemnité d’immobilisation est due.

Néanmoins, la promesse prévoit page 6 :

« [H]

La carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente.

En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai

Au cas où le BÉNÉFICIAIRE n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BÉNÉFICIAIRE de l’acquérir.

En cas de levée d’option dans le délai

Si le BÉNÉFICIAIRE a valablement levé l’option dans le délai de réalisation ci-dessus, accompagné du paiement du prix et des frais, mais que l’acte de vente n’est pas intervenu dans les quinze jours de celle-ci, alors la partie la plus diligente mettra l’autre partie en demeure, par acte d’huissier, d’avoir à comparaître en l’étude du notaire chargé de recevoir l’acte de vente à l’effet de signer cet acte.

Si, malgré la mise en demeure effectuée dans les conditions ci-dessus indiquées, l’une des parties refusait ou s’abstenait de régulariser l’acte de vente le jour indiqué dans la mise en demeure, il sera procédé à ladite date à l’établissement d’un procès-verbal, dans les termes duquel il sera constaté le défaut du PROMETTANT ou du BÉNÉFICIAIRE. Ce procès-verbal devra être établi, si chacune des parties a son propre notaire, par le notaire du PROMETTANT en cas de défaut du BÉNÉFICIAIRE et par le notaire du BÉNÉFICIAIRE en cas de défaut du PROMETTANT.

En cas de défaut du PROMETTANT, le BÉNÉFICIAIRE pourra à son choix dans le procès-verbal :

• Soit faire part de son intention de poursuivre l’exécution de la vente, indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation.

• Soit encore faire constater que la vente n’est pas exécutée, cette constatation résultant du défaut prononcé contre le PROMETTANT dans le procès-verbal, et déclarer sa volonté de considérer la vente comme résolue de plein droit. Le BÉNÉFICIAIRE reprendra alors purement et simplement sa liberté indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation de son préjudice.

En cas de défaut du BÉNÉFICIAIRE qui ne viendrait ou ne voudrait pas signer la vente malgré la levée d’option, le PROMETTANT pourra à son choix dans le procès-verbal :

• Soit faire part de son intention de poursuivre l’exécution de la vente.

• Soit encore faire constater que la vente n’est pas exécutée, cette constatation résultant du défaut prononcé contre le BÉNÉFICIAIRE dans le procès-verbal, et déclarer sa volonté de considérer la vente comme résolue de plein droit. Le PROMETTANT reprendra alors purement et simplement sa liberté indépendamment de son droit de réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation au titre de l’indemnisation de son préjudice. »

Il résulte de cette clause que le paiement de l’indemnité d’immobilisation est contractuellement prévu, sous certaines conditions, en cas de levée d’option par le bénéficiaire et de non signature de l’acte de réitération par ce dernier.

La promesse de vente ne prévoit nullement le paiement de cette indemnité en l’absence de levée d’option mais indique seulement que le bénéficiaire est déchu du bénéfice de la promesse et que le promettent dispose alors librement du bien.

Aucune autre clause de la promesse ne vient prévoir le paiement de l’indemnité d’immobilisation en l’absence de levée d’option et l’obligation au paiement ne saurait être déduite du seul fait que le montant de l’indemnité d’immobilisation a été contractuellement prévu et que la vente n’a pas été réalisée.

Il convient par conséquent de rejeter la demande en paiement formée par M. [A] [S] et Mme [O] [A].

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [A] [S] et Mme [O] [A], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [A] [S] et Mme [O] [A], qui supportent les dépens, seront condamnés à payer à M. [P] [U] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Les autres demandes formées de ce chef seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’alinéa 1 de l’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’occurrence, compte tenu de la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter cette mesure.

Il convient en conséquence de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

***

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, susceptible d’appel,

REJETTE l’ensemble des demandes formées par M. [A] [S] et Mme [O] [A] ;

CONDAMNE M. [A] [S] et Mme [O] [A] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [A] [S] et Mme [O] [A] à payer à M. [P] [U] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.