DU 05 Août 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00092 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OF6W

Code NAC : 30B

S.C.I. REBEC

C/

S.A.R.L. JASA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LA JUGE DES REFERES : Tiffanie REISS, vice-présidente

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. REBEC, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Claudine MEANCE – LANGLET, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 54

DÉFENDEUR

S.A.R.L. JASA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Laetitia GERNEZ de la SELARL ALTETIA AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 18B, et M^e Bruno MOTILA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 767

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Débats tenus à l’audience du 24 juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 05 Août 2025

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Par acte sous seing privé en date du 31 juillet 2014, la société SCI REBEC a donné à bail commercial à la société PREMIER CYGNE – Century 21, aux droits de laquelle vient désormais la SARL JASA des locaux situés [Adresse 1] à Enghien les Bains (95), pour une durée de neuf ans à compter du 1er août 2014, moyennant un loyer annuel de 30.000 euros hors taxe.

Par acte extrajudiciaire en date du 5 décembre 2024, la SCI REBEC a fait signifier à la SARL JASA un commandement visant la clause résolutoire du bail de payer la somme de 11.383,90 euros au titre des loyers et charges dus à cette date, outre le coût de l’acte.

Par acte extrajudiciaire en date du 17 janvier 2025,la SCI REBEC a assigné la SARL JASA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 31 juillet 2014,

— en conséquence, condamner la SARL JASA à lui payer la somme de 16.886,61 euros, échéance de décembre 2024 comprise, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 3.495,54 euros jusqu’à libération des locaux, et condamner la SARL JASA à lui payer,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique,

— autoriser la mise en garde meuble de l’intégralité des biens et objets garnissant les locaux aux frais avancés de la SARL JASA,

— condamner la SARL JASA à lui payer la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— condamner la SARL JASA aux frais de recouvrement, en application des dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la SARL JASA demande au juge des référés, au visa des articles 56 et 114 du code de procédure civile, de l’article L.145-41 du code de commerce et de l’article 1343-5 du code civil, de:

— la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

— in limine litis, juger nulle et de nulle effet l’assignation délivrée le 17 janvier 2025,

— à titre principal, juger qu’il existe des contestations sérieuses et inviter la SCI REBEC à mieux se pourvoir,

— à titre subsidiaire, lui octroyer les plus larges délais de paiement,

— en tout état de cause, condamner la SCI REBEC à lui payer la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assignation

Selon l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Selon l’article 56 du même code, l’assignation contient à peine de nullité, un exposé des moyens en fait et en droit.

En l’espèce, la SARL JASA soutient que l’assignation qui lui a été délivrée le 5 décembre 2024 est irrégulière en ce qu’elle ne vise pas le texte de l’article L.145-41 du code de commerce au fondement de la demande principale du bailleur en acquisition de la clause résolutoire, mais fait référence au décret n°53-960 du 30 septembre 1953 qui a été abrogé. A l’audience, la SCI REBEC réplique que le preneur ne justifie pas du grief que lui cause la nullité formelle qu’elle soulève.

Il n’est pas contestable, ni contesté au demeurant, que la SCI REBEC formule devant le juge des référés une demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial la liant à la SARL JASA, en application du statut des baux commerciaux, initialement régi par les dispositions du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d’immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, et désormais codifié aux articles L145-1 et suivants du code de commerce. Ainsi, le preneur a lui-même parfaitement identifié que les demandes de la SCI REBEC sont soumises aux dispositions de l’article L145-41 du code de commerce. Dans ces conditions, alors que l’acte introductif d’instance comporte les éléments de fait et de droit nécessaires, permettant au défendeur d’identifier le raisonnement juridique suivi par son adversaire et lui permettant de répondre à ses demandes, la SARL JASA ne justifie pas du grief que lui cause l’erreur de référence à l’ancien texte applicable en la matière.

Par conséquent, la demande de nullité de l’assignation formée par la SARL JASA sera rejetée.

Sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. »

En l’espèce, le bail commercial liant les parties à effet du 1er août 2014 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer ou de ses accessoires, le bail sera résilié de plein droit, un mois après une sommation de payer demeurée sans effet, si bon semble au bailleur.

Le décompte annexé au commandement de payer précise que le preneur est redevable d’un reliquat de loyer et charges impayés pour les mois de septembre, octobre et novembre 2024, ainsi que la mise à jour du dépôt de garantie et la régularisation des charges pour l’année 2023, outre le coût de l’acte, soit une somme totale de 11.383,90 euros.

