TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

Annexe 2

[Adresse 4]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00291

N° RG 24/02142 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FUYP

Le 23 JUIN 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 28 Avril 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 23 JUIN 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt trois Juin deux mil vingt cinq

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT OPH,

Dont le siège social est sis Du Syndicat Mixte de Logement Social des Côtes d’Armor

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Madame [J] [R], munie d’un pouvoir de représentation,

ET :

Madame [G] [Y],

Demeurant [Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Comparante en personne,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 janvier 2018 et prenant effet le 5 février 2018, l’office [Adresse 9], devenu TERRES D’ARMOR HABITAT, a donné en location à Madame [G] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 12] (logement n°421) à [Localité 11], moyennant un loyer d’un montant initial de 340,65 € par mois, outre une provision sur charges de 92,32 €, soit la somme totale de 432,97 €.

Par LRAR en date du 15 mai 2024, TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Madame [G] [Y] de régler la somme de 1 338,96 € au titre des loyers impayés.

Un commandement de payer la somme de 1 589,23 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Madame [G] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024 (acte déposé à l’étude).

Par acte du 27 septembre 2024, TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 05.02.2018 et rappelée dans le commandement du 10.07.2024 au profit de TERRES D’ARMOR HABITAT, et ce, à compter du 22.08.2024, et à défaut prononcer la résiliation du bail.

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [Y] [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux qu’ils occupent à [Localité 11], [Adresse 10], si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier.

— Condamner Madame [Y] [G] au paiement d’une somme de 3360.83 € au titre des loyers et charges dus au 17.09.2024, dont 38,10 € de pénalités enquête OPS et 50,96 € pour défaut d’assurance ;

— Condamner Madame [Y] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

— Condamner Madame [Y] [G] au paiement d’une somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la même conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile en tous les frais et dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement du 10.07.2024 et de la présente assignation

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, nonobstant l’exercice de recours.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 avril 2025.

À cette date, TERRES D’ARMOR HABITAT, représenté suivant un pouvoir écrit du directeur général de l’office en date du 7 avril 2025, a maintenu ses demandes contenues dans son assignation, tout en réactualisant la créance à la somme de 6 969,07 € suivant décompte arrêté au 15 avril 2025.

Le bailleur a exposé que Madame [G] [Y] a fait un versement de 100 € en février 2025 et payé le loyer résiduel au mois d’avril 2025 ; que le loyer était d’un montant de 566,61 € par mois ; que les APL et le RLS permettant à la locataire d’avoir un loyer résiduel de 175,07 € ont été suspendues ; que l’attestation d’assurance n’était pas communiquée depuis le mois d’août 2024 malgré des lettres de rappels.

En raison de la mobilisation récente de la locataire, le bailleur social ne s’est opposé à l’octroi de délais de paiement et a renoncé à sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [G] [Y], comparante en personne, accompagnée par sa sœur, n’a pas contesté le montant de l’arriéré locatif.

Elle a indiqué qu’elle avait la charge d’une fille âgée de 14 et qu’elle percevait le RSA et l’Allocation Soutien Familial (ASF) ; qu’elle avait constitué un dossier pour demander une aide FSL « maintien » au mois d’août 2024.

Elle a proposé un échéancier de remboursement à hauteur de 50 € par mois en plus du loyer courant.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe de la juridiction.

Le signalement de l’assignation a été transmis à la Préfecture le 30 septembre 2024 et la CAF a été saisie le 8 mai 2023.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer :

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 10 juillet 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l’acte.

Madame [G] [Y] ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 11 septembre 2024.

Sur les loyers et charges

Selon le décompte produit par TERRES D’ARMOR HABITAT et arrêté au 15 avril 2025, l’arriéré locatif était d’un montant total de 6 969,07 € (échéance de mars 2025 comprise), soit un arriéré locatif d’un montant de 6 752,16 € en principal, déduction faite des frais de procédure qui seront inclus dans les dépens.

Madame [G] [Y] sera donc condamnée à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 6 752,16 € en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 15 avril 2025 (échéance de mars 2025 incluse).

La condamnation interviendra « en derniers et quittances », afin de déduire des sommes dues les éventuels versements volontaires ou règlements intervenus depuis l’audience.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [G] [Y] a repris le paiement du loyer courant par le versement de la somme de 182 € le 15 avril 2025 et qu’elle propose de régler la somme supplémentaire de 50 € mois au titre de l’apurement de la dette.

Madame [G] [Y] bénéficie d’un soutien familial et d’un suivi avec une assistante sociale.

TERRES D’ARMOR HABITAT a précisé qu’un rappel APL et RLS pourra intervenir dès la reprise régulière du paiement du loyer courant et que ce rappel permettra de ramener la dette à une somme résiduelle de 2 600 € ; par ailleurs, une aide FSL pourrait également apurer partiellement la dette, sous réserve d’un versement régulier du loyer courant.

Le bailleur ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de l’accord du bailleur, il convient de lui octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

Madame [G] [Y] pourra donc s’acquitter de la somme de 6 752,16 € par le versement mensuel de 50 € en plus du loyer courant et ce, à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois (35 x 50 € = 1 750 €), et le solde restant (5 002,16 €) à la 36ème et dernière échéance.

Il appartiendra aux parties de refaire les comptes entre elles en cas de rappel de droits APL, RLS, FSL ou de versements volontaires complémentaires intervenus depuis l’audience.

Sur l’expulsion

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Madame [G] [Y] devra libérer l’immeuble tant de son chef, que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par elle de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier et conformément au dispositif ci-dessous.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [G] [Y], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 566,61 € par mois, à compter du 16 avril 2025 (échéance d’avril 2025 pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur les frais irrépétibles :

TERRES D’ARMOR HABITAT s’est désisté de cette demande le jour de l’audience.

Il convient de lui en décerner acte.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de la décision est de droit.

Sur les dépens :

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge de Madame [G] [Y], comprenant notamment le coût du commandement de payer le 10 juillet 2024.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 11 septembre 2024 ;

CONDAMNE, en derniers et quittances, Madame [G] [Y] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 6 752,16 € en principal, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 15 avril 2025 (échéance de mars 2025 incluse) ;

ACCORDE à Madame [G] [Y] un délai de paiement pendant 36 mois pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DIT que Madame [G] [Y] pourra s’acquitter de la somme de 6 752,16 € par le versement mensuel de 50 € en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois et le solde restant dû à la 36ème et dernière échéance ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée, l’intégralité de la dette sera exigible et la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en ce cas, Madame [G] [Y] devra libérer l’appartement situé [Adresse 12] (logement n°421) à [Localité 11], tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef ;

DIT que faute de libérer les lieux, TERRES D’ARMOR HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [G] [Y] deux mois après délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Madame [G] [Y] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, soit la somme de 566,61 € par mois, à compter du 16 avril 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

DECERNE ACTE à TERRES D’ARMOR HABITAT de son désistement de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [G] [Y] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer en date du 10 juillet 2024.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 23 juin 2025.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT OPH

—  1 CCC par LS à [G] [Y]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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