TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00059

N° RG 25/01081 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F3CV

Le 16 FEVRIER 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame CHEVREL lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Novembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 05 janvier 2026 et prorogée au 16 FEVRIER 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le seize Février deux mil vingt six

ENTRE :

S.A. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée parMaître Cyrille MONCOQ de la SELARL ALPHA LEGIS, avocats au barreau de SAINT-MALO, avocats plaidant, substitué par Maître Amandine DUPUIS, avocate au barreau de SAINT-MALO

ET :

Monsieur [L] [G], demeurant [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail sous seing privé en date du 25 janvier 2017, la S.A H.L.M LA [I] a donné en location à Monsieur [L] [G] un logement à usage d’habitation, de type 1, situé [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant un loyer révisable fixé initialement à la somme de 181,27 €, outre une somme de 22,29 € au titre d’une provision sur charges, soit la somme totale de 203,56 €.

A partir du mois de juin 2023, les services d’H.L.M LA [I] ont constaté un défaut d’entretien des extérieurs du logement et ont proposé à Monsieur [G] un accompagnement dans les démarches aux fins de remettre son logement en état, notamment en lien avec les travailleurs sociaux.

Monsieur [G] n’ayant pas justifié être assuré contre les risques locatifs, un commandement de justifier d’une assurance locative et d’avoir à justifier de l’occupation du logement, lui a été délivré le 23 décembre 2024 par Maître [E], commissaire de justice.

Par ailleurs, par acte du même jour, une sommation de procéder au nettoyage du logement et des abords lui a été délivré par Maître [E] .

Le 7 février 2025, Monsieur [G] ne répondant pas aux tentatives de contacts et aux courriers de la bailleresse, un procès-verbal de constat d’abandon ou d’inoccupation, transformé en procès-verbal de difficultés a été dressé par Maître [E].

Ce jour-là, au cours des opérations de constat, Monsieur [G] a finalement laissé entrer dans le logement Maître [E] et les policiers municipaux et des photographies attestant de l’état d’incurie du logement ont été annexées audit procès-verbal.

C’est dans ces conditions que, par acte du 6 mai 2025, la société H.L.M LA [I] a fait assigner Monsieur [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc pour voir, au visa des articles 1728, 1729 du code civil, 7 g de la loi du 6 juillet 1989 relatif à l’assurance contre les risques locatifs et 7e s’agissant de l’accès aux lieux loués pour les travaux de maintien et d’entretien normal :

— ordonner la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [G] avec toutes suites et conséquences de droit,

— ordonner qu’à compter de la résiliation du bail, Monsieur [G] sera considéré comme occupant sans droit ni titre dudit logement et ordonner son expulsion,

— ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [G] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges outre l’indexation jusqu’à son départ effectif,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux, aux frais de Monsieur [G],

— condamner Monsieur [G] à lui payer la somme de 1 400 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner le même aux entiers dépens comprenant le coût de son expulsion, outre les dépens du procès et du procès-verbal du 18 juin 2024, le commandement du 23 décembre 2024, la sommation interpellative du 23 décembre 2024, le procès-verbal de constat du 7 janvier 2025 et le procès-verbal d’abandon ou d’inoccupation du 7 février 2025,

— rappeler que l’exécution provisoire de plein droit est compatible avec la nature de l’affaire et préciser qu’elle n’a pas lieu d’être écartée de façon à éviter la dégradation des lieux, les atteintes à la salubrité et les risques liés à l’absence d’assurance locative.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 novembre 2025.

A cette date, la société H.L.M LA [I], représentée par son conseil, substitué, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Le conseil de la société H.L.M LA [I] a précisé que Monsieur [G] était toujours dans les lieux et qu’il ne répondait à aucune sollicitation.

Monsieur [G] n’a pas comparu, bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice déposé à l’étude.

Comme y étant expressément autorisé, le conseil de la société H.L.M LA [I] a produit une note en délibéré afin de faire valoir que la saisine CCAPEX ne constituait pas un préalable obligatoire à une action fondée sur un défaut d’assurance, au stade du commandement d’avoir à justifier de l’assurance locative.

Les 3 dernières quittances de loyer ont également été transmises en cours de délibéré .

Les formalités prévues à peine d’irrecevabilité de l’assignation ont été diligentées conformément à l’article 114 de la loi du 29 juillet 1998 complétant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (accusé réception électronique Préfecture du 9 mai 2025).

EXPOSE DES MOTIFS

Sur le prononcé de la résiliation du bail

Par application combinée des dispositions des articles 1728 et 1735 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement du bien donné à bail.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par la société H.L.M LA [I] que de multiples démarches amiables préalables à l’introduction de la présente instance ont été menées auprès de Monsieur [G] à partir de l’année 2023, dès les premiers constats du défaut d’occupation et d’entretien des lieux et notamment des extérieurs (balcon).