Le preneur conteste les sommes visées dans le décompte annexé au commandement de payer, s’agissant de la régularisation des charges dues pur l’année 2023 ainsi que des provisions sur charges pour l’année 2024. Il produit aux débats un courrier en date du 5 janvier 2025 (pièce n°5 défendeur) dans lequel il sollicite la transmission des justificatifs de charges. La SCI REBEC ne justifie pas avoir répondu au courrier de son locataire, ni de lui avoir transmis le justificatif de la régularisation des charges 2023. Par conséquent, il existe une contestation sérieuse sur la somme de 447,07 euros visée par le commandement de payer du 5 décembre 2024 au titre de la régularisation des charges 2023 ainsi que de la somme de 360 euros au titre des provisions sur charges versées pour les mois de septembre, octobre et novembre 2024. En revanche, l’arriéré de loyers pour le dernier trimestre 2024 outre la mise à jour du dépôt de garantie ne fait pas l’objet de contestation de la part du preneur. Le commandement de payer du 5 décembre 2024 n’est donc susceptible de produire ses effets qu’à hauteur de la somme non sérieusement contestable de 10.576,83 euros (11.383,90- 447,07- 360).

La SARL JASA ne conteste pas ne pas s’être acquittée de la totalité du paiement des causes du commandement de payer délivré le 5 décembre 2024 à hauteur de la somme de 10.576,83 euros dans le délai d’un mois imparti.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 5 janvier 2025 à 24h.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835, alinéa 2,du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la SCI REBEC sollicite la condamnation du preneur à titre provisionnel à lui payer les sommes visées au commandement de payer délivré le 5 décembre 2024, outre l’échéance de décembre 2024, des frais de procédure 2022 à hauteur de la somme de 2.007,17 euros et les frais de procédure engagés pour le commandement à hauteur de 180,53 euros, soit une somme totale de 16.886,61 euros.

Ainsi qu’il a été statué précédemment, aux termes du commandement de payer délivré le 5 décembre 2024, la SARL JASA est redevable des échéances de loyer des mois de septembre, octobre et novembre 2024 ( 3 x 3.375,54 euros), ainsi que de la somme de 269,68 euros au titre de la mise à jour du dépôt de garantie à laquelle il convient d’ajouter le montant du loyer du mois de décembre 2024, soit la somme de 3.375,54 euros, déduction faite de la provision de 120 euros.

S’agissant de la somme de 2.007,17 euros concernant des frais d’une procédure antérieure en 2022, cette somme n’est pas visée par le commandement et est contestée dans son principe et son quantum par le preneur aux termes de son courrier du 5 janvier 2025. Les éléments produits par le bailleur au soutien de sa demande apparaissant insuffisants pour justifier de sa créance à ce titre, il sera donc considéré que cette demande se heurte à une contestation sérieuse.

En outre, la somme de 180,53 euros au titre des frais de la présente procédure constituent des dépens, sur lesquels il sera statué ultérieurement, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’inclure dans le quantum de la provision.

La SARL JASA sera donc condamnée au paiement de la somme de 13.771,84 euros, à titre provisionnel, qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse au sens des dispositions précitées.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article L.145-41 du code de commerce, “Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”."

En l’espèce, compte tenu de l’acceptation par la SCI REBEC le 22 avril 2025 de la demande de renouvellement du bail formulée par la SARL JASA le 23 janvier 2025, qui démontre que le bailleur n’a pas nécessairement l’intention de récupérer ses locaux immédiatement, il y a lieu d’octroyer à la SARL JASA des délais de paiement pour s’acquitter du montant de la provision fixée, dans les termes du dispositif ci-après.

En cas de non respect des délais et du non paiement des loyers et provisions sur charges exigibles à échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion du preneur sera ordonnée, et l’indemnité d’occupation à titre provisionnel due par la locataire au bailleur sera égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, à compter du 6 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande d’allouer à la SCI REBEC la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, que la défenderesse sera donc condamnée à payer.

La SARL JASA, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris le commandement de payer du 5 décembre 2024.

Il n’y a pas lieu à ce stade à condamner la SARL JASA au paiement des frais d’exécution.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déboutons la SARL JASA de sa demande de nullité de l’assignation,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire liant la société SCI REBEC et la société SARL JASA portant sur des locaux situés [Adresse 1] à Enghien les Bains (95) à la date du 5 janvier 2025 à 24h00,

Condamnons la société SARL JASA à payer à la société SCI REBEC la somme provisionnelle de 13.771,84 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de décembre 2024 incluse,

Disons que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024,

Accordons à la société SARL JASA des délais de paiement pour s’acquitter du paiement de la provision fixée,

Disons qu’en sus du paiement du loyer courant, la société SARL JASA pourra s’acquitter de la provision fixée moyennant 10 mensualités égales, la dernière soldant la dette, la première mensualité devant intervenir avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, et les autres mensualités devant être payées le 1er de chaque mois suivant le paiement de la première mensualité,

Disons que les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le cours des délais accordés,

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule échéance mensuelle ou d’un seul loyer courant à échéance, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets et :

— l’expulsion de la société SARL JASA pourra être poursuivie ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] (95), avec l’assistance, si besoin, de la force publique et d’un serrurier,

— le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— la société SARL JASA sera condamnée à payer, à titre provisionnel, à la société SCI REBEC une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, à compter du 6 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Condamnons la société SARL JASA à payer à la société SCI REBEC, la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société SARL JASA aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 5 décembre 2024,

Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE