TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT-BRIEUC

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00047

N° RG 25/00311 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F5YZ

Le 01 JUIN 2026

ORDONNANCE DE REFERE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé

GREFFIER : Madame CHEVREL lors des débats et Madame LAVIOLETTE lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 05 Janvier 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 01 JUIN 2026 après prorogation

ORDONNANCE : par mise à disposition au greffe le un Juin deux mil vingt six

ENTRE :

Monsieur [T] [D] [H],

Demeurant [Adresse 2] *

[Localité 2]

Représenté par M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER,

Madame [N] [A] épouse [D] [H],

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER,

ET :

Madame [G] [C],

Demeurant [Adresse 3]

[Localité 1]

Comparante en personne,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé électroniquement le 29 novembre 2024 prenant effet le 17 décembre 2024, Madame [N] [D] [H] née [A] et Monsieur [T] [D] [H], représentés par leur mandataire, la S.A.S Square Habitat, ont donné en location à Madame [G] [C] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant un loyer d’un montant de 600 € par mois, outre une provision sur charges de 70 € par mois, soit la somme totale de 670 € par mois.

Madame [G] [C] ne s’acquittant pas régulièrement des loyers, un commandement de payer la somme de 1 983,50 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 lui a été délivré le 16 mai 2025 (acte déposé à l’étude).

Faute de régularisation, par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, Madame [N] [D] [H] née [A] et Monsieur [T] [D] [H] ont assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc Madame [G] [C], aux fins de voir, sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 834 et 835 du code de procédure civile :

— Constater la résiliation du bail intervenue le 27 juin 2025 à minuit,

— En conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [G] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement sis [Adresse 3] à [Localité 1] ainsi que du cellier et de la place de stationnement,

— Fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er juillet 2025 à la somme de 670 € et ordonner que le montant de l’indemnité d’occupation sera révisé annuellement dans les conditions du bail s’il n’avait pas été résilié outre les régularisations des charges à venir,

— Condamner Madame [G] [C] à leur payer, à titre de provision, la somme de 3.993,50 € au titre de l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation arrêté au 4 juillet 2025, ce mois étant inclus,

— Condamner Madame [G] [C] à leur payer, à titre de provision, les indemnités mensuelles d’occupation dans les conditions ci-dessus fixées et à échoir à compter du 1er août 2025 et ce jusqu’à complète libération des lieux,

— Condamner Madame [G] [C] à leur payer la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC,

— Condamner Madame [G] [C] aux entiers dépens de l’instance,

— Rappeler que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à venir est de droit en ce compris les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 6 octobre 2025.

A cette date, Madame [N] [D] [H] née [A] et Monsieur [T] [D] [H] ont été représentés par leur conseil, substitué, et Madame [G] [C] a comparu.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 5 janvier 2026, Madame [G] [C] ayant exposé qu’elle était en mesure de proposer un plan d’apurement et qu’elle envisageait de solliciter une aide du FSL. Elle a également indiqué qu’elle envisageait de vendre une voiture afin d’acquitter l’arriéré.

L’affaire a donc été appelée et retenue à l’audience du 5 janvier 2026.

A cette date, Madame [N] [D] [H] née [A] et Monsieur [T] [D] [H], représentée par leur conseil, substitué, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes figurant dans l’assignation.

Ils ont indiqué qu’aucun paiement n’était intervenu depuis la précédente audience et qu’ils refusaient l’octroi de délais de paiement ; que l’arriéré était désormais de 8 033,05 € suivant décompte arrêté au 1er janvier 2026 (échéance de janvier 2026 incluse) ; que Madame [G] [C] ne justifiait pas de sa situation financière et qu’ils s’interrogeaient donc sur ses capacités financières pour régler les échéances à venir.

Madame [G] [C] a comparu.