Le 3 juin 2024, la société H.L.M LA [I] adressait à Monsieur [G] une mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement. A cette occasion, le bailleur rappelait à Monsieur [G] qu’un précédent courrier, en date du 22 février 2024, était resté sans réponse ; que « l’état d’insalubrité » et la nécessité « d’une décontamination » avaient été constatés dès le mois de mars 2023 et que malgré les propositions de soutien dans les démarches à mettre en place, il était resté silencieux.

Le 5 juin 2024, la société H.L.M LA [I] adressait un courrier à Monsieur [G] afin de le prévenir d’une visite à domicile, prévue le 18 juin 2024, à l’effet de vérifier l’occupation des lieux et l’effectivité du nettoyage du balcon et du logement, tout en lui proposant un soutien pour mener les actions nécessaires à bien.

Le procès-verbal de constat dressé par Maître [X] le 18 juin 2024 a mis en évidence que la terrasse de l’appartement loué à Monsieur [G] n’était pas entretenue et que le sol était jonché d’emballages alimentaires vides et de mauvaises herbes.

Rencontré fortuitement dans le hall de l’immeuble ce jour-là, Monsieur [G] a refusé l’entrée dans son logement et a confirmé, sur question du commissaire de justice, qu’il vivait à [Localité 1] « avec son amie ».

A cette occasion, Maître [X] a constaté « l’état d’encrassement » de la porte d’entrée du logement, côté extérieur, et a indiqué qu’une « forte odeur d’urine se faisait sentir depuis les parties communes, à moins d’un mètre de cette porte ». Les photographies, annexées au procès-verbal, attestent du défaut d’entretien de la terrasse extérieure.

Le 23 décembre 2024, un commandement de justifier d’une assurance locative et d’avoir à justifier de l’occupation du logement dans le délai d’un mois a été délivré à Monsieur [G] par Maître [E], commissaire de justice (acte déposé à l’étude).

A cette occasion, Monsieur [G] était averti que la société H.L.M LA [I] entendait se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail (dans l’hypothèse d’un défaut d’assurance) et qu’elle pourrait « procéder à la vérification de l’occupation des lieux afin d’établir un constat d’abandon des locaux et en vue de faire constater la résiliation du bail ».

Par acte séparé, daté du même jour, une « sommation interpellative de nuisances locatives, transformée en sommation simple » lui a été délivré par Maître [E] (acte déposé à l’étude).

Au terme de cet acte, la société H.L.M LA [I] a exposé qu’elle avait reçu « différentes plaintes des occupants de l’immeuble concernant l’état du logement de Monsieur [G] occasionnant des nuisances à l’ensemble des habitants » et elle lui a fait sommation de :

— « procéder au nettoyage, à la désinfection et au déblaiement du logement, du balcon et des abords pour le 7 janvier 2025 » ;

— « répondre à l’enquête d’occupation sociale » ;

— « laisser accès au logement aux professionnels en charge de l’entretien des équipements de sécurité et d’entretien courant (chauffage, ballon d’eau chaude, ventilation..).

La société H.L.M LA [I] a également rappelé que « l’entretien du logement n’avait pas été réalisé depuis 2 ans et que Monsieur [G] était absent lors des rendez-vous des 26 septembre 2023, 14 février 2024 et 23 juillet 2024 ».

Le 7 janvier 2025, date prévue par la sommation interpellative, Maître [C], commissaire de justice, a constaté que les abords du logement n’étaient toujours pas nettoyés et que le balcon était rempli de sacs d’ordures ménagères et de détritus divers, en état de putréfaction.

Les constatations effectuées sur place laissaient toutefois apparaître que l’accumulation des sacs d’ordures ménagères sur le balcon provenaient de l’appartement situé au 3ème étage, à l’aplomb de celui de Monsieur [G].

Ce jour-là, les volets étaient fermés et personne n’ouvrait la porte du logement, malgré des appels répétés du commissaire de justice pendant quelques minutes.

Monsieur [G] ne répondant pas aux tentatives de contacts sur place et aux courriers de la société H.L.M LA [I], un « procès-verbal de constat d’abandon ou d’inoccupation, transformé en procès-verbal de difficultés », a été dressé par Maître [E] le 7 février 2025.

Ce jour-là, lors des opérations de constat effectuées sur le fondement de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, au moment où il était procédé à l’ouverture forcée de la porte d’entrée du logement par un serrurier en présence de deux policiers municipaux, Monsieur [G] ouvrait finalement, brusquement, la porte d’entrée et déclarait qu’il était toujours domicilié dans l’appartement et qu’il avait été absent pendant 3 semaines, pour « cause d’hospitalisation » .

Maître [E] relevait que les lieux étaient dans un état de « saleté extrême » ; qu’il y régnait une « odeur épouvantable » ; que le « sol était recouvert d’immondices et d’excréments » ; que « les lieux étaient encombrés d’ordures diverses et de nombreuses canettes vides ».

