TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Annexe 2

[Adresse 6]

[Localité 4]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00418

N° RG 24/01591 – N° Portalis DBXM-W-B7I-FTGF

Le 29 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 02 Décembre 2024 date où l’affaire a été mise en délibéré au 29 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt neuf Septembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

Monsieur [O] [G],

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Bertrand LEROUX, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, substitué par M^e Audrey DEGOUEY, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,

ET :

Monsieur [H] [M],

Demeurant [Adresse 7]

[Localité 3]

Non comparant, ni représenté,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 mai 2017, Monsieur [O] [G] a donné en location à Monsieur [H] [M] et Madame [K] [R] une maison individuelle à usage d’habitation située [Adresse 8] à [Localité 10] moyennant un loyer d’un montant de 620 € par mois, outre une provision sur charges de 9 € par mois, soit la somme totale de 629 € par mois.

Un état des lieux d’entrée a été dressé par les parties le 30 juin 2017.

Par LRAR en date du 12 novembre 2021, Madame [R] a informé Monsieur [G] de son départ du logement.

Par LRAR en date du 28 septembre 2022, distribuée le 4 octobre 2022, Monsieur [G] a donné congé à Monsieur [M] avec effet au 30 juin 2023 pour motifs légitimes et sérieux, notamment au regard du non-paiement de loyers et défaut d’entretien annuel de chaudière.

Par ailleurs, un commandement de payer la somme de 1 278 € en principal, et rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Monsieur [M] par acte d’huissier de justice en date du 9 décembre 2022 (acte déposé à l’étude).

Monsieur [M] a quitté le logement et restitué les clés par courrier postal réceptionné le 7 avril 2023.

Un état des lieux de sortie a été établi par Maître [I], commissaire de justice, suivant un procès-verbal en date du 27 avril 2023, en l’absence de Monsieur [M], pourtant régulièrement convoqué par lettre recommandé avec accusé de réception en date du 17 avril 2023 (pli « revenu avec la mention NPAI »).

Par lettre en date du 20 juin 2023, Monsieur [G] a mis en demeure Monsieur [M] de régler la somme de 15 130,64 € au titre des loyers et charges impayées et des réparations locatives, en vain.

C’est dans ces conditions que, par requête en injonction de payer en date du 28 août 2023, Monsieur [G] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc afin de voir condamner Monsieur [M] au paiement de la somme de 16 790,87 € au titre des loyers, charges impayées et des réparations locatives.

Par une ordonnance du 29 novembre 2023, la requête a été rejetée par le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc au motif qu’un débat contradictoire était nécessaire.

Par acte du 18 juillet 2024, Monsieur [G] a assigné Monsieur [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

• CONDAMNER Monsieur [M] [H] à lui payer la somme de 14 952,96 € au titre de la remise en état du logement et au paiement du solde des loyers impayés arrêté au 27 avril 2023, outre les intérêts au taux légal à compter à compter de l’assignation, en vertu de l’article 1231-6 alinéa 1 du Code Civil,

• CONDAMNER le même à la somme de 1 500 € au titre de dommages et intérêts suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir, en application de l’article 1231-7 du code civil.

• CONDAMNER le même à la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir en application de l’article 1231-7 du Code Civil.

• Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir en vertu de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

• CONDAMNER le même à payer tous les dépens du procès en vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile, en ce compris le coût du commandement de payer, du dépôt de la requête en injonction de payer et le coût de la signification de la présente assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience le 2 décembre 2024.

A cette date, Monsieur [G], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son assignation.

Monsieur [M], assigné suivant un procès-verbal délivré dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de recherches infructueuses) n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

Sur les loyers impayés

Monsieur [G] réclame le paiement des Loyers des mois de novembre et décembre 2022 (2 x 639 €), janvier à mars 2023 (3x 641 €) et avril 2023 (au prorata jusqu’à la date de l’état des lieux soit jusqu’au 27 avril 2023, 576,90 €), soit la somme totale de 3 623,90 €, déduction faite d’un versement de droits allocation logement par la CAF de 154 € le 5 avril 2023.

