TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [M] [Z]

Madame [A] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Aurélie FAURE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09200 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBA2S

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 13 mars 2026

DEMANDERESSE

S.A. NEXITY STUDEA,

[Adresse 1]. – [Adresse 2]

représentée par M^e Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [Z],

[Adresse 3] – [Adresse 4] [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [A] [Z],

Studéa [Localité 1] Curial – [Adresse 4] [Adresse 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 mars 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09200 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBA2S

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par actes sous seing privé successifs en date du 21 décembre 2023, 14 janvier 2024, 14 avril 2024, 10 juillet 2024, 11 octobre 2024 et 13 janvier 2025, la S.A NEXITY STUDEA a consenti des baux d’habitation à M. [M] [Z] et Mme [A] [Z] sur des locaux meublés situés à [Adresse 6] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1248,40 euros.

Ces contrats sont exclus du champ d’application de la loi 89/462 du 06 juillet 1989.

Des loyers sont restés impayés.

Par actes de commissaire de justice du 21 mars 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6.149,42 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [Z] et Mme [A] [Z] le 26 mars 2025.

Par assignations du 4 juin 2025, la S.A NEXITY STUDEA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation judiciaire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [Z] et Mme [A] [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  8.646,22 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mai 2025 outre intérêts au taux légal,

—  700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 novembre 2025 et un renvoi a été ordonné au regard d’une aide juridictionnelle qui a été déposée et sur laquelle il n’a pas été encore statuée. L’affaire a été rappelé à l’audience du 6 janvier 2026 et entendue en l’absence M. [M] [Z] et Mme [A] [Z].

Puis, après leur arrivée tardive, les défendeurs ont demandé une réouverture ;

La S.A NEXITY STUDEA ne s’y s’oppose pas mais en revanche s’oppose à la nouvelle demande de renvoi que sollicitent les défendeurs et maintient l’intégralité de ses demandes, elle précise que la dette locative, actualisée s’élève désormais à 17.917,42 euros échéance de janvier inclus. La S.A NEXITY STUDEA rappelle que les contrats sont exclus du champ d’application de la loi 89/462 du 06 juillet 1989 et s’oppose à la demande de délais.

M. [M] [Z] et Mme [A] [Z] exposent qu’ils demandent au tribunal un nouveau renvoi au motif qu’ils n’ont toujours pas obtenu d’aide juridictionnelle.

Mme [A] [Z] déclare que les défendeurs sont venus en France pour finir leurs études ; que son frère les a aidés financièrement mais qu’ils ne bénéficient plus d’aide ; elle est actuellement sans emploi et sans revenus ; qu’elle attend le renouvellement de son titre de séjour ; que ses parents sont au Tchad.

M. [M] [Z] expose, quant à lui, qu’il travaille et dans le cadre d’un contrat à durée déterminé, ses revenus mensuels sont de 1.500 euros, il dit être en situation de régler l’arriéré en réglant 300 euros mensuellement en plus du loyer courant.

Les défendeurs concluent à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et en tant que de besoin, entendent bénéficier d’un délai de 6 mois pour quitter les lieux.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1 Sur la réouverture des débats.

La défenderesse, toujours présente à l’audience ne s’oppose pas à la réouverture des débats.

Vu l’article 444 du Code de procédure civile, aux termes duquel le juge peut ordonner la réouverture des débats ;

Vu les articles 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et 16 du Code de procédure civile, garantissant le respect du principe du contradictoire et le droit à un procès équitable ;

Attendu qu’il apparaît nécessaire, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice et afin d’assurer le respect du principe du contradictoire et des droits de la défense, de permettre aux défendeurs de présenter leurs observations, il y a lieu, en conséquence, d’ordonner la réouverture des débats ;

1.2 Sur l’application de la loi du 6 juillet 1989.

Vu la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ;

Vu les articles 12 du Code de procédure civile ;

Attendu que le bail conclu entre les parties stipule expressément qu’il n’est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu toutefois que le commandement de payer qui a été délivré le 21 mars 2025 vise expressément les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, notamment celles relatives à la clause résolutoire ;

