TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 14 Avril 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 20 Janvier 2025

GROSSE :

Le 14/04/25

à M^e BABIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14/04/25

à M^e WALAS

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00545 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4OAU

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [L]

né le 04 Avril 1935 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Audrey BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [B]

né le 03 Juin 1957 à [Localité 3] (CRIMEE), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Maxence WALAS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé, en date du 14 août 2020, Monsieur [K] [L] a loué à Monsieur [V] [B] un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 495 euros outre 95 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [L] a fait signifier à Monsieur [V] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur [K] [L] a fait assigner Monsieur [V] [B] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 13 mai 2024.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 20 janvier 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

Monsieur [K] [L] actualise sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 400,50 euros, au 15 janvier 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Monsieur [K] [L] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 13 décembre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 13 mai 2024.

Son action est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu les articles 2, 1103, 1217, 1224 à 1230, 1240, 1709, 1728 et 1741 du code civil,

Vu les articles 4, 7, 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties,

En l’espèce, il ressort des pièces produites que Monsieur [V] [B] n’a pas régulièrement payé son loyer depuis son entrée dans les lieux (ce qui n’est pas contesté) ; qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [V] [B] le 28 septembre 2023, pour un arriéré locatif de 1 189,13 euros ; qu’au 15 janvier 2025 la dette locative de Monsieur [V] [B] n’était pas soldée.

En conséquence de la grave inexécution contractuelle qui lui est imputable, il y a lieu de prononcer la résiliation des baux aux torts de Monsieur [V] [B], et d’ordonner son expulsion des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Monsieur [V] [B] sera condamné à payer à Monsieur [K] [L] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 669,12 euros), à compter du présent jugement jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à Monsieur [K] [L].

Sur le paiement de sommes au titre de l’arriéré locatif

Vu les articles 4, 7 et 17-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le contrat de bail,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que la dette locative de Monsieur [V] [B] s’élevait à la somme de 1 239,38 euros, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Monsieur [K] [L] communique un décompte actualisé au 15 janvier 2024, fixant la dette locative à une somme de 400,50 euros, terme du mois de janvier 2025 inclus, prenant en compte les virements opérés par Monsieur [V] [B] les 8, 9 et 10 janvier 2025.

Monsieur [V] [B] conteste le montant invoqué par Monsieur [K] [L].

Il ressort du dossier que Monsieur [V] [B] n’a pas procédé au règlement de la somme de 608,09 euros le 16 août 2022 (pour le terme du mois d’août 2022), le prélèvement ayant été rejeté le 4 octobre 2022, de sorte que ce montant n’a pas à être mis au crédit du décompte. A ce sujet, il convient de noter que Monsieur [V] [B] ne produit qu’un relevé bancaire du mois du 12 septembre 2022, sans transmettre ceux relatifs aux mois de septembre et d’octobre 2022 qui permettraient d’établir l’absence de rejet du prélèvement.

Au demeurant, force est de constater que la totalité des charges locatives s’est élevée en 2022 à la somme de 1 537,57 euros, Monsieur [V] [B] n’ayant versé que 1 332 euros au titre des provisions, de sorte que le solde dû à ce titre s’élève à 205,57 euros. La régularisation de charges de l’exercice 2022 – et non des charges pour l’année 2023 – étant intervenue le 3 septembre 2023, une réévaluation des provisions a eu lieu pour les mois de janvier 2023 à septembre 2023 (128 euros étant appelés et non 111 euros), justifiant d’une somme due à cet égard de 154 euros, étant précisé qu’il n’est nullement établi que la provision sur charges ait été initialement sous-évaluée.

Enfin, il résulte du bail litigieux, prenant effet au 1er septembre 2020, que le montant du loyer sera révisé automatiquement chaque année. Reste qu’aucune preuve n’est apportée de ce que Monsieur [K] [L] a manifesté sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an. Ainsi dit, une réindexation du montant du loyer a bien eu lieu mais en décembre 2022, c’est-à-dire dans le délai d’un an à compter de la date anniversaire du bail, le montant du loyer s’élevant alors à 514,98 euros.

Or, lorsque le bailleur manifeste sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande sans effet rétroactif. En conséquence, elle ne saurait donner lieu à un rappel de loyers pour la période courant du 1er septembre 2022 au 30 novembre 2022 (53,67 euros).

Il convient de condamner Monsieur [V] [B] à payer à Monsieur [K] [L] la somme de 346,83 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur [V] [B] à se libérer de sa dette locative en 24 mois par mensualités de 14 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente décision, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [V] [B] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Vu l’article 695 du code de procédure civile, dont il résulte que :

Un procès-verbal de constat d’huissier n’entre pas dans les dépens si l’huissier n’a pas été commis à cet effet par une décision judiciaire ;Les actes faits avant d’introduire l’instance sont considérés comme y étant afférents, à la condition qu’ils se situent dans un rapport étroit et nécessaire avec le litige ;

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [B] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, dont les frais engagés au titre du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, Monsieur [V] [B] sera condamné à verser à Monsieur [K] [L] la somme de 350 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de Monsieur [K] [L] recevable ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 14 août 2020 concernant l’appartement sis [Adresse 1] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [K] [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] à payer à Monsieur [K] [L] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 669,12 euros) ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] à verser à Monsieur [K] [L] la somme de 346,83 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE des délais de paiement de 24 mois à Monsieur [V] [B] pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 346,83 euros et dit qu’il devra régler cette somme selon 24 mensualités de 14 euros chacune, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] à payer à Monsieur [K] [L] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

La greffière, Le juge,