RÉFÉRÉ

Min N° 25/00219

N° RG 25/00394 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD6JV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 05 Août 2025,

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous,Madame Magalie CART, Juge, assistée de Madame Véronique SABBEN à l’audience, et de Madame Florine DEMILLY, lors de la mise à disposition, est venue en référé la cause suivante le 24 Juin 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Madame [V] [C], juriste

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [T] [U] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 4]

comparant

Madame [J] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par Monsieur [S] [T] [U] [R]

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à : Société SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT

— copie certifiée conforme remise aux époux [R]

/

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 21 novembre 2018, la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [B] [R] et Madame [J] [R] sur des locaux situés [Adresse 3]) à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel initial de 605,59 euros hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT a, par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2024, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, la SEM DU PAYS DE MEAUX HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [B] [R] et Madame [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner leur expulsion,

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs,

— condamner solidairement Monsieur [B] [R] et Madame [J] [R] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2.555,12 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts, d’une indemnité mensuelle d’occupation et d’une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2025.

A l’audience, la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT, représentée par Madame [V] [C], juriste, munie d’un pouvoir régulier remis à l’audience, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme 4.042,93 euros arrêtée au 17 juin 2025, précisant ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires.

Monsieur [B] [R] comparaît en personne et représente sa conjointe Madame [J] [R] au moyen d’un pouvoir de représentation régulier transmis en cours de délibéré sur autorisation du tribunal.

Ils reconnaissent le principe mais pas le montant de la dette locative. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une somme supplémentaire de 100 euros en règlement de l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 août 2025.

Par note en délibéré reçue au greffe par courriel en date du 11 juillet 2025, sur autorisation du tribunal, la bailleresse a confirmé le règlement avancé par les locataires à l’audience, actualisant le montant de la dette locataire à la somme hors frais de 4.042,21 euros (échéance du loyer de juin 2025 incluse).

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [B] [R] et Madame [J] [R] restent lui devoir, frais déduits (136,74 euros de frais de procédure) la somme de 4.042,21 euros à la date du 11 juillet 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse).

Conformément à l’article 1310 du code civil et compte tenu de la clause de solidarité qui figure dans le contrat de bail (article n°8), Monsieur [B] [R] et Madame [J] [R] seront tenus solidairement au paiement.

En conséquence, Monsieur [B] [R] et Madame [J] [R] seront solidairement condamnés, à titre provisionnel, au paiement de cette somme de 4.042,93 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 17 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 15 avril 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 2 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 21 novembre 2018 contient une clause résolutoire (article n° 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 décembre 2024, pour la somme en principal de 1.876,82 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 février 2025.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bailleur est favorable à l’octroi de délais de paiement.

A l’audience, Monsieur [B] [R] et Madame [J] [R] demandent à ce que leur soient accordés des délais de paiement afin de se maintenir dans les lieux, évoquant néanmoins leur souhait de quitter les lieux dans un futur proche compte-tenu de l’augmentation du prix du loyer.

Il ressort des éléments du dossier que le dernier loyer courant a été réglé et que les locataires disposent de ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [B] [R] et Madame [J] [R] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention des locataires est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :

➢

La clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef ;➢Monsieur [B] [R] et Madame [J] [R] seront redevables solidairement du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [R] et Madame [J] [R], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de les condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action de la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 novembre 2018 entre la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT, d’une part, et Monsieur [B] [R] et Madame [J] [R], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] ([Adresse 8]) à [Localité 11] sont réunies à la date du 8 février 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [R] et Madame [J] [R] à verser à la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT la somme provisionnelle de 4.042,21 euros à la date du 11 juillet 2025 (échéance du mois de juin 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [B] [R] et Madame [J] [R] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 100 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

➢

La clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 8 février 2025 ;

Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Le bailleur sera autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [R] et Madame [J] [R], ainsi que tous occupants de leur chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [B] [R] et Madame [J] [R] seront solidairement condamnés à verser à la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELLONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DÉBOUTONS la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [R] et Madame [J] [R] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge