TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE SAINT BRIEUC

Affaire : [N] [W] / [G] [D], [B] [I] épouse [D]

N° RG 25/00335 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F43I

Ordonnance de référé du : 18 Décembre 2025

N° minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Copie exécutoire

le :

à :

Rendue le DIX HUIT DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Par Madame Anna VUILLAUME, Présidente,

Assistée de Madame Juliette BRETON, Greffière lors des débats, Madame Elsa COLLET, Greffière lors de la mise à disposition ;

ENTRE

DEMANDERESSE

Madame [N] [W], née le 27 Octobre 1973 à NOISY LE SEC (93130) entrepreneur individuel inscrite au RCS de SAINT BRIEUC sous le n° 848.050.712, et demeurant 4 Rue Pierre Mendès-France – 22600 SAINT-BARNABE

Représentant : Maître Christophe TATTEVIN de la SCP TATTEVIN-DERVEAUX, avocats au barreau de VANNES, avocats plaidant, substitué à l’audience par Maître GAINCHE

D’UNE PART

ET

DEFENDEURS

Monsieur [G] [D], né le 26 Juin 1952 à ARGENTEUIL (95100), de nationalité française, demeurant 5 Bis rue Pierre et Marie Curie – 22600 SAINT-BARNABE

Représentant : Maître Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant, substitué à l’audience par Maître BOIVIN GOSSELIN

Madame [B] [I] épouse [D], née le 24 Mars 1953 à LOUDEAC (22600), demeurant 5 Bis rue Pierre et Marie Curie – 22600 SAINT-BARNABE

Représentant : Maître Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant, substitué à l’audience par Maître BOIVIN GOSSELIN

D’AUTRE PART,

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par actes de commissaire de justice en date du 27 août 2025, Mme [N] [W] a assigné M. [G] [D] et Mme [B] [I] épouse [D] à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, pour que soit ordonnée une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et pour que les dépens soient réservés.

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 novembre 2025.

A cette audience, Mme [W], représentée, s’en rapporte à ses dernières écritures, aux termes desquelles elle maintient ses demandes et sollicite le débouté de l’intégralité des demandes, fins et conclusions des époux [D], sauf en ce qu’ils acceptent, formulant toutes protestations et réserves d’usage, la mise en place d’une expertise judiciaire.

M. et Mme [D], représentés, s’en rapportent à leurs conclusions, notifiées par voie électronique le 5 novembre 2025, aux termes desquelles ils demandent à la présente juridiction de :

A titre principal

— débouter Mme [W] de sa demande d’expertise,

A titre subsidiaire

— décerner acte aux époux [D] de leurs protestations et réserves sur la demande d’expertise formulée,

— mettre à la charge de la demanderesse la provision à valoir sur les frais d’expertise,

A titre reconventionnel

— leur décerner acte qu’ils ne sont pas opposés à voir accorder un délai de 3 mois à Mme [W] pour apurer sa dette de loyer,

— dire et juger qu’à défaut pour Mme [W] de procéder au règlement d’une seule échéance, laquelle sera constituée à la fois d’un acompte à valoir sur l’apurement de la dette de loyer et du loyer en cours, la suspension des effets du commandement cessera et que le bail sera résilié de plein droit au 4 mai 2025, sans qu’il ne soit besoin de saisir à nouveau la juridiction,

En conséquence et dans cette hypothèse,

— constater la résiliation du contrat de bail portant sur l’immeuble situé 4 rue Pierre Mendès France à Saint Barnabé (22600) à la date du 4 mai 2025,

— déclarer Mme [W] occupante sans droit ni titre des lieux loués,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tout objet mobilier ou de toute personne relevant de son chef et, avec si besoin est, l’aide de la force publique et d’un serrurier, le tout sous astreinte de 200,00 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huitaine, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce pendant un délai de trois mois passé lequel, il y sera à nouveau fait droit devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc,

— condamner à titre provisionnel Mme [W] à payer à M. et Mme [D] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer augmenté de la provision sur charge, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à son départ effectif des lieux loués,

En toute hypothèse

— débouter Mme [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires,

— dire et juger que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais et dépens.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation, aux conclusions et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’il n’y a pas lieu de répondre aux demandes de constatations et de “donner acte” formées dans les écritures des parties, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile.