Des photographies, annexées au procès-verbal, attestent de l’état d’incurie du logement.

Depuis lors, les nuisances ont perduré puisque des alertes du voisinage et de l’entreprise en charge de l’entretien des parties communes ont été adressées à la société H.L.M LA [I] au mois d’octobre 2025 au sujet de traces de souillures dans le hall d’immeuble, provenant de l’appartement de Monsieur [G].

Il est manifeste que Monsieur [G] a besoin d’un accompagnement médico-social important, y compris un accompagnement lié à ses conditions de logement.

Il doit être souligné qu’il n’a pas répondu aux courriers de mise à disposition du travailleur social chargé d’établir un diagnostic social et financier dans le cadre de la présente procédure.

Cependant, il est également établi que la société H.L.M LA [I] a épuisé tous les moyens de négociation et de médiation possibles et a tenté de mettre en œuvre divers accompagnements sociaux pour tenter de remédier aux nuisances occasionnées par Monsieur [G] au voisinage.

Les conditions d’occupation des lieux créent incontestablement un risque sanitaire pour Monsieur [G] mais également pour les occupants de l’immeuble, les graves défauts d’entretien affectant non seulement son logement mais également les parties communes de l’immeuble et les parties privatives de son logement qui sont accessibles aux tiers (balcon).

Enfin, Monsieur [G] n’a pas justifié être assuré contre les risques locatifs malgré une mise en demeure en ce sens le 23 décembre 2024.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les manquements de Monsieur [G] à ses obligations de locataire, à savoir les défauts d’entretien récurrents entraînant des dégradation des lieux et des risques sanitaires ainsi que l’absence de justification de l’assurance du logement contre les risques locatifs, depuis de nombreux mois, apparaissent suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du bail à ses torts exclusifs.

En conséquence, Monsieur [G] devra libérer les lieux au plus tard dans le délai de 2 mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

A défaut de départ volontaire, il convient de faire droit à la demande d’expulsion de Monsieur [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Il convient également d’autoriser, en tant que de besoin, la société H.L.M LA [I] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble aux frais de Monsieur [G].

Sur l’indemnité d’occupation

Il doit être rappelé qu’après la résiliation du bail, le locataire n’est plus qu’occupant sans droit, ni titre, et que son maintien dans les lieux cause un préjudice au propriétaire qui ne peut disposer de son bien pour le relouer ; qu’il est dès lors octroyé au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et charges, et ce, jusqu’à la restitution des lieux par la remise des clés.

Il sera alloué à la société H.L.M LA [I] une indemnité d’occupation de 233,62 € par mois, égale au montant du loyer mensuel et des provisions sur charges en cours (allocation logement et réduction de loyer solidarité non déduites / cf quittance de septembre 2025), et ce, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [G], qui succombe à l’instance, sera condamné à verser à la société H.L.M LA [I] une somme de 300 € au titre des frais de procédure exposés dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Il doit être rappelé que l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

Sur les dépens

La partie qui succombe est tenue au paiement des dépens qui seront de ce fait mis à la charge de Monsieur [G].

Il convient de préciser que les dépens comprendront les frais du commandement de justifier d’une assurance locative en date du 23 décembre 2024 (75,74 €), du procès-verbal de constat d’abandon transformé en procès-verbal de difficultés en date du 7 février 2025 (311,28 €), de l’assignation délivrée le 6 mai 2025 (57,71 €) et les frais éventuels d’expulsion, mais non le coût de la sommation interpellative de nuisances en date du 23 décembre 2024 (194,56 €) et du procès-verbal de constat du 7 janvier 2025 (431,28 €), lesquels resteront à la charge de la société H.L.M LA [I].

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,

Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties, la S.A H.L.M LA [I] d’une part et Monsieur [L] [G] d’autre part, aux torts exclusifs de ce dernier ;

En conséquence,

DIT, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [L] [G], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE, en tant que de besoin, la S.A H.L.M LA [I] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais de Monsieur [L] [G] et ce, dans le respect des dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [L] [G] à verser à la S.A H.L.M LA [I] les sommes suivantes :

—  233,62 € par mois, au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges en cours, et ce, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés ;

—  300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE Monsieur [L] [G] aux dépens, comprenant les frais du commandement de justifier d’une assurance locative en date du 23 décembre 2024 (75,74 €), le procès-verbal de constat d’abandon transformé en procès-verbal de difficultés en date du 7 février 2025 (311,28 €), l’assignation délivrée le 6 mai 2025 (57,71 €) et les frais éventuels d’expulsion, mais non la sommation interpellative de nuisances en date du 23 décembre 2024 (194,56 €) et le procès-verbal de constat du 7 janvier 2025 (431,28 €), lesquels resteront à la charge de la la société H.L.M LA [I] .

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 16 février 2026.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par LS/par dépôt en case

à M^e MONCOQ

—  1 CCC par LS

à [L] [G]

—  1 CCC au dossier

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