Monsieur [M], défaillant, ne démontre pas avoir réglé les loyers de la période comprise entre le mois de novembre 2022 et le mois de mars 2023.

La somme due pour le mois d’avril 2023 sera réduite au prorata de l’indisponibilité du bien pour le bailleur, soit jusqu’à la date de restitution des clés, le 7 avril 2023 selon ses dires. Il sera dû une somme de 149,56 € à ce titre.

Monsieur [M] sera donc condamné à verser à Monsieur [G] la somme de 3 196,56 € au titre de l’arriéré locatif (3 201 € + 149,56 € – 154 €)).

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 1728 du Code Civil « Le preneur est tenu de deux obligations principales : D’user de la chose louée « raisonnablement », et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; De payer le prix du bail aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

En vertu de l’article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987, les réparations locatives sont définies comme étant les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Le bailleur est donc fondé à réclamer au locataire les travaux de remise en état du bien nécessaires, à l’exception toutefois de ceux consécutifs à la vétusté, le vice de construction ou la force majeure.

La vétusté correspond à l’état d’usure ou de dégradation normale dû au temps ou à l’usage normal des lieux, que cela soit pour des matériaux (peinture, moquette, carrelage) ou pour des équipements (tels que robinetteries, menuiseries). Lorsqu’elle résulte de l’utilisation normale de la location, elle relève du bailleur.

L’utilisation normale de la location est caractérisée dès lors que le logement ne présente pas de détérioration, a été convenablement entretenu et dont les éléments ont été abîmés de manière normale ou naturelle dans le temps.

À l’inverse, l’usage anormal du logement est caractérisé dans le cas où le logement est abîmé de manière volontaire, soit un moment précis, soit durablement parce qu’il n’a pas été entretenu.

Le locataire doit prendre à sa charge les travaux qui résultent de l’entretien courant et les petites réparations qui permettent de jouir normalement du logement.

En l’espèce, la durée d’occupation des lieux par Monsieur [M] a été de 5 ans et 11 mois (11 mai 2017–7 avril 2023).

Au soutien de ses demandes indemnitaires, Monsieur [G] produit un état des lieux d’entrée, établi contradictoirement, le 30 juin 2017.

Ce document de 3 pages est relativement succinct. Il ne qualifie pas l’état des pièces du logement, mais mentionne uniquement « RAS » pour l’ensemble des pièces sauf les mentions particulières suivantes : « entrée/escalier légèrement jaune », « quelques carreaux dans le séjour sont ébréchés » et « le lino de la chambre 3 est déchiré sur 3 à 4 cm ».

Il mentionne également que « les plafonds, murs et portes, peintures sont de janvier 2012 »

Monsieur [G] réclame le remboursement des factures suivantes :

— Facture de l’EURL JARNET en date du 8 juin 2023 d’un montant de 8 321,46 € TTC :

Cette facture correspond à des travaux de remise en état de l’ensemble des peintures du logement, plafonds de l’ensemble du RDC et murs, boiseries de 6 portes, étage. La facture mentionne que les couleurs apposées par le client étant trop foncées, il faut 3 couches de peinture à l’étage au lieu de 2.

Il convient de tenir compte d’une durée d’usage théorique des tapisseries/peintures/sols habituellement fixée entre 7 et 10 ans et de la vétusté des équipements consécutive à une utilisation prolongée dans le temps.

En l’espèce, la dernière réfection des peintures a été réalisée 11 ans avant la restitution des lieux.

Il doit dès lors être considéré que les peintures étaient en état d’usage et atteinte par la vétusté compte tenu de l’écoulement du temps.

Seules peuvent être mises à la charge de Monsieur [M] les conséquences des réparations des dégradations dans le placoplâtre (trou dans le couloir, trous de cheville non rebouchés, trace de reprise porte et trous mur d’une chambre) et il sera alloué à Monsieur [G] une somme forfaitaire de 500 € à ce titre.

— Facture Technigaz en date du 31 mai 2023 d’un montant de 100,99 € TTC :

Aucune explication n’est apportée par Monsieur [G] au sujet d’un manquement de la part de Monsieur [M] à une obligation d’entretien de la chaudière en 2022/2023.