Sur les demandes d’expertise judiciaire

En vertu des dispositions de l’article 145 du Code de Procédure Civile, il peut être ordonné en référé toute mesure d’instruction légalement admissible, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, suivant acte sous seing privé en date du 22 mars 2017, M. et Mme [D] ont donné à bail commercial à Mme [L] un local commercial situé 4 rue Pierre Mendès France à Saint Barnabé et dont il est indiqué qu’ils comprennent une partie habitation au 1er étage, pour y exercer une activité de «Bar – Restaurant – Tabacs et articles dérivés – Loto – jeux – PMU – Bimbeloterie – alimentation».

Par acte sous seing privé en date du 18 janvier 2019, Mme [L] a cédé son fonds de commerce, dont le droit au bail y attaché, à Mme [N] [W].

Cette dernière expose qu’au moment de la cession, M. et Mme [D] ont fait réaliser un diagnostic de l’installation intérieure d’électricité en date du 17 janvier 2019, duquel il ressort différentes anomalies présentant un danger.

Mme [W] fait valoir que les travaux de mise en conformité n’ont pas été mis en œuvre par les bailleurs, malgré plusieurs demandes de sa part.

En septembre 2022, la requérante a invité les bailleurs à reprendre les divers défauts et non-conformités affectant le local, notamment l’absence de cuisine professionnelle, la présence d’amiante et de revêtements contenant du plomb, la présence d’agents de dégradation biologique du bois, l’existence d’une servitude non mentionnée au bail, la porosité d’une fenêtre de toit, de nombreuses fissures entraînant l’instabilité des murs et l’impossibilité de fermer les portes des chambres, l’obstruction récurrente des évacuations ; elle a sollicité en outre une réduction de loyer de 300 €.

Les bailleurs ont répondu le 7 septembre 2022 en estimant que les problèmes sont résolus et ne justifient pas de réduction de loyer.

Selon Mme [W], ils ont également annoncé un nouveau diagnostic avant la fin de l’année 2022 dont elle n’a pas eu les conclusions.

Le 3 août 2023, la requérante a adressé une nouvelle réclamation aux propriétaires en reprenant les précédents griefs et réclamant le nouveau diagnostic.

Le 4 avril 2025, M. et Mme [D] ont fait délivrer à leur preneuse un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arriéré locatif de 13.699,75 €.

En réponse à ce commandement, Mme [W] leur a écrit, par courrier recommandé en date du 15 avril 2025, en exigeant l’annulation du commandement et la mise en conformité du local.

Par courrier en date du 29 avril 2025, le commissaire de justice instrumentaire a informé la requérante que les bailleurs ont confirmé leur accord pour un paiement échelonné de sa dette locative sur une période de 6 mois.

Parallèlement, la société Apave a établi un diagnostic en date du 17 avril 2025 duquel il ressort des infiltrations et la présence de moisissures et salpêtre.

M. et Mme [D] s’opposent à la mesure d’expertise judiciaire au motif qu’en application des stipulations du contrat de bail, ils ne sont tenus qu’aux travaux concernant le clos et le couvert de l’immeuble ; ils en déduisent que toute action au fond de la requérante à leur égard serait manifestement vouée à l’échec.

Il convient toutefois de souligner que certains désordres invoqués par la requérante sont susceptibles de relever de la responsabilité des bailleurs, dans la mesure où ils affectent la solidité de l’immeuble ou un élément relevant des grosses réparations (fissuration d’un mur, porosité d’une fenêtre de toit, infiltrations, présence de moisissures et champignons).

Mme [W] suggère également que certaines informations ne lui ont pas été transmises lors de la signature du contrat, ce qui a pu avoir un impact sur son consentement.

En tout état de cause, il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier la gravité des désordres ni de juger s’ils relèvent de la responsabilité des bailleurs ou des travaux d’entretien à la charge du locataire, d’autant qu’il est allégué mais sans le démontrer que les locaux loués comprennent une partie habitation et qu’une requalification pourrait être envisagée devant le juge du fond.

Les éléments exposés ci-dessus sont à tout le moins suffisants pour démontrer l’existence d’un litige potentiel entre les parties ; en conséquence, Mme [W] justifie d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile pour voir ordonner une mesure d’expertise.

L’expert se verra donc confier la mission habituelle en la matière.

Cette mesure d’instruction étant diligentée dans le seul intérêt de la demanderesse, elle devra avancer la provision pour l’expert.