Elle a exposé qu’elle souhaitait rester dans les lieux et qu’elle avait récemment sollicité l’aide financière de sa mère, laquelle avait proposé de régler les loyers impayés d’octobre 2025 à janvier 2026 (4 mois) ; que ses difficultés financières étaient liées à une perte d’emploi ; qu’elle avait une promesse d’embauche pour travailler dans un foyer, à temps plein (salaire brut de 1 835 €), à partir du 2 février 2026 ; que dans l’attente, elle percevait des indemnités chômage (670 €) et des droits RSA (270 €) ; qu’elle avait rendez-vous avec l’ADIL, sur les conseils d’une assistante sociale, afin d’être soutenue dans ses démarches de maintien dans les lieux ; qu’elle n’était pas parvenue à vendre son véhicule et qu’elle proposait de régler une somme de 150 € en plus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction.

Il fait part de la carence de Madame [G] [C] à un rendez-vous organisé au mois d’août 2025, avant l’évocation de l’affaire.

Le signalement de l’impayé a été transmis à la CCAPEX le 20 mai 2025 et l’assignation aux fins d’expulsion a été notifiée au Préfet le 29 juillet 2025.

Comme y étant expressément autorisée, Madame [G] [C] a transmis en cours de délibéré, par courriel du 28 février 2026, une note afin de justifier du paiement partiel de l’arriéré (4 mois) ainsi qu’une attestation CAF réactualisée et elle a également produit un CDI à temps partiel conclu le 16 février 2026.

MOTIFS

1/ Sur la résiliation du bail

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Le juge des référés qui constate l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, peut prononcer l’expulsion compte tenu de l’atteinte au droit de propriété.

De plus selon l’article L. 412-1 du code de procédure civile d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 6 semaines après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 16 mai 2025, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 6 semaines de la signification de l’acte.

Madame [G] [C] ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 6 semaines.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 28 juin 2025.

2/Sur l’arriéré locatif

Il ressort des pièces versées aux débats que l’arriéré locatif était d’un montant de 8 033,05 € au 1er janvier 2026 (échéance de janvier 2026 incluse).

En cours de délibéré, Madame [G] [C] a communiqué les relevés de compte bancaire de sa mère, Madame [Q] [E], faisant état de 2 virements de 1 340 € chacun les 9 et 10 janvier 2026 adressés à l’entité « SQH GESTION NORD E ».

Ces virements, à les supposer encaissés, correspondent à la régularisation de 4 mois de loyers impayés, comme s’y était engagée Madame [Q] [E] pour le compte de sa fille, au terme d’une attestation en date du 5 janvier 2026.

Toutefois, les relevés du crédit Mutuel de Bretagne n’ont pas été transmis au conseil des demandeurs et il n’est pas établi que lesdites sommes ont bien été encaissées de sorte qu’il n’est pas possible en l’état de déduire la somme de 2 680 € de l’arriéré.

En conséquence, Madame [G] [C] sera condamnée à payer à Madame [N] [D] [H] née [A] et Monsieur [T] [D] [H] la provision de 8 033,05 € au titre du solde des loyers, charges et indemnités d’occupation demeurés impayés jusqu’au 1er janvier 2026 (échéance de janvier 2026 incluse).

La condamnation interviendra « en derniers et quittances », afin de déduire des sommes dues les éventuels versements d’aides financières ou règlements intervenus depuis l’audience et il appartiendra aux parties de refaire les comptes entre elles.

3/ Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, étant la contrepartie de la jouissance des locaux et la compensation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de la libre disposition des lieux. Elle a pour but d’indemniser le maintien fautif dans les lieux.

Il convient de fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail à la somme de 670 € par mois.

Par conséquent, Madame [G] [C], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à Madame [N] [D] [H] née [A] et Monsieur [T] [D] [H], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 670 € par mois à compter de l’échéance de février 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Ladite indemnité sera révisée annuellement le cas échéant, dans les conditions du bail s’il n’avait pas été résilié outre les régularisations des charges à venir.

La condamnation interviendra en « deniers et quittances » afin de déduire des sommes dues, les versements intervenus depuis l’audience (Madame [G] [C] a communiqué un document faisant état d’un virement de 670 € le 14 février 2026 mais la preuve de l’encaissement dudit virement n’est pas rapportée).