Cette demande sera par conséquent écartée.

— Facture de la SARL SAGORY en date du 11 mai 2023 d’un montant de 1 200 € TTC :

Cette facture correspond à l’entretien des espaces verts (rabattage et taille des haies, coupe des ronces et herbes, tonte gazon, re semis du gazon entre le pignon et la haie, ramassage et évacuation des déchets verts).

L’état des lieux d’entrée ne comporte aucune mention relative à l’état du jardin.

L’état des lieux de sortie, établi 3 semaines après la remise des clés, démontre que le jardin n’a pas été entretenu avant la restitution des lieux : la pelouse est à tondre, les arbustes sont à tailler, les alentours sont recouverts de ronces et les photographies des pages 6 à 9 attestent de ce défaut d’entretien courant des espaces verts, qui incombe au locataire.

Il sera fait droit à la réclamation formée à ce titre et Monsieur [M] sera condamné à verser à Monsieur [G] la somme de 1 200 € TTC.

— Facture de l’entreprise BARBE Menuiseries du 7 mai 2023 d’un montant de 1 230 € TTC :

Cette facture correspond au remplacement et pose d’un volet roulant de 2,180 m de large.

En l’absence de précision, il doit être considéré que ce volet correspond à celui du séjour.

L’état des lieux d’entrée ne comporte aucune information au sujet de cet équipement.

L’état des lieux de sortie mentionne que la manivelle du volet est cassée ainsi que le coffre recevant le volet. Le commissaire de justice a toutefois précisé qu’elle n’avait pas pu vérifier si le volet fonctionnait puisque la manivelle était cassée.

Faute de démontrer que la manivelle ne pouvait pas être changée et donc l’existence d’un dommage plus important affectant le volet roulant, la réclamation de Monsieur [G] sera limitée à 30 % de la facture, soit la somme de 369 € TTC.

Monsieur [M] sera condamné à verser à Monsieur [G] la somme de 369 € TTC à ce titre.

— Factures LEROY MERLIN des 2 et 27 mai 2025 pour des montants de 478,90 € TTC et de 47,80 € TTC :

Ces factures correspondent tout d’abord à l’achat de 4 stores d’occultation.

L’état des lieux d’entrée ne comporte aucune indication concernant ces équipements mais l’état des lieux de sortie mentionne que le store occultant de la salle de bains est cassé, ainsi que les stores des 3 chambres à l’étage. Il sera donc fait droit à la réclamation à ce titre.

En revanche, le bien-fondé de la réclamation formée au titre du remboursement des éléments de quincaillerie et des abattants WC n’est pas établi.

Monsieur [M] sera donc condamné à verser à Monsieur [G] la somme de 472 € TTC au titre du remplacement des stores occultants.

Sur les dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil

Au regard de ce qui précède et de la responsabilité partielle de Monsieur [M] dans les dommages, force est de constater que Monsieur [G] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par Monsieur [M] et causé par sa mauvaise foi, tel que l’impossibilité de relouer le bien rapidement du fait de ses manquements.

Dès lors, la réclamation indemnitaire de Monsieur [G] ne peut qu’être rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne justifie de l’écarter.

Sur les frais irrépétibles

Monsieur [M] sera condamné à verser à Monsieur [G] une somme de 1 000 € au titre de ses frais engagés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Monsieur [M] sera également condamné aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [H] [M] à payer à Monsieur [O] [G] les sommes suivantes :

—  3 196,56 € au titre des loyers impayés ;

—  500 € au titre des travaux de peinture ;

—  1 200 € TTC au titre des travaux d’entretien des espaces verts ;

—  369 € TTC au titre des travaux de réparation du volet roulant ;

—  472 € TTC au titre du remplacement des stores ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] à payer à Monsieur [O] [G] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [O] [G] du surplus de ses demandes ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 29 septembre 2025.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case à SELARL MARION – LEROUX – COURCOUX – DEGOUEY

—  1 CCC par LS à [H] [M]

—  1 CCC au dossier

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