Sur les demandes reconventionnelles de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 1219 du code civil dispose : «Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.»

L’article 1220 du même code dispose : «Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.»

En l’espèce, M. et Mme [D] font valoir que le 4 avril 2025, ils ont signifié à Mme [W] un commandement de payer la somme de 14.586,85 € au titre de loyers et charges impayés, commandement qui vise la clause résolutoire prévue au bail.

Ils exposent qu’en l’absence de paiement dans le délai d’un mois suivant ledit commandement, le bail est résilié de plein droit à effet du 4 mai 2025.

Les défendeurs expliquent qu’ils ont accordé à leur preneuse un délai de six mois pour régler les sommes dues mais que cette dernière n’a pas totalement apuré sa dette.

Il apparaît néanmoins à la lecture des pièces communiquées par Mme [W], notamment les échanges qu’elle a entretenus avec la société Acta 22, commissaires de justice mandatés par les défendeurs, que la dette locative apparaît aujourd’hui soldée.

En effet, dans son courrier du 26 juin 2025, le commissaire de justice indique que M. et Mme [D] renoncent au paiement des taxes foncières pour les années 2020 à 2025 et que la dette s’élève à 3.808,43 €.

Suivant décompte établi par la société Acta 22 à la date du 24 septembre 2025, Mme [W] reste à leur devoir à cette date la somme de 952,10 €.

La requérante justifie du règlement de cette somme, entre les mains du commissaire de justice, à la date du 15 octobre 2025.

A tout le moins, ces éléments constituent des contestations sérieuses aux demandes reconventionnelles de M. et Mme [D], contestations qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Les défendeurs seront donc déboutés de leurs demandes reconventionnelles.

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 491 du code de procédure civile, il sera statué sur les dépens qui doivent rester à la charge de la demanderesse dans l’intérêt desquels la mesure d’expertise est ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Anna Vuillaume, Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire de SAINT BRIEUC, juge des référés, statuant publiquement, selon ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une mesure d’expertise ;

DÉSIGNONS en qualité d’expert :

* M. [R] [Z]

30 la Plousière

35440 GUIPEL

Tél : 06 86 67 84 32

Mèl : jacques.argaud35@gmail.com

DONNONS à l’expert la mission suivante, lequel s’adjoindra si nécessaire, tout sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne :

Décrire les désordres, malfaçons, non façons, non-conformités allégués dans l’assignation, dans le diagnostic technique du cabinet Jouffre-Henry du 17 janvier 2019 et dans le diagnostic de la société Apave du 22 avril 2025, visés à l’assignation, et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation ; préciser où il se situe, le photographier si cela est possible ou le représenter ;

Préciser la date d’apparition des désordres dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences ; Donner tous éléments permettant à la juridiction d’apprécier la gravité du désordre, notamment s’il présente des risques pour la sécurité des personnes, du bâtiment et la salubrité ;

Rechercher les causes des désordres ; dire notamment s’ils proviennent de la vétusté ou d’un défaut d’entretien ;

Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente au fond de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis ;

Décrire et quantifier à l’aide de devis produits par les parties, le coût des réparations éventuellement nécessaires à la réfection des installations ; indiquer leur durée prévisible ; décrire la gêne qu’ils peuvent occasionner pour les occupants de l’immeuble ; évaluer les moins-values résultantes des dommages non réparables techniquement ;

Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres ;

Fournir tous les éléments sur l’ampleur et le coût des éventuels travaux de reprise ;

Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ;

Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;se rendre sur les lieux et en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées;en les informant, le moment venu, de la date laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

DISONS qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera un pré-rapport, ou une note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

FIXONS à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par Mme [N] [W], entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire, par virement bancaire auprès du Tribunal Judiciaire de SAINT-BRIEUC avant le 12 mars 2026 (IBAN : FR76 1007 1220 0000 0010 0138 875), en précisant le numéro RG du dossier ;

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc (Contrôle des Expertises), avant le 28 février 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

ORDONNONS que l’expert devra, autant que possible, dématérialiser les opérations d’expertise en utilisant OPALEXE ;

DEBOUTONS M. [G] [D] et Mme [B] [I] épouse [D] de leurs demandes reconventionnelles concernant l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;

CONDAMNONS Mme [N] [W], demanderesse, aux dépens ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit.

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 18 décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS