TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Annexe 2

[Adresse 8]

[Localité 3]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00470

N° RG 25/01220 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F3U3

Le 21 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 08 Septembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré après prorogation au 21 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt et un Novembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

S.C.I. [W],

Dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Monsieur [N] [T], muni d’un extrait Kbis,

ET :

Monsieur [F] [R],

Demeurant [Adresse 7]

[Localité 4]

Comparante en personne,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 juin 2016 et prenant effet à la même date, Madame [K] [U], par l’intermédiaire de son mandataire, l’agence immobilière Sociale Bretagne Loire SOliHA, a donné en location à Madame [F] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 9] moyennant un loyer d’un montant initial de 350,10 € par mois, un loyer supplémentaire de 45,01 € par mois outre une provision sur charges de 20 € par mois, soit la somme totale de 415,11 €.

Suivant acte authentique de vente en date du 29 août 2023, reçu en l’étude de Maître [Z], notaire à [Localité 10] (22), la S.C.I. [W] est devenue propriétaire du bien immobilier.

Un commandement de payer la somme de 493,26 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Madame [F] [R] par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025 (acte déposé à l’étude).

Par acte du 27 mars 2025, la S.C.I. [W] a fait assigner Madame [F] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

• constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer du contrat de bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail du fait des impayés de loyers ; et ordonner en conséquence l’expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant du chef de la locataire du logement loué, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique ;

• condamner Madame [F] [R] au paiement de l’arriéré de loyers arrêté au 19.03.2025 pour la somme de 1 776,47 € laquelle somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente assignation en application de l’article 1231-6 alinéa 1 du Code Civil ;

• condamner Madame [F] [R] au paiement d’indemnités d’occupation égales au montant mensuel du loyer et provision sur charges à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux loués ;

• condamner Madame [F] [R] au paiement sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile de la somme de 500 €, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir, en application de l’article 1231-7 du code civil; ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du Code de procédure civil, et comprenant notamment le coût du commandement préalablement signifié, celui de la signification de la présente assignation et de ses formalités (notification CAPEX et mise au rôle) ;

• ne pas écarter l’exécution provisoire de droit conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

Le 2 juin 2025, l’affaire a été appelée et renvoyée à l’audience du 8 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 septembre 2025.

À cette date, la S.C.I. [W], représentée par son gérant, Monsieur [N] [T], suivant l’extrait de K-BIS, a maintenu ses demandes contenues dans son assignation, tout en réactualisant la créance à la somme de 455,41 €.

La S.C.I. [W] a exposé que le loyer a été augmenté à la somme de 491,01 € par mois (incluant 20 € de charges) et que le loyer était intégralement réglé depuis la reprise du versement de l’allocation logement par la CAF ; que la locataire paie la somme de 193 € par mois et que la CAF paie le reste ; que la locataire lui a indiqué qu’elle voulait quitter le logement depuis mars 2025.

Madame [F] [R], comparante en personne, n’a pas contesté le montant de l’arriéré locatif.

Elle a indiqué qu’elle avait connu d’importants problèmes de santé et qu’elle n’avait pas pu payer les augmentations de loyer depuis septembre 2023 ; qu’elle percevait le RSA ; que les droits APL avaient été suspendus temporairement pendant 3 mois ; que la demande de FSL « maintien » avait été acceptée ; qu’elle allait percevoir l’allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa) en 2026.

Elle a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et a demandé son maintien dans les lieux jusqu’à l’obtention d’un nouveau logement. Elle a en outre sollicité le débouté des demandes faites au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier n’a pas été transmis au greffe de la juridiction.

Le signalement de l’assignation a été transmis à la Préfecture le 28 mars 2025 et la CCAPEX a été saisie le 9 janvier 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 8 janvier 2025, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l’acte.

Madame [F] [R] ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 9 mars 2025.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Il ressort des explications des parties et des pièces versées aux débats que la dette locative s’élevait à la somme de 455,41 € à la date du 8 septembre 2025, date de l’audience (cf avis d’échéance en date du 1er avril 2025 pour la période du 1er au 31 mars 2025), le loyer courant étant intégralement réglé depuis le mois de mars 2025 et jusqu’au mois de septembre 2025 inclus (date de l’audience).

Par conséquent, Madame [F] [R] sera condamnée à payer à la S.C.I. [W] la somme de 455,41 €, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

La condamnation interviendra « en derniers et quittances », afin de déduire des sommes dues les éventuels versements volontaires ou règlements intervenus depuis l’audience.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il n’est pas contesté que Madame [F] [R] a repris intégralement le paiement du loyer courant, soit la somme de 479,01 € par mois (virement bancaire de la somme de 196,01 € par la locataire et versement de l’allocation logement de 283 € par la CAF).

Les décomptes de la S.C.I. [W] fixent le montant du loyer à la somme de 479,01 € et aucun élément du dossier ne justifie que le montant du loyer serait actuellement de 491 €, comme énoncé par elle à l’audience.

De plus, selon un courrier en date du 17 juillet 2025, Madame [F] [R] a bénéficié d’une aide d’un montant de 428,36 € au titre du Fonds de solidarité pour le Logement (cf décision d’aide attributive d’aide FSL en date du 17 juillet 2025).

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et du montant de l’arriéré locatif, il convient de lui octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Madame [F] [R] pourra donc s’acquitter de la somme de 428,36 € par le versement mensuel de 15 € en plus du loyer courant et ce, à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 28 mois (28 x 15 € = 420 €), et le solde restant (8,36 €) à la 29ème et dernière échéance.

Il appartiendra aux parties de refaire les comptes entre elles en cas de versement FSL ou de versements volontaires complémentaires intervenus depuis l’audience.

Sur l’expulsion

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Madame [F] [R] devra libérer l’immeuble tant de son chef, que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par elle de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier et conformément au dispositif ci-dessous.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [F] [R], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la S.C.I. [W], une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 479,01 € par mois, à partir du mois d’octobre 2025 (pour tenir compte du décompte locatif ci-dessus), sous réserve de la réindexation légale, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur les frais irrépétibles

Au regard de la situation économique du défendeur, la S.C.I. [W] sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la décision est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Sur les dépens

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge de Madame [F] [R], comprenant notamment le coût du commandement de payer le 8 janvier 2025.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 9 mars 2025 ;

CONDAMNE, en derniers et quittances, Madame [F] [R] à payer à la S.C.I. [W] la somme de 428,36 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts aux taux légal à compter du présent jugement ;

ACCORDE à Madame [F] [R] un délai de paiement pendant 29 mois pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DIT que Madame [F] [R] pourra s’acquitter de la somme de 428,36 € par le versement mensuel de 15 € en plus du loyer courant et ce, à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 28 mois (28 x 15 € = 420 €), et le solde restant (8,36 €) à la 29ème et dernière échéance.

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée, l’intégralité de la dette sera exigible et la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en ce cas, Madame [F] [R] devra libérer l’appartement situé [Adresse 6] à [Localité 9], tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef ;

DIT que faute de libérer les lieux, la S.C.I. [W] pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [F] [R] deux mois après délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Madame [F] [R] à payer à la S.C.I. [W] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, soit la somme de 479,01 € par mois, sous réserve de la réindexation légale, à partir du mois d’octobre 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

DEBOUTE la S.C.I [W] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [R] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer en date du 8 janvier 2025.

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 21 novembre 2025.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par LS à S.C.I. [W]

—  1 CCC par LS à [F] [R]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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