Attendu également que l’assignation en date du 4 juin 2025 fonde les demandes du bailleur sur les textes régissant les baux d’habitation soumis à la loi précitée ;

Attendu qu’il résulte de ces éléments que le bailleur a lui-même entendu se placer dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 pour fonder ses prétentions ;

Attendu, au surplus, que cette loi, instituée dans un but de protection du locataire, comporte des dispositions favorables à celui-ci, notamment s’agissant des délais de paiement et des conditions d’acquisition de la clause résolutoire ;

Il y a lieu, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice et afin d’assurer l’effectivité des dispositions protectrices, de faire application de la loi du 6 juillet 1989 au présent litige ;

1. 3. Sur la recevabilité de la demande

La S.A NEXITY STUDEA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.4. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 21 mars 2025. Or, d’après l’historique -vu à l’audience – des versements, la somme de 6.149,42 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 mai 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [M] [Z] et Mme [A] [Z] (1.513 euros) ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel (1.284 euros) ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A NEXITY STUDEA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux.

Aux termes de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L. 412-4 du même code précise que la durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an et qu’ils sont accordés en tenant compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, de sa situation de famille et de fortune, des diligences qu’il justifie avoir accomplies en vue de son relogement, ainsi que des circonstances atmosphériques.

Il appartient dès lors aux locataires de justifier :

• de démarches effectives et récentes en vue de leur relogement,

• de leur situation personnelle et financière,

• et de leur bonne foi dans l’exécution du bail.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que les défendeurs ne justifient pas de démarches sérieuses et continues en vue de leur relogement (absence de justificatifs de demandes actives auprès des bailleurs sociaux ou du parc privé, absence d’actualisation d’une demande de logement social, absence de refus de propositions) ; que la dette locative demeure significative et aucun apurement sérieux n’a été entrepris et que les défendeurs ont déjà bénéficié d’un délai de fait depuis la délivrance du commandement de payer et l’introduction de la présente instance.

Dans ces conditions, les intéressés ne démontrent pas que leur relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales dans le délai légalement imparti.

Il y a lieu de considérer que l’octroi d’un nouveau délai porterait une atteinte excessive aux droits du bailleur, lequel supporte depuis plusieurs mois l’absence de perception des loyers.

Dès lors, au regard des critères posés par les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la demande de délai de six mois pour quitter les lieux ne peut qu’être rejetée.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A NEXITY STUDEA verse aux débats un décompte – vu à l’audience – démontrant que M. [M] [Z] et Mme [A] [Z] lui devaient la somme de 17.917,42 euros janvier inclus, soustraction faite des frais de procédure.

M. [M] [Z] et Mme [A] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A NEXITY STUDEA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [Z] et Mme [A] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la S.A NEXITY STUDEA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement régulier des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, après avoir ordonné la réouverture des débats,

DIT que les contrats litigieux relèvent des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

DIT que les demandes formées par le bailleur sont examinées au regard des dispositions de ladite loi,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats successifs en date du 21 décembre 2023, 14 janvier 2024, 14 avril 2024, 10 juillet 2024, 11 octobre 2024 et 13 janvier 2025 conclus entre la S.A NEXITY STUDEA, d’une part, et M. [M] [Z] et Mme [A] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 2] sont résiliés depuis le 22 mai 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [M] [Z] et Mme [A] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [M] [Z] et Mme [A] [Z] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles leur appartenant sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE M. [M] [Z] et Mme [A] [Z] de leur demande de délais pour quitter les lieux,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [M] [Z] et Mme [A] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [M] [Z] et Mme [A] [Z] à payer à la S.A NEXITY STUDEA la somme de 17917,42 euros (dix-sept mille neuf cent dix-sept euros et quarante-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2026,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [M] [Z] et Mme [A] [Z] à payer à la S.A NEXITY STUDEA la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [M] [Z] et Mme [A] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 mars 2025 et celui de l’assignations du 4 juin 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge