TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Références :

N° RG 25/00514 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3ZNJ

MINUTE N°2026/ 43

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 20 Janvier 2026

OPH [Localité 7] MEDITERRANEE HABITAT,

c/

[R] [W] [L] [M]

Copie délivrée à

M^e Dominique VIAL-BONDON

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

OPH [Localité 7] MEDITERRANEE HABITAT

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

OPH [Localité 7] MEDITERRANEE HABITAT

inscrit au RCS de [Localité 7] sous le n° 478 182 231

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 10]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Représenté par Mme [I], munie d’un pouvoir

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [W] [L] [M]

née le 15 Juin 1995 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Adresse 11] [Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Dominique VIAL-BONDON, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé:

Présidente : Héloïse HEBLES, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 18 novembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par trois contrats de bail en date du 21 octobre 2024, ayant pris effet le 25 octobre 2024, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] MEDITERRANEE, pris en la personne de son représentant légal, (ci-après dénommé l’OPH [Localité 7] MEDITERRANEE) a donné à bail à Mme [R] [M] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 5], pour un loyer initial mensuel de 423,23 €, hors charges, outre un garage située à la même adresse pour un loyer initial mensuel de 45,22 €, ainsi qu’un emplacement de parking pour un loyer initial mensuel de 34,45 €.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH [Localité 7] MEDITERRANEE, selon acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025 a fait signifier à Mme [R] [M] un commandement de payer visant les clauses résolutoires des trois contrats de bail, ce pour un arriéré locatif total d’un montant de 512,06 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, l’OPH [Localité 7] MEDITERRANEE a assigné Mme [R] [M] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé aux fins de voir :

*constater, à titre principal, la résiliation de plein droit des baux intervenus entre les parties par le jeu des clauses résolutoires, en raison du non-paiement des loyers ; prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire des baux pour les mêmes motifs, et en conséquence, en tout état de cause, voir ordonner l’expulsion de Mme [R] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner à titre provisionnel Mme [R] [M] au paiement de la somme de 926,04 € à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés au mois d’août 2025 , en outre au paiement d’indemnités d’occupation mensuelles égales au montant des loyers et des charges, ainsi que de la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation, ainsi que les formalités réalisées auprès de la CCAPEX.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, lequel révèle notamment que la locataire aurait repris le paiement de ses loyers résiduels et souhaiterait se maintenir dans les lieux en sollicitant un plan d’apurement pour solder sa dette locative.

A l’audience du 18 novembre 2025, l’OPH [Localité 7] MEDITERRANEE, représentée par Mme [I] munie d’un pouvoir spécial à cet effet, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette due à hauteur de 1.008,32 € à la date de l’audience. Elle confirme la reprise du paiement de ses loyers par la locataire et précise ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement et à son maintien dans les lieux loués.

Mme [R] [M], représentée par son conseil, ne conteste pas la dette mais sollicite le rejet de la demande de résiliation des baux, l’octroi de délais de paiement sur une durée de deux années et la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation des contrats de bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 15 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 18 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH [Localité 7] MEDITERRANEE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par mail reçu le 30 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 septembre 2025, en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par l’OPH [Localité 7] MEDITERRANEE apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires :

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative.

En effet, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, au regard de la date de conclusion des baux litigieux, l’article 24 I de loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les trois contrats de bail en date du 21 octobre 2024, ayant pris effet le 25 octobre 2024, contiennent une clause résolutoire (articles 12 et XII), et un commandement de payer dans un délai de six semaines visant chaque clause a été signifié le 29 avril 2025 pour un arriéré locatif d’un montant de 512,06 €.

La locataire affirme avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai, ce qui n’est pas contesté par le bailleur qui précise que cet apurement s’est fait grâce aux versements directement effectués par la Caisse d’Allocations Familiales (CAF).

En application des articles L.832-2et R.823-8 du code de la construction et de l’habitation, lorsque l’aide personnalisée au logement (APL) est versée entre les mains du bailleur, celui-ci doit déduire l’aide ainsi reçue du montant du loyer et des dépenses accessoires du logement. Ce versement intervient mensuellement à terme échu. En conséquence, l’APL correspond à une prise en charge partielle du loyer courant et les sommes versées à ce titre au bailleur ne s’imputent pas sur une dette de loyer plus ancienne, exception faite, le cas échéant, de part de l’APL qui excède le montant du loyer courant.

Or, conformément au décompte produit, outre les versements effectués par la CAF aux bailleurs pour un montant de 333,11 euros par mois, Mme [R] [M] n’a effectué qu’un seul règlement dans le délai de six semaines, à hauteur de 238,51 euros le 15 mai 2025, seul montant qui s’impute sur les échéances impayées antérieures. Ainsi, les causes du commandement de payer n’ont pas été apurées dans le délai de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les trois contrats de bail étaient réunies à la date du 11 juin 2025.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, l’OPH [Localité 7] MEDITERRANEE produit un décompte actualisé démontrant que Mme [R] [M] restait lui devoir, déduction faite des frais d’huissier pour un montant de 86,28 €, la somme de 922,04 € arrêtée au 18 novembre 2025, mensualité du mois d’octobre 2025 incluse.

En conséquence, la défenderesse ne contestant ni le principe, ni le montant de la dette, sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 922,04 € € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles.

4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au vu de la situation économique de la locataire telle qu’elle ressort notamment du diagnostic social et financier et des pièces produites, du montant de la dette, et de la reprise des paiements du loyer avant l’audience, ce qui n’est pas contesté par le bailleur, il y a lieu d’accorder à Mme [R] [M] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision.

Ces éléments permettent en outre de faire droit à la demande de Mme [R] [M] de suspension des effets des clauses résolutoires pendant le cours des délais accordés afin de se maintenir dans les lieux loués, au titre des trois contrats de bail précités.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Mme [R] [M] pourra alors être expulsée et devra également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers augmentés de la provision sur les charges, qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés à compter de la date de résiliation des contrats, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, en cas d’expulsion, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [R] [M], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, ainsi que des formalités réalisées auprès de la CCAPEX.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant dans les trois contrats de bail en date du 21 octobre 2024, ayant pris effet le 25 octobre 2024, conclus entre l’OPH [Localité 7] MEDITERRANEE et Mme [R] [M] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 5], outre le garage et l’emplacement de parking situés à la même adresse, sont réunies à la date du 11 juin 2025 en raison du non-paiement des loyers ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Mme [R] [M] à verser à l’OPH [Localité 7] MEDITERRANEE la somme de 922,04 € arrêtée au 18 novembre 2025 au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation (mensualités des mois d’octobre 2025 incluses) ;

AUTORISONS Mme [R] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 40,00 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Mme [R] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH [Localité 7] MEDITERRANEE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;que Mme [R] [M] soit condamnée à verser à l’OPH [Localité 7] MEDITERRANEE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des ontrats de bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Mme [R] [M] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, celui de l’assignation ainsi que des formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [R] [M] ;

DEBOUTONS l’OPH [Localité 7] MEDITERRANEE du surplus de ses demandes, plus amples ou contraires, en ce compris la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des référés,