TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU 02.06.2025 pror 30 Juin 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 05 Mai 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ..Natacha MONTHEIL………

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05181 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5KLL

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [G] [D]

née le 24 Avril 1982 à [Localité 6] (ALGERIE), demeurant [Adresse 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-003613 du 22/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

représentée par M^e Natacha MONTHEIL, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [B] [D]

né le 07 Juillet 1977 à [Localité 3], demeurant [Adresse 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-003663 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

représenté par M^e Natacha MONTHEIL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [W]

né le 25 Mars 1983 à [Localité 4], domicilié : chez M. [R] [W], [Adresse 1]

représenté par M^e Monique MAYOUX, avocat au barreau de NICE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 9 mars 2019 [W] [J] a donné à bail à [D] [G] et [D] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, [W] [J] a fait signifier à [D] [G] et [D] [B] par acte d’huissier de justice en date du 17 mars 2021 un commandement de payer la somme de 5104,24 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier de justice en date du 1er août 2024 [D] [B] et [D] [G] a fait assigner et [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir :

constater l’exception d’inexécutiondire que les requérants n’étaient pas tenus de payer leur loyer entre le 15 juillet 2021 et mars 2024à titre subsidiaire condamner le bailleur à leur payer la somme 36816 € à titre de dommages et intérêtsà titre infiniment subsidiaire condamner le bailleur à leur payer la somme 24808 € à titre de dommages et intérêtsdébouter le défendeur de toutes ses demandescondamner le défendeur au paiement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 outre les entiers dépens.

Bien que régulièrement assigné à étude, [W] [J] a comparu et conclu à :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,dire qu’il n’y a pas d’exception d’inexécutioncondamner [D] [G] et [D] [B] , à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 53694,16 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, outre la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts,condamner le défendeur à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et arguments des parties.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 juin 2025 prorogé au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’exception d’inexécution

Il résulte de l’article 1219 du code civil qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation lorsque l’autre partie n’exécute pas son obligation si cette exécution est suffisamment grave.

Il résulte des articles 3 du décret du 30 janvier 2002, 1719 et 1720 du code civil qu’un logement dépourvu de chauffage est un logement inhabitable.

Il est constant que la chaudière alimentant l’habitation est tombée en panne le 15 juillet 2021 et n’a été réparée qu’à compter du 29 février 2024 de sorte que le logement était inhabitable sur l’ensemble de cette période.

Le fait que les locataires n’aient pas justifié d’un contrat d’entretien de la chaudière ou d’un contrat d’assurance, ne fait pas obstacle à l’exception d’inexécution, tout au plus cela aurait pu fonder une demande de dommages et intérêts.

En conséquence, le locataire était fondé à ne pas payer ses loyers entre le 15 juillet 2021 et le 29 février 2024.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 9 mars 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 mars 2021, pour la somme en principal de 5104,24 euros.

Le commandement de payer est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 mai 2021 de sorte que le bail était résilié à la date de l’exception d’inexécution.

Il convient en conséquence de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 17 mai 2021.

[D] [G] et [D] [B] étant occupant sans droit ni titre depuis le 17 mai 2021, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique- de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

[D] [G] et [D] [B] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que [D] [G] et [D] [B] reste devoir la somme de 53694,16 euros, à la date du 1er avril 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de avril 2025 inclus.

Toutefois il a été établi qu’entre le 15 juillet 2021 et le 29 février 2024 les locataires étaient fondés à ne pas payer leur loyer ou les indemnités d’occupation, le logement étant inhabitable. En conséquence, il conviendra de soustraire à la somme réclamée par le bailleur celle de 36816 euros.

[D] [G] et [D] [B] seront donc condamnés, au paiement de la somme de 16878,16 euros à la [W] [J], avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour la somme de 5104,24 euros et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de [D] [G] et [D] [B] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner [D] [G] et [D] [B] au paiement de celui-ci.

Sur la demande de dommages et intérêts du bailleur

Le bailleur ne justifie pas suffisamment d’un préjudice distinct de celui réparé par la condamnation au paiement de l’arriéré locatif majoré des intérêts de retard.

Sur les demandes accessoires

Eu égard à la demande du bailleur, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts.

[D] [G] et [D] [B] , partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [W] [J] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 mars 2019 entre [W] [J] et [D] [G] et [D] [B] concernant le logement, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 17 mai 2021 ;

ORDONNE, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion, de [D] [G] et [D] [B] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement [D] [G] et [D] [B] à verser à [W] [J] la somme 16878,16 euros selon décompte à la date du 1er avril 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5104,24 euros à compter du 17 mars 2021 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement [D] [G] et [D] [B] , au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges soit 1100 euros qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

REJETTE les demandes supplémentaires ou contraires ;

CONDAMNE in solidum [D] [G] et [D] [B] , à verser à [W] [J] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement [D] [G] et [D] [B] , aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mis(e) à disposition au greffe.

Le greffier, Le président