Il appartiendra aux parties de refaire les comptes entre elles.

4/Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

La demande de suspension des effets de la clause résolutoire ayant été formulée par Madame [G] [C], il pourra être statué sur ladite suspension.

Madame [G] [C] justifie avoir retrouvé un emploi à temps partiel (1 041,73 € mensuels bruts pour 86,67 heures de travail (CDI à temps partiel, vendeuse – enseigne Armand THIERY).

Elle bénéficie du soutien financier de sa mère et devrait obtenir des aides financières pour le maintien dans les lieux (FSL).

Sous réserve de l’encaissement des virements bancaires effectués, des paiements sont intervenus pour régulariser les échéances des mois d’octobre 2025 à février 2026.

Il apparait, au vu des efforts d’apurement de la dette et de la reprise d’emploi, que Madame [G] [C] peut régler sa dette locative.

Madame [G] [C] a sollicité des délais de paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 150 € par mois en plus du loyer courant.

Eu égard aux efforts d’apurement progressif de l’arriéré, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’octroyer à Madame [G] [C] un délai de paiement.

Madame [G] [C] pourra donc s’acquitter de la somme de 8 033,05 € par le versement mensuel de 150 € en plus du loyer courant et ce, à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, au plus tard le 15 de chaque mois, pendant 35 mois (35 x 150 € = 5 250 €), et le solde restant dû (2 783,05 €) à la 36ème et dernière échéance.

Si les délais de paiement accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra exigible immédiatement et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Il appartiendra aux parties de refaire les comptes entre elles en cas de versements volontaires complémentaires intervenus depuis l’audience.

5/Sur l’expulsion

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Madame [G] [C] devra libérer l’immeuble tant de son chef, que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par elle de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier conformément au dispositif ci-dessous.

6/Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile dispose que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, il convient de condamner Madame [G] [C] aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens […] à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée”.

Tenue aux dépens, Madame [G] [C] sera condamnée à payer à Madame [N] [D] [H] née [A] et Monsieur [T] [D] [H] la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection,

statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel,

CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 28 juin 2025 ;

CONDAMNONS, en deniers et quittances, Madame [G] [C] à payer à Madame [N] [D] [H] née [A] et Monsieur [T] [D] [H] une provision de 8 033,05 € au titre de l’arriéré locatif selon le décompte arrêté au 1er janvier 2026 (échéance de janvier 2026 incluse) ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail à la somme de 670 € par mois ;

CONDAMNONS, en deniers et quittances, Madame [G] [C] à verser à Madame [N] [D] [H] née [A] et Monsieur [T] [D] [H] une provision de 670 € par mois à compter du 1er février 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus), révisable annuellement le cas échéant, dans les conditions du bail s’il n’avait pas été résilié, outre les régularisations des charges à venir, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

ACCORDONS à Madame [G] [C] un délai de paiement pendant 36 mois pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DISONS que Madame [G] [C] pourra s’acquitter de la somme de 8 033,05 € par le versement mensuel de 150 € en plus du loyer courant et ce, à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, au plus tard le 15 de chaque mois, pendant 35 mois et le solde restant dû à la 36ème et dernière échéance ;

DISONS qu’en cas de respect de toutes les échéances, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée l’intégralité de la dette sera exigible et la clause résolutoire produira alors immédiatement ses effets ;

DISONS qu’en ce cas, Madame [G] [C] devra libérer les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 1] ;

ORDONNONS, à défaut de restitution des lieux et deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion de Madame [G] [C], tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Madame [G] [C] à verser à Madame [N] [D] [H] née [A] et Monsieur [T] [D] [H] une provision de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNONS Madame [G] [C] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer.

La présente décision a été signée par Madame Béatrice BREARD, juge des contentieux de la protection et par Madame LAVIOLETTE, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par LS à M^e LEGROS

—  1 CCC par LS à [G] [C]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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