TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Léna BOJKO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/05349 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77MP

N° MINUTE :

1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEURS

Madame [K] [S], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Léna BOJKO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0902 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202517554 du 18/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Monsieur [T] [D], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Léna BOJKO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0902 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202517551 du 18/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 janvier 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/05349 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77MP

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 mai 2022 rectifié par acte sous seing privé du 5 septembre 2024 à effet au 1er mai 2022, la SAEM ADOMA a donné en location une chambre meublée à Mme [K] [S] et M. [T] [D] située dans son établissement du [Adresse 5] [Localité 1], moyennant au jour de la conclusion du contrat de résidence, le paiement d’une redevance mensuelle de 686,47 euros dont 44,91 euros de prestations obligatoires.

Par courriers en date du 3 décembre 2024 signifiés par actes de commissaire de justice le 11 décembre 2024, la SAEM ADOMA a mis en demeure Mme [K] [S] et M. [T] [D] de régulariser la somme de 4064,97 euros au titre des redevances impayées dans un délai de 8 jours à compter de la présentation de la lettre, sous peine de résiliation de plein droit du contrat de résidence un mois après l’expiration dudit délai.

Dans ces circonstances, la SAEM ADOMA a fait assigner Mme [K] [S] et M. [T] [D] par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que Mme [K] [S] et M. [T] [D] sont devenus occupants sans droit ni titre à la suite de la résiliation de plein droit du contrat de résidence,

— ordonner l’expulsion de Mme [K] [S] et M. [T] [D] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner solidairement Mme [K] [S] et M. [T] [D] à lui payer à titre de provision la somme de 4911,84 euros arrêtée au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance en vigueur à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Mme [K] [S] et M. [T] [D] ont déposé un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 7] qui a déclaré leur dossier recevable, le 9 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2025, lors de laquelle la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation à la somme de 5008,94 euros arrêtée au 17 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus. Elle précise qu’une décision de recevabilité a été rendue par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 7] le 9 octobre 2025 prévoyant un réaménagement de la dette. Elle sollicite dès lors la fixation du montant de sa créance et précise que le contrat n’étant pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, la suspension des effets de la clause résolutoire n’est pas possible en l’espèce. Elle précise qu’un nouveau contrat pourrait être signé en cas d’accord entre les parties postérieurement à la décision à intervenir.

Mme [K] [S] et M. [T] [D], représentés par leur conseil, et reconnaissent le montant de leur dette. Ils font valoir une reprise du paiement de la redevance courante et précisent que l’APL, qui avait été suspendu, est de nouveau versé depuis le mois d’octobre 2025, et qu’un FSL est en cours. Ils indiquent que M. [T] [D] est actuellement en recherche d’emploi et que Mme [K] [S] suit une formation rémunérée. Ils sollicitent des délais de paiement pour se maintenir dans les lieux et proposent de s’acquitter du montant de leur dette par des versements mensuels de 145 euros en sus du paiement de la redevance courante.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Mme [K] [S] et M. [T] [D] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de constat de la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

En l’espèce, l’article 5 du contrat de résidence prévoit que « la redevance est payée mensuellement, à terme échu, et au plus tard le cinquième jour du mois suivant […] ».

L’article 11 du même contrat ajoute que « […] le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l’un des motifs suivants : en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception […] ».

Cet article reprend les modalités de résiliation déterminées par l’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation qui précise en outre que « la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ».

Par courriers en date du 3 décembre 2024 signifiés le 11 décembre 2024, la SAEM ADOMA a mis en demeure Mme [K] [S] et M. [T] [D] de régulariser la somme de 4064,97 euros au titre de redevances impayées dans un délai de 8 jours à compter de la présentation du courrier sous peine de résiliation du contrat un mois après l’expiration dudit délai. Il ressort du décompte que cette somme correspond à plus de trois fois le montant mensuel à acquitter pour le logement.

Or, d’après l’historique des versements produit, cette somme n’a pas été réglée par les résidents dans le délai imparti.

La SAEM ADOMA est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 12 janvier 2025.

Mme [K] [S] et M. [T] [D] sont en conséquence occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il sera rappelé que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables au contrat de résidence en cause, notamment en ce qu’elle permet, en son article 24 VI, l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire pendant le cours de la procédure de surendettement pour les locataires ayant repris au jour de l’audience le paiement du loyer courant. Par conséquent, Mme [K] [S] et M. [T] [D] seront déboutés de cette demande.

Sur la demande en paiement au titre du solde de redevances et d’indemnités d’occupation

Mme [K] [S] et M. [T] [D] sont redevables des redevances échues impayées jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil, soit jusqu’au 12 janvier 2025.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [K] [S] et M. [T] [D] sont donc en outre redevables d’une indemnité d’occupation à compter du 12 janvier 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat de résidence s’était poursuivi.

En l’espèce, la SAEM ADOMA produit un décompte arrêté au 17 novembre 2055 démontrant que Mme [K] [S] et M. [T] [D] restent lui devoir à cette date la somme de 5008,94 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation échues impayées, terme d’octobre 2025 inclus.

Mme [K] [S] et M. [T] [D], qui ne contestent pas le montant de cette dette, seront donc condamnés conjointement en l’absence de clause de solidarité prévue au contrat, à titre provisionnel à son paiement, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024, date de signification de la mise en demeure, sur la somme de 4064,97 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Il y a lieu cependant de rappeler que la décision de la commission de surendettement statuant sur les mesures de surendettement a vocation à s’appliquer, nonobstant la présente ordonnance, dans les termes de l’article L.714-1 du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires

Mme [K] [S] et M. [T] [D], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en revanche, au vu des situations respectives des parties, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SAEM ADOMA sera donc déboutée de cette demande.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 10 mai 2022 et rectifié le 5 septembre 2024 à effet au 1er mai 2022 entre la SAEM ADOMA d’une part et d’autre part, Mme [K] [S] et M. [T] [D] concernant la chambre meublée située au [Adresse 4], à [Localité 8] sont réunies à la date du 12 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Mme [K] [S] et M. [T] [D] à payer à la SAEM ADOMA à titre provisionnel la somme de 5008,94 euros (cinq mille huit euros et quatre-vingt-quatorze centimes) au titre du solde des redevances et indemnités d’occupation échues impayées au 17 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024, sur la somme de 4064,97 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

RAPPELONS que cette condamnation sera exécutée conformément à la législation applicable au surendettement, les mesures d’exécution étant actuellement suspendues ;

DISONS en ce cas qu’à défaut par Mme [K] [S] et M. [T] [D] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la société ADOMA pourra procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS alors Mme [K] [S] et M. [T] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant de la redevance et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de résidence pour la période courant du 1er novembre 2025 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la SAEM ADOMA ou à son mandataire ;

DEBOUTONS la SAEM ADOMA du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTONS Mme [K] [S] et M. [T] [D] de leurs demandes ;

CONDAMNONS Mme [K] [S] et M. [T] [D] aux dépens ;

DEBOUTONS la SAEM ADOMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection